【商业地产PPT】尺度成都天府长城南熙里项目调查及价格建议83P.ppt

天府长城天府长城·南熙里项目南熙里项目调查及价格建议调查及价格建议 目目 录录一、一、新城南区域市场分析新城南区域市场分析二、周边住宅与商业项目调查二、周边住宅与商业项目调查三、三、未来供应地块规划情况未来供应地块规划情况四四、、区域未来商业格局区域未来商业格局五五、、 项项 目目 定定 位位六六、、 业业 态态 规规 划划 建建 议议价格体系建议价格体系建议七七、、 价价 格格 体体 系系第一章、新城南区域市场分析第一章、新城南区域市场分析一、新城南城市规划一、新城南城市规划q规划范围：北至火车南站成昆线，南至大源组团，西至太平寺机场，规划范围：北至火车南站成昆线，南至大源组团，西至太平寺机场，东至成仁路，规划控制范围约东至成仁路，规划控制范围约52Km2用地规模用地规模42 Km2；规划人；规划人口口35万人万人q规划性质：以城南城市副中心为核心，发展行政办公、科技商务、规划性质：以城南城市副中心为核心，发展行政办公、科技商务、商贸金融、生活居住及高新技术产业，为信息化、生态型、综合性商贸金融、生活居住及高新技术产业，为信息化、生态型、综合性新城区。

新城区q成都目前城市总体发展战略为向东向南发展，从单中心逐步向多中心发展，成都目前城市总体发展战略为向东向南发展，从单中心逐步向多中心发展，其明确指出城南副中心的概念，城南副中心的建设已进入政府的发展纲要；其明确指出城南副中心的概念，城南副中心的建设已进入政府的发展纲要；从政府制定的从政府制定的2020年发展目标来看，目前城南片区从一环到二环外发展已基年发展目标来看，目前城南片区从一环到二环外发展已基本完成，桐子林板块、航空路板块、棕北板块其入驻人群都为中高端人群，本完成，桐子林板块、航空路板块、棕北板块其入驻人群都为中高端人群，其商务办公也发展较为迅猛通过近几年发展，城南土地已明显不足，政府其商务办公也发展较为迅猛通过近几年发展，城南土地已明显不足，政府外迁，城南外延已是必然趋势作为传统居住富人的城南，其城市外迁后，外迁，城南外延已是必然趋势作为传统居住富人的城南，其城市外迁后，必然带来大量的较有购买力的购买人群必然带来大量的较有购买力的购买人群1结论：区域的发展为本项目发展提供了消费的基础保障，促使本项目区域未结论：区域的发展为本项目发展提供了消费的基础保障，促使本项目区域未来向较高档次的方向发展。

来向较高档次的方向发展城南副中心北部新城城 东 副中心二、片区宏观情况概述西部二、片区宏观情况概述西部q从城市发展的一般规律来看从城市发展的一般规律来看1结论：由城市发展的一般规律可知，当纳瑟姆曲线处于结论：由城市发展的一般规律可知，当纳瑟姆曲线处于35%以下时，其城市化以下时，其城市化进程速度较慢；在进程速度较慢；在35-55%左右，城市化发展速度较快超过左右，城市化发展速度较快超过80%，其城市不，其城市不在外延，城市发展转为旧城改造；在超过在外延，城市发展转为旧城改造；在超过55%-80%之间，由于其城市概念已之间，由于其城市概念已深入人心，大量的有钱人、外来人会涌入该城市，这是城市发展最为迅速的阶深入人心，大量的有钱人、外来人会涌入该城市，这是城市发展最为迅速的阶段从目前成都城市化进程来看，其城市化率正处于这一阶段从目前成都城市化进程来看，其城市化率正处于这一阶段城南作为传统城南作为传统富人居集区，随着地铁的开通等有利契机，较大部分的较有购买力人群会涌入富人居集区，随着地铁的开通等有利契机，较大部分的较有购买力人群会涌入本片区，从城市发展的一般规律也可以论证到，其本片区未来属性为高档居住本片区，从城市发展的一般规律也可以论证到，其本片区未来属性为高档居住人群聚集区。

