重庆南川市调报告.doc

重庆南川房地产市场调查研究报告二00八年四月目 录一、区域概述 ………………………………………3二、区域发展分析 ………………………………………4三、项目概述 ………………………………………11四、区域住房结构与行为调查 ………………………………………12五、区域房地产市场需求与供给分析 ………………………………………18六、片区房地产项目调查 ………………………………………24七、项目的优势和劣势分析 ………………………………………35八、市场调查小结 ………………………………………37第一部分 区域概述南川之名始于元世祖时期南川者南江之别名也南江在綦，而其一源出自南川，遂以南川之名名其发源县公元637年，南川置县南川区位于重庆市南部，东南与贵州道真县、正安县、桐梓县接壤，东北与武隆县为邻，北接涪陵区，西连巴南区、綦江县、万盛区南川有1359年的县治历史，1994年撤县建市，1997年成为重庆市的地区中心城市之一，2007年撤市设区。

幅员面积2601.92平方公里辖27个乡（镇）、3个街道办事处区政府驻东城街道2006年末总人口65.07万人，其中农业人口55.21万人，非农业人口9.86万人 南川境内多山，地形以山为主，地势呈东南向西北倾斜以雷石公路为界，以南属大娄山脉褶皱地带，以北系川东 平行岭谷区，呈台地低山地貌；沿线为低山漕地带南川最高海拔2251米，南川植物资源丰富，植物有430科、 1884属、5099种自然植被有菌类、蕨类和裸子、被子植物种群其中属国家重点保护的一级古稀植物有银杉、珙桐、水杉、人参等4种.南川经济商品品种多样，物产丰富农业商品有油菜、茶叶、烤烟、蚕茧、高山反季节蔬菜、水果、生猪、小家禽和水产品有中药材植物4180种，已形成规模的有黄柏、黄连、天麻、杜仲、云木香、五倍子等土特产品有方竹笋干等境内有大小河流56条，水资源总量21.3亿立方米，水能资源理论蕴藏量13.7亿千瓦，已开发8万千瓦铝土矿远景储量3亿多吨，探明储量1亿多吨，煤炭远景量3亿吨，探明储量1亿多吨，硫铁矿储量1.04亿吨，铁矿储量618万吨，耐火粘土储量1318万吨，石英砂储量2000多万吨，大理石储量9400万立方米，石灰石储量100亿吨以上。

旅游资源得天独厚金佛山是国家重点风景名胜区、国家森林公园、国家级自然保护区、国家首批科普教育基地、国家自然遗产，核心景区４４１平方公里，最高海拔２２５１米，被誉为“生物基因库”，原始风貌浓郁，自然景观形色兼备，珍稀动植物集中，四季风光各有特色是避暑纳凉、观光赏雪、吸氧洗肺、科普科考的理想之地；楠竹山、山王坪、黎香湖、大观温泉等景区景点也极具开发价值第二部分 区域发展分析一、未来城市规划发展2007年城镇房屋建筑面积398万平方米，居民人均居住面积32.96平方米全年新增建成区面积1.5平方公里，达到13.10平方公里城镇人口23.43万人，城镇化率提高1.7个百分点，达到43.1%据调查了解：基于此，南川区的发展步骤将分三步走即：第一步，到2011年，全面打基础；第二步，到2015年，基本见成效；第三步，到2020年，实现大目标逐步发展成中等宜居环境城市——城市建成区面积达到24平方公里，城市人口达到25万人，城镇化率达到60%以上，城市结构合理、功能完善、可持续发展能力强，在渝南黔北地区发挥辐射推动作用乡镇平均面积由调整前的70.3平方千米扩大至76.5平方千米，平均人口由调整前的17370人增至18903人。

未来两年内将新建3个街道办事处：1、东城街道办事处：面积99.26平方千米，总人口8.02万人，其中非农业人口6.26万人，辖11个村委会，20个居委会2、南城街道办事处：面积208.41平方千米，总人口7.13万人，其中非农业人口5.11万人，辖16个村委会，18个居委会3、西城街道办事处：面积60.83平方千米，总人口5.05万人，其中非农业人口3.07万人，辖14个村委会，14个居委会重点打造4个小城镇：1、三泉镇：镇政府驻地三泉，管辖原三泉镇和原马嘴乡所属的团山、丛岭、小河、天坪、落星、马嘴等6个村的行政区域，面积191.5平方千米，总人口1.95万人，其中非农业人口712人，辖22个村委会2、水江镇：镇政府驻地水江石，管辖原水江镇和青龙乡所属行政区域，面积233.03平方千米，总人口5.004万人，其中非农业人口4611人，辖34个村委会，2个居委会3、南平镇：镇政府驻地陈家场，管辖原南平镇、岭坝乡所属行政区域，面积129.92平方千米，总人口3.65万人，其中非农业人口1173人，辖23个村委会，3个居委会4、大有镇：镇政府驻地大锅厂，管辖原大有镇、马嘴乡云峰村、嶝山村、水源村所属行政区域，面积120.69平方千米，总人口1.76万人，其中非农业人口741人，辖14个村委会，1个居委会。

二、社会事业发展在文化、卫生和体育等方面，全区共有普通中学38所，专任教师1919人，在校学生33852(高中8861人，初中24991人)；高考上线人数2735人，上线率达91.0%，初中毕业生升学率85.2%全区有小学120所，专任教师2684人，在校学生47025人，学龄儿童入学率达到100%，小学毕业生升学率100.1%全区有职业中学、技工学校3所，专任教师211人，在校学生4270人入园儿童数12482人　　全区现有专业技术人员8693人，中级技术职称及以上人员2723人；全年区级科技三项费达到455万元　2007年末全区共有文化事业机构3个，文化馆34个，公共图书馆藏书达6.7万册，全年群众文艺活动表演达41次，观众8.2万人（次）；广播覆盖率达95%，电视覆盖率达91%，光纤广播电视通村率达97%全区有电视台、广播电台各1座，卫星地面接收站4081座，电视节目2套，光纤电视用户8.0万户　　年末全区有各类医疗卫生机构53个，医院、卫生院43个；卫生机构拥有病床位1441张，平均每千人拥有病床位2.19张，其中医院、卫生院1381张；有卫生专业技术人员1369人，其中执业(助理执业)医师630人，注册护士404人。

