《地籍管理土地登记》PPT课件.ppt

土 地 登 记中国人民大学土地管理系谭 峻地籍管理第一节第一节第一节第一节 土地总登记土地总登记土地总登记土地总登记第二节第二节第二节第二节 初始登记与设定登记初始登记与设定登记初始登记与设定登记初始登记与设定登记第三节第三节第三节第三节 变更登记变更登记变更登记变更登记第四节第四节第四节第四节 异议登记与更正登记异议登记与更正登记异议登记与更正登记异议登记与更正登记 第五节第五节第五节第五节 注销登记注销登记注销登记注销登记第一节 总登记 总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记总登记的特点是不动产权利人在拥有或使用不动产期间，无论是否发生过变更，都必须按照登记机关的要求，在确定的时点，通过一定法定程序，在统一的簿册上进行注册登记总登记属静态登记，即不论权利是否发生变动或移转，都要进行登记 需要进行土地总登记的情形主要有两种：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新土地总登记是日常变更登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后变更登记的根据，没有总登记，变更登记就无从谈起 1987年9月，为了适应我国土地制度改革需要，原国家土地管理局组织实施了各地城镇国有土地使用权的申报工作。

1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的要求，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了关于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知和关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报 城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地登记发证的第一步，根据城镇国有土地使用权申报工作的若干规定，土地使用权的申报以市、县为单位组织进行，申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权；土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和个人；申报的具体工作由市、县土地管理部门承办1990年11月原国家土地管理局在西安召开全国地籍管理研讨会，会议在总结试点经验的基础上，提出了地籍管理的发展战略，明确了地籍管理的目标和技术路线会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国土地总登记工作全面铺开1993年至1994年，土地登记在地籍调查的基础上明显加快，国有土地使用证发证率达到55%同期，制定了土地变更登记若干规定和土地登记规范化意见，并在5个城市开展了城镇日常地籍试点，土地登记在规范土地市场中的作用得到初步发挥。

2001年11月9日，国土资源部发出了关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知，全面部署开展全国集体土地所有权总登记工作并强调要严格按照土地管理法的规定，确定集体土地所有权主体：第一，凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际情况，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是将集体土地所有权证直接发放到村民小组农民集体；二是将集体土地所有权证发放到村，由村委会代管为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有第二，能够证明土地已经属于乡（镇）农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡（镇）农民集体第三，不能证明属于乡（镇）农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有 土地总登记具有三个特点：第一，阶段性土地总登记有期限，持续一段时间后即告结束第二，区域性土地总登记作业区一般是一个行政辖区，它通常是一个县或市第三，集中性土地总登记是在一定范围和规定时间内有计划统一进行的。

相对于土地登记的一般程序，土地总登记的程序有三个特殊性：一是增加了准备工作这是因为土地总登记是在一定的时间内对一定区域的土地进行的集中、普遍的总的登记，工作量大、时间集中，准备工作显得特别重要，故在土地总登记中，把准备工作作为一项突出的重要内容，列为土地总登记工作程序的第一步二是增加了通告土地总登记的申请事先要由市、县人民政府发布通告三是增加了公告权属审核的结果要进行公告因此，总登记程序一般包括：登记准备、登记通告、登记申请、地籍调查、权属审核、权利公告、注册登记与颁发书状 一、登记准备与通告一、登记准备与通告1 1、登记准备工作、登记准备工作 组织准备土地登记领导小组由政府领导及有关部门（如国土资源、公安、司法、财税、农林、民政等）领导组成土地登记领导小组的任务是负责制定本区域内涉及土地总登记工作计划、审核土地总登记实施方案、调处重大土地权属纠纷和问题 行政准备研究制定土地总登记工作计划划分土地登记区落实土地总登记工作经费购买必要的仪器设备和办公用品等准备土地总登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、簿、公告、土地证书等 技术准备依据国家有关法律、政策、规定，结合本地实际情况，制定适合本地区的土地所有权、使用权的确权规定和土地总登记实施细则。