人群聚集区一、区域商业情况一、区域商业情况三公里范围科华南路区域和平小区区域站南区域新城南城西区域项目三公里区域q概述：概述： 整个楼盘布局分为科华南路区域、天府长城区域、和平小区区域、站南整个楼盘布局分为科华南路区域、天府长城区域、和平小区区域、站南区域、新城南区域等五个区域区域、新城南区域等五个区域Ø科华南路区域科华南路区域目前主要业态以餐饮、社区配套型商业为主，物业形式为底商目前主要业态以餐饮、社区配套型商业为主，物业形式为底商结合住宅其大部分商铺以临街商铺为主，销售价格在结合住宅其大部分商铺以临街商铺为主，销售价格在1万元左右其该区域万元左右其该区域租金在租金在50-110元元/平米Ø和平小区区域和平小区区域商铺数量较少，经营时间比较长，主要调查的是南领馆和和平商铺数量较少，经营时间比较长，主要调查的是南领馆和和平安置小区沿街铺面，租金价格在安置小区沿街铺面，租金价格在18-25元元/平米，其该板块消费能力较低，并平米，其该板块消费能力较低，并且缺乏餐饮配套且缺乏餐饮配套Ø天府长城项目区域天府长城项目区域属于新开发的区域，仅有的在经营的为天府长城一期，租属于新开发的区域，仅有的在经营的为天府长城一期，租金范围在金范围在10~20元元/㎡㎡，由于目前临近几个楼盘的商铺都处于待售状态，未来，由于目前临近几个楼盘的商铺都处于待售状态，未来互相之间竞争将非常激烈。

如果能够区域之间联手打造该区域相对于成都市互相之间竞争将非常激烈如果能够区域之间联手打造该区域相对于成都市独一无二的商业环境，在互利共荣的基础上竞争相对会减弱独一无二的商业环境，在互利共荣的基础上竞争相对会减弱Ø站南区域站南区域除了上锦雅筑以外，其余的商业以底商为主，经营多以建材、汽配除了上锦雅筑以外，其余的商业以底商为主，经营多以建材、汽配等为主，辅以服装、美发、副食品等，经营状况一般商铺的销售价格在等为主，辅以服装、美发、副食品等，经营状况一般商铺的销售价格在5800~9000元元/㎡㎡，租金在，租金在20~50之间Ø新城南西区区域新城南西区区域目前主要以融城理想为代表，由于有学校和地铁站口的支撑，目前主要以融城理想为代表，由于有学校和地铁站口的支撑，销售价格和租金都是目前新城南已售或者经营的铺面中价格较高的楼盘之一，销售价格和租金都是目前新城南已售或者经营的铺面中价格较高的楼盘之一，商铺的销售价格在商铺的销售价格在5800~13000元元/㎡㎡，租金主要范围在，租金主要范围在45元元/㎡㎡左右，现在正左右，现在正在经营的铺面经营状况良好，区域前景较好在经营的铺面经营状况良好，区域前景较好。

第二章、周边住宅与商业项目调查第二章、周边住宅与商业项目调查三公里范围1、天府长城项目周边临近楼盘调查、天府长城项目周边临近楼盘调查q天府长城一期天府长城一期q天府名居天府名居q御府花都御府花都q泰和佳园泰和佳园q格兰晴天格兰晴天q凯丽滨江凯丽滨江q五洲花园五洲花园q天府长城一期天府长城一期Ø项目地址：高新区天府大道府城路口东侧项目地址：高新区天府大道府城路口东侧Ø住宅：住宅：住宅销售价格：住宅销售价格：2400-3000元元/平米平米Ø商商业业：：铺铺面面销销售售价价格格：：均均价价6500元元/㎡㎡面面积积区区间间为为30~100㎡㎡左左右右，，以底商为主，属于社区商业型业态以底商为主，属于社区商业型业态Ø主主力力业业种种以以便便利利店店、、服服装装店店、、功功话话超超市市、、录录象象厅厅等等居居多多目目前前有有六六个个铺面空置经营状况一般铺面空置经营状况一般Ø租租金金情情况况：：租租金金较较贵贵的的就就是是百百利利合合超超市市，，月月租租金金3000元元/月月，，铺铺面面为为89平平米米其其它它商商铺铺租租金金价价格格为为13-15元元/平平米米左左右右，，比比如如：：综综合合营营业业厅厅，，租租金金为为1200元元/月月，，面面积积为为90平平米米；；1-20号号服服装装店店，，75平平左左右右，，租租金金为为1200元元/月月，，每每平平米米租租金金为为16元元。

1-17号号铺铺面面，，90平平米米，，租租金金1400元元/月月，，租租金金为为15元元/平平米米另另外外如如2-03号号铺铺面面，，租租金金为为800元元/月月，，总总面积面积70平米，月租金为平米，月租金为11元元/平米左右平米左右1 结论：结论： 由于该项目周边物业入住率极低，大大影响该项目铺面的经营由于该项目周边物业入住率极低，大大影响该项目铺面的经营目前该项目铺面所针对的目标人群除天府长城一期入驻人流外，很目前该项目铺面所针对的目标人群除天府长城一期入驻人流外，很大部分为该片区打工的农民工，其消费能力较低，消费档次不高大部分为该片区打工的农民工，其消费能力较低，消费档次不高q天府名居天府名居Ø属于经济使用房，总建筑面积约属于经济使用房，总建筑面积约17.6万平方米，其中住宅总建筑面积万平方米，其中住宅总建筑面积约为约为16万万㎡㎡，商业总建筑面积约，商业总建筑面积约1.6万万㎡㎡，总户数，总户数1228户，以套三的户，以套三的户型为主按照户型为主按照3.5人人/户计算，将来的入住人口约为户计算，将来的入住人口约为4298人Ø开盘时间：天府名居开盘时间：天府名居2005年年3月，月，2006年年5月份左右月份左右Ø入住时间：天府名居入住时间：天府名居2006年底或年底或2007年初，目前暂时无人居住，入年初，目前暂时无人居住，入住率为零。

