关于处置盘活“烂尾楼”的措施和法律依据.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑关于处置盘活“烂尾楼”的措施和法律依据 关于处置盘活“烂尾楼”的措施 和法律依据 一、 关于“烂尾楼”的界定 1.概念 迄今未察觉法律、法规、规章给“烂尾楼”下个定义即使是学理上，关于“烂尾楼”的定义也不多见，且表述很不一致 烂尾楼是一种俗称，笔者认为，烂尾楼是指各种已开工兴建，但因资金、技术、规划等理由已停建缓建达确定期限的房地产创办工程 2.特征 切实了解烂尾楼的概念，务必了解烂尾楼的特征笔者理解，烂尾楼有以下特征：(1)务必是房地产创办工程非房地产工程不能称之为“楼”，即使停、缓建，也不称为烂尾楼，而只能称为“烂尾地块”、“烂尾工程”等；(2)务必是已经开工兴建，并建成确定的规模即便是房地产创办工程，假设一向未开工，或虽已开工、尚未形成确定的楼宇规模，也不称为烂尾楼；(3)务必是事实上已停缓建达确定期限这里有两层含义：该房地产创办工程尚未完成竣工验收烂尾楼之所以“烂尾”就表现于此，这是烂尾楼题中应有之义；该房地产创办工程已停工待建长达确定期限，假设是短暂的停工缓建，笔者认为不应当属于烂尾楼范畴至于停工 待建达多长期限，有的规定1年以上(广西北海市)，有的甚至规定6个月以上(成都市)，笔者认为规定2年为宜。

二“烂尾楼”现状 目前没有全国各个城市总计数据，我们从一个报道可以看出目前 “烂尾楼”的处境，[齐鲁网报道2022年2月2日]“烂尾楼盘就像一个个城市疮疤，不仅影响着城市的和谐美观，而且也让成千上万名购房者的乔迁梦化为泡影东湖龙城、燕山公馆、广府一号、锦绣花城……在枣庄可以轻易地找出像这样的停工或者烂尾的房地产工程记者粗略统计了一下，仅薛城区和市中区就有200多万平米的住宅处于这样的状态假设再细算一笔账，这200万平米的住宅假使都卖出去了，一套房子按照120平方计算，作为四线城市的 枣庄，这样的状态已经成为涉及这个城16667户家庭的切肤之痛 据此，在今天整个经济处境不如以前的处境下，根据某网络报道，整个石家庄市95%的开发商参与民间集资或者说借贷青岛市也存在片面开发商跑路的情形，我们可以看出，在今天的房地产企业生存进展尤为艰苦，房地产行业牵扯千家万户，牵连上下游行业，影响着经济进展与国家稳定烂尾楼”的展现和存在影响社会的进展和稳定（网络报道关于民间借贷导致跳楼等自杀现象及其他极端行为），造成了巨 大的资源滥用 三、目前处理“烂尾楼”的措施 烂尾楼已成一大公害，严重影响城市形象，损害城市运营，破坏投资环境。

烂尾楼不仅是法律问题，而且也是社会问题更加是已经开展预售的烂尾楼，小业主是社会担心定因素，应引起人们高度重视对烂尾楼举行治理乃大势所趋 （一）从政府管理者层面看如何治理烂尾楼(监管式的治理模式) 实践中大致有以下做法：1.税费优待政策2.新工程禁入 3.限期自行处臵 4.强制性代理处臵5.强制性去除等措施 (二)从对等主体(烂尾楼业主、债权人和第三人)层面看烂尾楼治理方式(市场化的治理模式) 1.转让(收购)、包括股权转让和资产转让两种模式；2.合作开发； 3.债转股(债权转开发权)烂尾楼的债权人无非是：(1)建筑商(业主拖欠工程款)；(2)建材、设备经销商；(3)已预售的购房户小业主；(4)其他债权人4.托管续建；5.破产拍卖；6.融资盘活等等措施 从目前我们了解的处境看，上述各种措施和方法，处理的周期有的对比长，有的受市场的影响，更加是公允主体之间的处臵，在今天市场不景气的处境下，很难实现 四、建议处理“烂尾楼”的措施和法律依据 鉴于，目前，我国大面积的展现“烂尾楼”的处境，我们认为理应采取如下措施和法律依据： 1、创办部和国土资源部联合成立特意工作机构或者要求各县、市创办主管部门对自己辖区内的“烂尾楼”举行拉网式统计，实现动态监管。

2、建议出台管理处臵“烂尾楼”的管理手段，主要内容包含动态管理，统计，作出细致的说明对“烂尾楼”举行分类、分级别、如开发投资不到25%，有国家收回土地使用权；25-50%的由国家按投入资金举行回购；50-90%以上的按照本金加固定利润的模式收购以上各种措施均为要通过法律手段强行举行 3、根据现有的?中华人民共和国土地管理法?中华人民共和国土地管理法第三十七条:遏止任何单位和个人闲臵、荒芜耕地已经办理审批手续的非农业创办占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未出工创办的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲臵费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农人集体全体的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权举行 房地产开发的闲臵土地，依照?中华人民共和国城市房地产管理法?的有关规定办理和?中华人民共和国城市房地产管理法?第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同商定的使用年限届满前不收回；在特殊处境下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际处境赋予相应的补偿。

严格执行，杜绝资源滥用和抑制土地腐败 4、建议修改?中华人民共和国土地管理法?和?中华人民共和国城市房地产管理法?有关条款，土地出让后，受让人没有按照规划用途按时开发的，国家有权按照出让价格收回土地使用权，对地上建筑物的价值根据?中华人民共和国土地管理法管理细那么?和?中华人民共和国城市房地产管理法管理细那么?概括条款执行；建议增加土地出让的创办规划和创办周期条款，防止拖延开发，滥用资源建议增加处治性条款 5、或者国家直接立法，对于土地资源的开发利用中的滥用现象出台?资源滥用法?我们认为出台相关法律与物权法不冲突，土地资源属于社会共同资源，是子孙万代事情国家理应对滥用资源举行立法 五、处理“烂尾楼”的社会效益和经济效益 1、处理“烂尾楼”契机 — 5 —。