　　全年新建体育馆1个；共举办群众运动会32次，参加人数5200人；中小学体育锻炼达标率达90.24%建立完善了疾病预防控制体系，建成了疾控中心及传染病分院新型农村合作医疗试点工作全面铺开城区医疗机构建设加快，新建、改建乡镇卫生院9所、村卫生室243个，形成了三级农村初保网络 建成了一批示范文化站和社区文化中心，完成了50户以上自然村“村村通”广播电视工程 三、交通状况发展南川区位独特，渝湘高速公路横贯全境，距重庆解放碑仅７５公里左右，属重庆“１小时经济圈”万南地方铁路和即将破土动工的南涪铁路把南川境内的川黔线、渝怀线、沪汉蓉大通道连接起来，自古以来就是黔北地区通往重庆主城的要冲2007年末全区二级及以上公路里程达298.29公里，新增106.45公里，其中新增高速公路55.98公里全年完成货运量522.02万吨，其中铁路158.15万吨，公路363.87万吨全年完成客运量1937万人（次）年末机动车保有量达25810辆，汽车保有量6847辆，其中个人汽车保有量3757辆小型、微型载客汽车保有量3740辆，其中个人保有量2642辆。

已建铁路：万南铁路：万（盛）南（川）地方铁路，是国家批准的“七五”期间开工建设的交通能源项目，是当时重庆市唯一的一条地方铁路铁路全长44.29公里，技术标准为地方铁路Ⅱ级，随着南川区矿产资源开发（富含大量的煤、铝土矿、硫铁矿等），万南铁路已计划改造升级为国铁Ⅲ级标准，以提高运输能力，满足日益增长的运输要求规划建设铁路： 南涪铁路：线路全长79公里，本线按国铁Ⅲ级标准单线设计该线建成后，可与三万铁路支线、万南铁路一起，构成川黔线和渝怀线间的联络线，以分流川黔铁路北段的部分运量该线建设将有利于沿线资源开发，促进地方经济发展该线吸引范围内矿产资源丰富，沿线盛产煤炭，为南武矿区的一部分，自然条件较好，修建本线对缓解重庆、四川能源不足，将起积极作用鱼南城际铁路：规划建设鱼嘴至南川铁路对于加强南川与主城联系，实现南川与主城的城际互通具有重要意义本线可按城际铁路标准建设，从鱼嘴组团始，途经东泉功能区，至南川城区，预计线路全长75公里该线建设可实现南川与主城的快速直达，并联系沿线人口密度的中心集镇由于已有南涪铁路承担货物从长江出海功能，本线只考虑旅客运输 规划建设的高速公路：2007年11月已经建成通车的渝湘高速公路南川段：该段全长55.978公里。

该线为交通部规划的西部开发省际公路通道项目之一，它的建成对于完善国家高速公路网络和重庆市的骨架公路网络具有重要作用，尤其对南川靠近主城、提升区位地位有重要作用已经开工建设的南川至涪陵高速公路：该线为重庆三环高速公路的一段，并连接重庆至长沙高速公路和重庆至涪陵（宜昌）高速公路，它的建设对于完善重庆国家高速公路网络和改善南川出海通道等具有重要意义该项目全长50公里，起于南川双河口（接渝湘高速公路），经武隆鸭江，止于涪陵（接长涪高速公路），计划2012年建成南川至万盛高速公路：该线是三环高速公路的一段，对加强万南煤电基地建设具有重要推动作用，该项目全长20公里，计划本年度开工建设规划中的南川至道真高速公路：是渝南黔北继渝黔高速公路后又一条直达沿海的快捷通道，全长55公里，计划2009年开工建设四、产业经济发展 南川发展定位为：渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市，打造渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市的发展定位 2007年全区地区生产总值80.48亿元(现价)，按可比价格计算，增长16.0%，是直辖以来增幅最高的一年其中：第一产业增加值16.77亿元，增长10.9%；第二产业增加值38.77亿元，增长17.8%；第三产业增加值24.93亿元，增长16.1%。

三次产业结构为20.8:48.2:31.0按常住人口计算，人均地区生产总值达14816元全年全部工业增加值32.00亿元，按可比价格价格计算，增长23.4%规模以上工业企业工业总产值60.20亿元，增加值22.40亿元，增长19.4％　规模以上工业企业的主要产品中，原煤产量110.74万吨，增长6.0％；氧化铝产量17.63万吨，增长13.9％规模以上工业经济效益综合指数达219.2%，提高7.4个百分点；全年利税总额81343万元，增长17.5%；利润51356万元，增长18.3%；总资产贡献率14.7%，下降0.5个百分点；全员劳动生产率达到136763元/人年，增长20.5%全年建筑业增加值6.78亿元，按可比价格价格计算，增长0.6%固定资产投资：全年全社会固定资产投资50.70亿元，增长39.0%其中，建设与改造投资46.43亿元，增长42.3%，占投资总额的91.6%；房地产开发投资4.27亿元，增长11.2%，占投资总额的8.4%　在建设与改造投资中，工业投资达到25.25亿元，增长63.3%，占全社会投资总额的49.8%国内贸易方面：全年社会消费品零售总额26.49亿元，比上。