住率为零Ø住宅：住宅：户型区间从户型区间从80~100平方米不等，以平方米不等，以100平米的大户型为主平米的大户型为主Ø商业：商业：由底商和独立商铺组成由底商和独立商铺组成1结论：结论： 从目前现场情况来看，该项目以底商为主，独立商铺为辅，可以初步估从目前现场情况来看，该项目以底商为主，独立商铺为辅，可以初步估计该社区在上图所示的地方将会设置中大型卖场，其余的商业将以社区为中计该社区在上图所示的地方将会设置中大型卖场，其余的商业将以社区为中心，布置适合社区消费的综合型消费业态由上图可以看出，图二将对从天心，布置适合社区消费的综合型消费业态由上图可以看出，图二将对从天府大道进入该区域的消费人群进行第一次大的截流，图一在紧靠我商业项目府大道进入该区域的消费人群进行第一次大的截流，图一在紧靠我商业项目的道路入口，将对进来的消费人群进行第二次截流，势必对我项目造成很大的道路入口，将对进来的消费人群进行第二次截流，势必对我项目造成很大威胁，由于目前天府民居项目商业业态规划尚不明确，且该项目紧临我项目，威胁，由于目前天府民居项目商业业态规划尚不明确，且该项目紧临我项目，商业体量较大，目前处于待售状态，属于我项目周边竞争较激烈的项目之一。

商业体量较大，目前处于待售状态，属于我项目周边竞争较激烈的项目之一图 一图 二q御府花都御府花都Ø属于小高层建筑，总建筑面积为属于小高层建筑，总建筑面积为135920㎡㎡，其中住宅总建筑面积约为，其中住宅总建筑面积约为126626.33㎡㎡，商业总建筑面积为，商业总建筑面积为9293.67㎡㎡，户数为，户数为828户，按照户，按照3.5人人/户计算，将来的入住人口约为户计算，将来的入住人口约为2898人人Ø开盘时间：开盘时间：2005年年2月初月初Ø交房时间：交房时间：2006.4.24Ø目前入住情况：已入住目前入住情况：已入住35户，目前绝大部分住宅正在装修中户，目前绝大部分住宅正在装修中Ø住宅：住宅均价为住宅：住宅均价为3700元元/㎡㎡户型主要以套三的大户型为主户型主要以套三的大户型为主目前销售基本告罄销售基本告罄Ø商业：共商业：共82间，面积区间约为间，面积区间约为40~300㎡㎡，主力区间为，主力区间为40~90㎡㎡；单价；单价范围范围4000~10000元元/㎡㎡，均价，均价7400元元/㎡㎡目前销售告罄目前销售告罄Ø（（002铺面）面积为铺面）面积为135m2，租金为，租金为45元元/m2·月，该商铺由于前期设月，该商铺由于前期设计的原因，做餐饮难度较大计的原因，做餐饮难度较大Ø现场照片现场照片图 二图 一1 结论：结论： 从目前现场情况来看，该项目以外部以一层底商为主，内部则从目前现场情况来看，该项目以外部以一层底商为主，内部则以较大体量的商铺为主。

由上图可以看出，图一商业的设置完全满足以较大体量的商铺为主由上图可以看出，图一商业的设置完全满足该社区内部人群日常生活消费，图二又将对从天府大道进入该区域的该社区内部人群日常生活消费，图二又将对从天府大道进入该区域的消费人群进行部分截流由此可见，如果把该社区要的消费人群作为消费人群进行部分截流由此可见，如果把该社区要的消费人群作为我项目的消费人群，难度可想而知该项目对我项目最大竞争在于消我项目的消费人群，难度可想而知该项目对我项目最大竞争在于消费人群方面，属于周边竞争较激烈的项目之一费人群方面，属于周边竞争较激烈的项目之一q泰和佳园泰和佳园Ø该项目总建筑面积为该项目总建筑面积为120000㎡㎡，其中住宅建筑面积约为，其中住宅建筑面积约为12万万㎡㎡左右，左右，商业总建筑面积约为商业总建筑面积约为8000㎡㎡，是集复合住宅、餐饮、娱乐休闲等时尚，是集复合住宅、餐饮、娱乐休闲等时尚生活消费功能于一体的高层电梯住宅，总户数为生活消费功能于一体的高层电梯住宅，总户数为808户，按照户，按照3.5人人/户计算，将来的入住人口约为户计算，将来的入住人口约为2828人Ø开盘时间：开盘时间：2005.9.24 Ø入住时间：入住时间：2006.10.31Ø住宅：住宅：均价为均价为3850元元/㎡㎡，户型面积，户型面积82-256㎡㎡，属于，属于25层的高层电梯层的高层电梯住宅。