收集资料土地总登记需要收集的资料有两大类，一是文件、资料类如用地文件、国有土地使用权出让和转让合同、各历史时期政府部门颁发的土地证件、人民公社时土地划拨和调配存根、“四固定”土地档案、解放初的地亩税和农业税单、集体与集体之间土地交换协议等二是图件类图件类别较多，一般应收集的图件要与确定土地权属界址有关，如老地籍图、规划图、大比例尺行政界线图等宣传培训做好土地总登记工作的宣传培训工作，是保证登记顺利进行的有效措施2 2、登记通告、登记通告 通告是政府让社会知晓进行土地登记的一种行政措施它的作用在于让登记义务人知道在何时、何地向哪一个机关申请登记，申请登记时，应当履行何种义务，包括应当向登记机关提交哪些证明材料等 土地登记通告的内容主要包括：土地登记区的划分；土地登记期限；土地登记收件地点；登记申请人应当提交的有关证明文件资料；其他事项 土地登记通告发布方式有：张贴把土地登记通告广泛张贴在整个土地登记区内，并重点在居民区和公共场所张贴直接送达申请人把土地登记通告以通知单的形式直接送达土地总登记申请人通知单除包括土地登记通告的内容外，还可以设置回执栏，通过回执，土地登记机关可以了解通知单的发送情况。

通过宣传媒介发布为了保证土地登记通告的内容家喻户晓，土地登记通告可以采用多种形式并重的方法海川县海川县人民政府土地登记通告人民政府土地登记通告 根据中华人民共和国土地管理法有关规定，为加强土地管理，保护土地使用者、所有者和他项权利者的合法权益，县人民政府决定对本辖区的全部土地使用权、所有权及他物权进行登记现将有关事项通告如下： 1.依法办理土地登记申请手续并在地籍调查中出席现场指界，是土地使用者、所有者及他物权者的权利和义务，必须依照本通告规定的时间、地点办理申请登记手续逾期不办理的，或在规定时间内不出席指界的，由此造成一切后果自负 2.土地登记申请者申请土地登记时，应向土地登记机关提交下列文件资料： 土地登记申请书 土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明 土地权属来源证明 土地附着物权属证明 委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明 3.土地登记申请即土地登记申请者提交申请书、证明文件的日期自1993 年 6 月 9 日起至1993年8月 9日止因故不能如期申请的，必须在规定的申请期限内，向所在登记区的土地登记办公室提出申请，经批准方可延期申请。

4.土地登记分区及土地登记地址： 第 2 登记区（范围） 土地登记办公室地址：海川县城新城路15号 海川县 人民政府 1993年6 月1 日 二、登记申请二、登记申请1 1、土地总登记申请人、土地总登记申请人 个人使用土地的，其土地登记申请人一是使用宅基地的城镇、农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记；二是使用四荒拍卖土地的农村居民，由农地使用合同签订人申请土地登记 单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记机关法人、事业单位法人、社团法人以法人名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的联营企业联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件的，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。

私营单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司一般由私营单位代理人申请私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人 集体所有的土地，土地所有权登记申请人分别为：村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍独立存在的，可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办乡（镇）农民集体所有的土地，应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记根据我国目前农村乡集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备的条件，但是事实上确实有乡（镇）农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利凡属于这种情况的，乡（镇）农民集体所有的土地可以暂不进行土地登记随着有关法律的健全，再统一解决 2 2、土地总登记申请应提交的证明文件、土地总登记申请应提交的证明文件 申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种：各个时期政府土地主管部门征、拨（使）用的土地批准文件。

因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件 由于历史等原因无法提交权属证明材料的，可以按以下办法处理：一是个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明；二是单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明3 3、初步审查、初步审查 土地登记申请人应当按规定填写土地登记申请书申请书包括四方面内容：申请人情况：申请人名称、单位法人代表姓名、住所、上级主管单位等申请登记的土地状况：土地坐落、土地产权性质、土地面积、土地用途、土地等级和价格等宗地范围界线草图（注明相邻单位名称）产权来源及产权证明材料 登记机关对土地登记申请书及其他资料的审查，是一种形式审查，只对申请人的资格、申请书填写的完整性和规范性、产权证明文件的有效性等进行初步审查，以确定是否还需要补充申请材料或驳回申请三、地籍调查三、地籍调查 地籍调查是由登记机关对申请登记的土地采取实地调查、核实、测量、定界、成图等措施，查清土地的位置、产权性质、界线、面积、用途及土地权利人的有关情况，以便进行土地登记的一个重要环节。

地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分 权属调查包括核实土地产权来源、认定土地产权界线、设立土地产权界标等内容调查前，登记机关应根据登记区的划分，制作调查工作底图，并对各宗地预编地籍号根据土地登记申请人提供的产权证明材料，查实土地产权的发生和演变过程及产权性质确认产权界线时，应由被调查宗地产权人的法定代表人，与相邻宗地产权人的法定代表人，共同到现场指界，并在调查表上签字、盖章确定产权界线后，。