土地增值税查询手册.doc

土地增值税政策汇编第一章 征税范围 4第一节 基本规定 4一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定 4二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释 4三、土地增值税宣传提纲中的规定(国税函发【1995】第110号) 5第二节 具体规定 6一、未取得土地的使用权证转让土地(国税函【2007】第645号) 6二、以转让股权名义转让房地产(国税函【2000】687号) 6第三节 不征税行为 6一、赠与方式无偿转让房地产行为(财税字【1995】第048号) 6二、无偿划转不征收土增税(京地税地[2009]187号) 7三、企业整体资产出售或企业所有权转移(云地税一字[2001]1号) 7第二章 应税收入 8第一节 基本规定 8一、条例的基本规定 8二、细则的解释 8三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号) 8第二节 具体规定 9(一)代收费用(财税字【1995】第048号) 9(二)外币折算(财税字【1995】第048号) 9(三)非直接销售和自用房地产的收入确定(国税发【2006】第187号)( 国税发【2009】第091号) 9(四)土地增值税清算时收入确认(国税函[2010]220号) 10第三章 扣除项目 10第一节 基本规定 10一、条例的基本规定 10二、细则的解释 10三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号) 12第二节 具体规定 13一、取得土地使用权所支付的金额 13二、房地产开发成本 13(一)配套公共设施(国税发【2006】第187号) 13(二)四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准(国税发【2006】第187号) 13(三)天津关于拆迁补偿费的确定(津地税地[2010]49号) 13(四)天津关于建安费的确定(津地税地[2010]49号) 13三、房地产开发费用 14(一)扣除项目金额中的利息支出(财税字【1995】第048号)(国税函[2010]220号) 14(二)房地产开发企业的预提费用(国税发【2006】第187号) 14四、旧房和建筑物的评估价格 15(一)新房和旧房的区分(财税字【1995】第048号) 15(二)转让旧房扣除项目金额的确定(财税字【1995】第048号) 15(三)已交纳契税的扣除(财税字【1995】第048号) 15(四)评估费的扣除(财税字【1995】第048号) 15(五)转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目(财税【2006】第021号)(国税函[2010]220号) 16(六)转让旧房不能取得评估价格也无法提供购房发票的扣除项目(财税【2006】第021号) 16五、与转让房地产有关税金 16(一)扣除项目金额中的“已交纳印花税”(财税字【1995】第048号) 16(二)取得土地使用权支付的契税(国税函[2010]220号) 17六、加计扣除 17第三节 其他规定 17(一)代收费用(财税字【1995】第048号) 17(二)几种情况下的扣除项目 171、卖生地(国税函发【1995】第110号) 172、卖熟地(国税函发【1995】第110号) 173、卖开发的房地产(国税函发【1995】第110号) 184、转让旧房及建筑物(国税函发【1995】第110号) 18(三)细则第九条中“总面积”的解释(国税函【1999】第112号) 18(四)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费(国税函[2010]220号) 18(五)未支付的质保金(国税函[2010]220号) 19(六)已装修房屋的装修费用(国税发【2006】第187号) 19(七)多个房地产项目共同的成本费用(国税发【2006】第187号) 19(八)不能提供合法有效凭证的项目不能扣除(国税发【2006】第187号) 19第四章 税率 19一、条例的规定 19二、细则的解释 20三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号) 20第五章 应纳税额的计算 20第一节 基本规定 20一、条例的规定 20二、细则的解释 21三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号) 22第二节 具体规定 22(一)按房地产评估价计算征收的规定(财税字【1995】第061号)(国税函发【1995】第110号) 22(二)普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的规定(国税发【2006】第187号) 24(三)清算后再转让房地产的土增税计算(国税发【2006】第187号) 24(五)拆迁安置土地增值税计算(国税函[2010]220号) 24第六章 税收优惠 25一、条例的规定 25二、细则的解释 25三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号) 25三、具体规定 26(一)1994年前签订开发及转让合同的房地产征免税(财法字【1995】第007号)(财税字【1995】第048号)(财税字【1999】第293号)(失效)(财税【2004】第192号)(失效)(财税【2004】第225号)(失效) 26(二)以房地产进行投资、联营(财税字【1995】第048号)(财税【2006】第021号) 27(三)合作建房(财税字【1995】第048号) 28(四)企业兼并转让房地产(财税字【1995】第048号) 28(五)个人互换住房(财税字【1995】第048号) 28(六)不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇(财税字【1995】第048号) 28(七)个人销售住房(财税字【1999】第210号) 29(八)普通住宅的标准(国办发【2005】第026号)(国税发【2005】第089号)(财税【2006】第021号)(财税【2006】第141号) 29(九)建银投资重组中土增税的税收优惠(财税【2005】第160号) 30(十)细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释(财税【2006】第021号) 31(十一)廉租住房、经济适用房(财税【2008】第024号) 31(十二)第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会(财税【2009】第094号) 31第七章 土地增值税的会计处理 31第八章 征收管理 33第一节 纳税申报 33一、纳税申报表 33第二节申报期限 34一、条例的规定 34二、细则的解释 34三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号) 34二、具体规定 35(一)细则中“税务机关核定纳税期限”的解释(财税字【1995】第048号) 35第三节 预征土增税 35一、基本规定 35二、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号) 35二、具体规定 35(一)预售房地产所取得的收入的预征(财税字【1995】第048号) 35(二)未按预征规定期限预缴税款的法律责任(财税【2006】第021号) 36(三)清算补缴土地增值税不加收滞纳金的规定(国税函[2010]220号) 36(四)预征率 361、国税总局的规定(国税发[2010]53号) 362、四川省预征率的规定(四川省地税局公告2010年第1号) 37第四节 征收机关和协助机关 37一、基本规定 37二、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号) 37第五节 土增税的清算管理 38一、土地增值税清算的定义(国税发【2009】第091号) 38二、土地增值税清算的前期管理(国税发【2009】第091号) 38三、土地增值税清算条件和受理(财税【2006】第021号)(国税发【2006】第187号)(国税发【2009】第091号) 38四、土增税清算审核(国税发【2009】第091号)(国税发【2006】第187号) 40五、土增税的核定征收 431、核定征收条件(国税发【2009】第091号)(国税发【2006】第187号) 432、核定征收率(国税发[2010]53号)(四川省地税局公告2010年第1号) 44六、土地增值税清算鉴证业务准则(国税发【2007】第132号) 44第一章 征税范围第一节 基本规定一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令【1993】第138号)第二条 发文日期：1993-12-13 二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释第二条　条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为第三条　条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地 第四条　条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品第五条　条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 第六条　条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织 条例第二条所称个人，包括个体经营者 摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第006号) 发文日期：1995-01-27三、土地增值税宣传提纲中的规定(国税函发【1995】第110号)土地增值税的征收范围是如何规定的？ 根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。

这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有未经国家征用的集体土地不得转让如要自行转让是一种违法行为对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税 国税函发【1995】第110号：《土地增值税宣传提纲》 第四条 发文日期：1995-03-16 土地增值税的纳税义务人都包括哪些？土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。

因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税 国税函发【1995】第110号：《土地增值税宣传提纲》第七条 发文日期：1995-03-16 第二节 具体规定一、未取得土地的使用权证转让土地(国税函【2007】第645号)土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，。