住宅Ø商业：商业：楼层设置以底商和局部二层为主目前由于受整个区域环境的楼层设置以底商和局部二层为主目前由于受整个区域环境的影响，其社区的商业现在价格以及定位等都处于待定阶段，势必在等影响，其社区的商业现在价格以及定位等都处于待定阶段，势必在等待区域成熟以后整体推出，是本项目很强的竞争对手待区域成熟以后整体推出，是本项目很强的竞争对手1 结论：结论： 从目前现场情况来看，该项目以两层底商为主，从现场的建筑从目前现场情况来看，该项目以两层底商为主，从现场的建筑设计看，初步估计业态以中大型的卖场为主，由于地理位置接近天府设计看，初步估计业态以中大型的卖场为主，由于地理位置接近天府大道，做高档的餐饮类、咖啡类等比较适合由商业体量可以看出，大道，做高档的餐饮类、咖啡类等比较适合由商业体量可以看出，该社区商业的设置基本满足内部人群日常生活消费由此可见，该社该社区商业的设置基本满足内部人群日常生活消费由此可见，该社区对我项目的竞争主要来自于消费人群、商业业态及后期价格等多方区对我项目的竞争主要来自于消费人群、商业业态及后期价格等多方面，属于周边竞争较激烈的项目之一。

面，属于周边竞争较激烈的项目之一q格兰晴天格兰晴天Ø该项目总建筑面积为该项目总建筑面积为48675㎡㎡，其中商业建筑面积为，其中商业建筑面积为2706㎡㎡，总户数，总户数为为316户，按照户，按照3.5人人/户计算，将来的入住人口约为户计算，将来的入住人口约为1106人人Ø开盘时间：开盘时间：2005.4Ø入住时间：入住时间：2006.8Ø目前入住情况：目前入住户数不到目前入住情况：目前入住户数不到50户，绝大部分住宅正在装修中户，绝大部分住宅正在装修中Ø住宅：总建筑面积住宅：总建筑面积45969㎡㎡，销售均价为，销售均价为3700元元/㎡㎡，户型区间为，户型区间为120~145㎡㎡目前已经销售完毕目前已经销售完毕Ø商业：商铺最小面积为商业：商铺最小面积为80㎡㎡，预计明年销售价格，预计明年销售价格15000元元/㎡㎡左右目前由于受整个区域环境的影响，商业价格处于待定阶段，势必在等目前由于受整个区域环境的影响，商业价格处于待定阶段，势必在等待区域前景成熟以后在明年强势推出，是本项目很强的竞争对手待区域前景成熟以后在明年强势推出，是本项目很强的竞争对手1 结论：结论： 该项目以两层底商为主，初步估计业态以中小型的卖场为主，该项目以两层底商为主，初步估计业态以中小型的卖场为主，目前处于待售阶段，由于地理位置较好，未来主要竞争方面将来自于目前处于待售阶段，由于地理位置较好，未来主要竞争方面将来自于销售方面。

由此可见，该社区对我项目的竞争主要来自于消费人群、销售方面由此可见，该社区对我项目的竞争主要来自于消费人群、商业业态及后期价格等多方面，属于周边竞争较激烈的项目之一商业业态及后期价格等多方面，属于周边竞争较激烈的项目之一q凯丽滨江凯丽滨江Ø该项目属于纯住宅项目，为该项目属于纯住宅项目，为33层高层电梯公寓，总建筑面积约为层高层电梯公寓，总建筑面积约为17万万㎡㎡，总户数为，总户数为1054户，按照户，按照3.5人人/户计算，将来的入住人口约为户计算，将来的入住人口约为3689人人Ø开盘时间：一期开盘时间：一期2006.6.11，二期，二期2006.8.5Ø入住时间：预计入住时间：预计2008.41结论：该社区将是我项目消费人群的有力支撑结论：该社区将是我项目消费人群的有力支撑q五洲花园五洲花园Ø该项目为小高层，总建筑面积约为该项目为小高层，总建筑面积约为1.8万万㎡㎡1 结论：结论： 由于目前项目未公开化，其余的情况尚不知道未来的竞争方由于目前项目未公开化，其余的情况尚不知道未来的竞争方面主要来自于销售方面属于周边项目较大竞争项目之一面主要来自于销售方面。

属于周边项目较大竞争项目之一q融城理想融城理想Ø该项目总建筑面积约为该项目总建筑面积约为20万万㎡㎡，其中商业总建筑面，其中商业总建筑面积为积为9760.43㎡㎡，总户数为，总户数为733户，按照户，按照3.5人人/户计算，户计算，将来的入住人口约为将来的入住人口约为2566人人Ø开盘时间：开盘时间：2005.2.3Ø交房时间：交房时间：2006.4.29一公里2、新城南以西区域楼盘调查、新城南以西区域楼盘调查q住宅：已入住住宅：已入住50多户，目前绝大部分住宅正在装修多户，目前绝大部分住宅正在装修q商业：一期商住楼商业：一期商住楼<1区、区、2区区>一层面积为：一层面积为：2113.83 ㎡㎡ ，二层面积，二层面积为：为：1091.74 ㎡㎡ 6/7号楼一层商铺面积为：号楼一层商铺面积为：1391.78 ㎡㎡ ，二层商铺，二层商铺面积为：面积为：1354.62㎡㎡十号楼商铺一层面积为：十号楼商铺一层面积为：1873.51 ㎡㎡ ，二层面，二层面积为：积为：1934.95 ㎡㎡ 价格范围价格范围5800~13000元元/㎡㎡，商业设置为一层及，商业设置为一层及局部二层目前租金主要在局部二层。

目前租金主要在45元元/㎡㎡左右1 结论：结论： 该社区商业由于有成都职业技术学校的有力支撑，商业目前该社区商业由于有成都职业技术学校的有力支撑，商业目前已有部分商业开始经营，目前主要以副食类为主从区域规划和已有部分商业开始经营，目前主要以副食类为主从区域规划和建筑设计可以看出，该项目商业的未来潜力很好，初步估计商业建筑设计可以看出，该项目商业的未来潜力很好，初步估计商业以中高档为主对我项目的竞争主要来自于和黄区域中高档消费以中高档为主对我项目的竞争主要来自于和黄区域中高档消费人群的截流对我项目存在一定的竞争人群的截流对我项目存在一定的竞争q上锦雅筑上锦雅筑Ø该项目总建筑面积约为该项目总建筑面积约为117856㎡㎡，其中住宅总建，其中住宅总建筑面积为筑面积为105856㎡㎡，商业，商业总建筑面积约为总建筑面积约为12000㎡㎡，，总户数为总户数为1028户，按照户，按照3.5人人/户计算，将来的入住人户计算，将来的入住人口约为口约为3598人人Ø开盘时间：开盘时间：2005.11.8Ø交房时间：交房时间：2006.4.29Ø入住时间：入住时间：2007.1.30以前以前3、站南区域楼盘调查、站南区域楼盘调查q住宅：住宅：户型以套二、套三为主，面积区间户型以套二、套三为主，面积区间50~120㎡㎡，均价一直持续在，均价一直持续在3800元元/㎡㎡，目前住宅销售基本告磬，号称新海派城市住宅。

目前住宅销售基本告磬，号称新海派城市住宅q商业：商业：六层独立建筑体，推崇商业与酒店互利共荣，共享资源，汇集六层独立建筑体，推崇商业与酒店互利共荣，共享资源，汇集够物娱乐、观光旅游、美食康体、商务等多种功能一体，突出特色餐够物娱乐、观光旅游、美食康体、商务等多种功能一体，突出特色餐饮食、娱乐楼层布置中一饮食、娱乐楼层布置中一~三层为商业，面积区间三层为商业，面积区间35~1500㎡㎡分零分零开售，一层均价开售，一层均价9000元元/㎡㎡，二层均价，二层均价5000元元/㎡㎡，三层均价，三层均价4500元元/㎡㎡；目前有少部分大面积商铺未销售，整个商业销售状况良好四；目前有少部分大面积商铺未销售，整个商业销售状况良好四~六层为赛家航旅商务酒店，价格六层为赛家航旅商务酒店，价格4500元元/㎡㎡，已经整体卖出，进行专，已经整体卖出，进行专门经营，打造城南首座四星级酒店公寓门经营，打造城南首座四星级酒店公寓商商业业业业态态分分布布图图1 结论：结论： 该社区商业属于典型的独立商业，前期业态规划协调统一，属该社区商业属于典型的独立商业，前期业态规划协调统一，属于典型的消费一条龙服务商业组合，有利于本身的销售以及后期的顺于典型的消费一条龙服务商业组合，有利于本身的销售以及后期的顺利经营，由于地理位置比较特殊，对我项目的竞争主要来自于后期招利经营，由于地理位置比较特殊，对我项目的竞争主要来自于后期招商的人群。

对我项目存在一定的竞争商的人群对我项目存在一定的竞争 q社区名：火车南站西路社区名：火车南站西路17号号，本社区属于农民安置房，本社区属于农民安置房Ø户数：户数：187户，社区人口按照户，社区人口按照4人人/户计算，居住总人口为户计算，居住总人口为748人人Ø商铺现状：以汽修店、建材店等为主营，社区便利店、理发店为辅；商铺现状：以汽修店、建材店等为主营，社区便利店、理发店为辅；铺面底商在铺面底商在30~50㎡㎡之间，租金范围在之间，租金范围在20～～50元元/㎡㎡·月，以月，以30～～40元元/㎡㎡·月为主要租金范围月为主要租金范围q南站农贸市场南站农贸市场Ø商铺现状：临路为临时底商，铺面面积在商铺现状：临路为临时底商，铺面面积在25㎡㎡左右，租金在左右，租金在1100元元/月农贸市场内部铺面面积不等，租金基本比临路商铺的每平方米的月农贸市场内部铺面面积不等，租金基本比临路商铺的每平方米的价格低价格低8~15元元/㎡㎡q火车南站东路火车南站东路17Ø为为90年代末期建筑，底商铺面在年代末期建筑，底商铺面在25~35㎡㎡之间，租金在之间，租金在1200元元/月左月左右右Ø该区域现状是以汽修、建材为主，修闲、娱乐性商业不具备档次和规该区域现状是以汽修、建材为主，修闲、娱乐性商业不具备档次和规模，整个经营情况较差，租金价格起不来。

商铺销售价格及租金价格模，整个经营情况较差，租金价格起不来商铺销售价格及租金价格都比较低都比较低q博客公社博客公社 城南驿站，城南驿站，位于科华南路位于科华南路10号，属于较早期的建筑号，属于较早期的建筑Ø住宅：总户数为总户数为322户，户型以套三为主，按照户，户型以套三为主，按照3.5人人/户计算，将来户计算，将来的入住人口约为的入住人口约为1127人人Ø属于早期建筑，目前属于较成熟居住社区属于早期建筑，目前属于较成熟居住社区Ø商业：底商、局部二层商业和独立商铺，全部暂时未售底商、局部二层商业和独立商铺，全部暂时未售Ø目前该区域的商业整体售价不高，即使已经出售的商铺出租率也很低，目前该区域的商业整体售价不高，即使已经出售的商铺出租率也很低，原因是该区域属于快速通道区域，经营业态不统一，实力够买人群很原因是该区域属于快速通道区域，经营业态不统一，实力够买人群很不足等，商业氛围未达到一定程度不足等，商业氛围未达到一定程度4、和平小区区域楼盘调查、和平小区区域楼盘调查q和平小区铺面和平小区铺面Ø项目地址：武侯区南沿线和平小区项目地址：武侯区南沿线和平小区Ø铺面形式：临街铺面铺面形式：临街铺面Ø业态：社区商业型业态业态：社区商业型业态Ø目前经营业种：中介、散件销售、卖玻璃等目前经营业种：中介、散件销售、卖玻璃等Ø租金价格：租金价格：18元元/平米平米Ø经营状况：良好经营状况：良好1结论：和平小区是成都市较早的拆迁安置小区，由于该片区居民的收结论：和平小区是成都市较早的拆迁安置小区，由于该片区居民的收入水平较低，经济状况欠缺，经过若干年的发展，其铺面的租金水平入水平较低，经济状况欠缺，经过若干年的发展，其铺面的租金水平相对呈较低状态。

并且整体商业业态档次较低，在整个后期市场经营相对呈较低状态并且整体商业业态档次较低，在整个后期市场经营和市场自动调配过程中，其集约化并未形成，这也是影响该区域租金和市场自动调配过程中，其集约化并未形成，这也是影响该区域租金水平较低的一个重要原因但可以肯定的是，该区域的供需关系还是水平较低的一个重要原因但可以肯定的是，该区域的供需关系还是不错的，其铺面较少，但总体人口量较高不错的，其铺面较少，但总体人口量较高q南领馆南领馆Ø项目地址：武侯区南沿线和平小区项目地址：武侯区南沿线和平小区Ø开发商：成都石磨豆花餐饮娱乐有限公司开发商：成都石磨豆花餐饮娱乐有限公司Ø铺面销售价格：销售均价铺面销售价格：销售均价4000元元/平米左右平米左右Ø商业物业形式：临街商铺商业物业形式：临街商铺Ø空置情况：整体商业空置在空置情况：整体商业空置在70%左右左右Ø经营业态：药店、小型超市（不能用于餐饮）经营业态：药店、小型超市（不能用于餐饮）Ø铺面租金：铺面租金：25元元/平米平米1结论：该物业为熟铺，其项目已开始经营和平小区人口虽然整体收结论：该物业为熟铺，其项目已开始经营和平小区人口虽然整体收入状况较为一般，但该区域有较大的人口进行支撑，并且该区域以前入状况较为一般，但该区域有较大的人口进行支撑，并且该区域以前开发的临街铺面的经营档次低，集约化程度较小，业态单一，从该区开发的临街铺面的经营档次低，集约化程度较小，业态单一，从该区域目前的人口来看，急需要餐饮业态和小型超市来满足当地的消费需域目前的人口来看，急需要餐饮业态和小型超市来满足当地的消费需求，目前入驻南领馆的小型超市其定位是非常准确的，其经营状况也求，目前入驻南领馆的小型超市其定位是非常准确的，其经营状况也良好。

但由于没有餐饮业态，这是该区域的一个市场空白点急需等良好但由于没有餐饮业态，这是该区域的一个市场空白点急需等待新的物业进行满足同时可以看出由于受该区域消费力的限制和自待新的物业进行满足同时可以看出由于受该区域消费力的限制和自身规划铺面较大的原因，该项目也是在各物业中销售均价最低的项目身规划铺面较大的原因，该项目也是在各物业中销售均价最低的项目5、科华南路区域楼盘调查、科华南路区域楼盘调查q君悦领地君悦领地Ø项目地址：成都市科华中路项目地址：成都市科华中路Ø开发商：蓝光集团开发商：蓝光集团Ø销售状况：已售完毕销售状况：已售完毕Ø住宅总户数：住宅总户数：Ø住宅销售价格：住宅销售价格：3800元元/平米平米Ø建筑形式：小高层建筑形式：小高层Ø商业形态：临街商铺商业形态：临街商铺Ø铺面价格：均价铺面价格：均价8000元元/平米平米Ø目前经营业态：社区配套型商业目前经营业态：社区配套型商业Ø目前经营业种：中介、洗衣店、售楼部等目前经营业种：中介、洗衣店、售楼部等Ø空置情况：空置率在空置情况：空置率在50%左右并且是临街铺面空置左右并且是临街铺面空置Ø租金状况：目前有四家经营者入驻，据调查租金在租金状况：目前有四家经营者入驻，据调查租金在50元元/平米左右平米左右Ø经营状况：据业主反映，其经营状况不良。

经营状况：据业主反映，其经营状况不良1 结论：结论： 该物业区域主要经营大面积餐饮为主，但该物业为住宅加底商形该物业区域主要经营大面积餐饮为主，但该物业为住宅加底商形式结合，不能经营餐饮，其业态受范围受到限制同时该物业面临快式结合，不能经营餐饮，其业态受范围受到限制同时该物业面临快速干道，对社区商业业态经营有杀伤力，影响社区商业的外延性，同速干道，对社区商业业态经营有杀伤力，影响社区商业的外延性，同时开发商在开发时没有对如何规划业态进行考虑，这也是后期物业经时开发商在开发时没有对如何规划业态进行考虑，这也是后期物业经营状况不良的主要原因营状况不良的主要原因q南辰锦绣南辰锦绣Ø项目地址：成都市科华南路项目地址：成都市科华南路3号号Ø开发商：成都瑞升房地产开发有限公司开发商：成都瑞升房地产开发有限公司Ø开盘时间：开盘时间：2006年年5月月18日日Ø住宅总户数：住宅总户数：561户，按照户，按照3.5人人/户计算，将来的入住人口约为户计算，将来的入住人口约为1964人人Ø住宅销售价格：住宅销售价格：4600元元/平米平米Ø建筑形式：高层（建筑形式：高层（18+1））Ø商业形态：临街商铺商业形态：临街商铺Ø铺面价格：均价铺面价格：均价1万元万元/平米左右平米左右Ø目前经营业态：除餐饮不能做外都可以目前经营业态：除餐饮不能做外都可以Ø租金状况：根据售楼人员介绍，因为市场有培育期其该物业租金为租金状况：根据售楼人员介绍，因为市场有培育期其该物业租金为50-80元元/平米平米1 结论：结论： 该物业在蓝光集团开发的君悦领地旁边，开发商在进行商业布该物业在蓝光集团开发的君悦领地旁边，开发商在进行商业布局时也并未对其业态进行合理规划和对投资者进行引导，所以其商业局时也并未对其业态进行合理规划和对投资者进行引导，所以其商业情况和君悦领地面临类似情况。

经过研究，我们对该项目的预判也是情况和君悦领地面临类似情况经过研究，我们对该项目的预判也是以社区商业为主，其客流为拦截该物业的过路者和该楼盘自身人群的以社区商业为主，其客流为拦截该物业的过路者和该楼盘自身人群的支撑，其商业不会有太大的作为支撑，其商业不会有太大的作为q美丽南庭美丽南庭Ø项目地址：武侯高攀村四组项目地址：武侯高攀村四组Ø开发商：武海置业．新街房产开发商：武海置业．新街房产Ø开盘时间：开盘时间：2006年年10月月Ø项目占地：项目占地：50亩亩Ø住宅销售价格预估：根据销售人员介绍，其均价估计在住宅销售价格预估：根据销售人员介绍，其均价估计在4500元元/平米平米左右左右Ø住宅面积范围：围墙打围标注住宅面积范围为住宅面积范围：围墙打围标注住宅面积范围为80-160Ø商铺情况：根据销售人员介绍，其目前是否有商业还不清楚，需至开商铺情况：根据销售人员介绍，其目前是否有商业还不清楚，需至开盘时候在为明确盘时候在为明确1 结论：结论： 由于该项目售楼部还未建立，其正在处于围墙打围过程中，项由于该项目售楼部还未建立，其正在处于围墙打围过程中，项目商业铺面的数据很难收到，其项目发展的可能性较为多样，需至该目商业铺面的数据很难收到，其项目发展的可能性较为多样，需至该项目开盘时具体确认。

项目开盘时具体确认q南都邻绣南都邻绣Ø项目地址：成都市科华南路南沿线天仁北二街和平小区广场项目地址：成都市科华南路南沿线天仁北二街和平小区广场Ø开发商：四川忠心房地产投资有限公司开发商：四川忠心房地产投资有限公司Ø住宅：总户数为住宅：总户数为154户，按照户，按照3.5人人/户计算，将来的入住人口约为户计算，将来的入住人口约为539人住宅销售均价人住宅销售均价4500元元/㎡㎡Ø商铺：为临街商业，具体销售价格要年底出来，铺面租金根据销售人商铺：为临街商业，具体销售价格要年底出来，铺面租金根据销售人员介绍，该物业租金预计为员介绍，该物业租金预计为50元元/平米左右；未来经营业态尚不明确平米左右；未来经营业态尚不明确1结论：从规划上看该物业的规划不足以支撑该项目做为特色或高品位结论：从规划上看该物业的规划不足以支撑该项目做为特色或高品位的集中式商业定位，众所周之，商业对于商环境的规划有相当要求，的集中式商业定位，众所周之，商业对于商环境的规划有相当要求，从目前规划来看不足与本项目进行竞争其主要业态预计也为社区商从目前规划来看不足与本项目进行竞争其主要业态预计也为社区商业型业态业型业态q花语溪畔花语溪畔Ø项目地址：成都科华路二环路外项目地址：成都科华路二环路外600米米Ø开发商：成都居烨实业有限公司开发商：成都居烨实业有限公司Ø物业形式：多层物业形式：多层Ø住宅总户数：住宅总户数： 70余户，按照余户，按照3.5人人/户计算，将来的入住人口约为户计算，将来的入住人口约为245人。

住宅销售均价为人住宅销售均价为4500元元/平米平米Ø商铺形式：临街商铺，销售价格：商铺形式：临街商铺，销售价格：10200 ——13000元元/㎡㎡，根据销售，根据销售人员介绍，该区域的租金为人员介绍，该区域的租金为50-110元，其该物业的租金考虑市场培育，元，其该物业的租金考虑市场培育，其租金为其租金为50-70元根据位置和大小不一样租金有差异根据位置和大小不一样租金有差异Ø经营业态：开发商未做详细的业态规划经营业态：开发商未做详细的业态规划1结论：该物业铺面前规划为绿化带，而且距离铺面位置较近，对铺面结论：该物业铺面前规划为绿化带，而且距离铺面位置较近，对铺面的经营有一定的影响，同样该物业的目标客户也只能以拦截周围人流的经营有一定的影响，同样该物业的目标客户也只能以拦截周围人流和周围居民进行支撑但由于绿化带的影响，估计其未来租金会在该和周围居民进行支撑但由于绿化带的影响，估计其未来租金会在该区域相对较低区域相对较低6、世纪城、世纪城绕绕城城高高速速Ø项目地址：人民南路南延线天府大道项目地址：人民南路南延线天府大道中段中段Ø发展商：成都世纪城新国际会展中心发展商：成都世纪城新国际会展中心有限公司有限公司Ø住宅总户数：住宅总户数：3000套左右套左右Ø住宅价格：均价住宅价格：均价5800元元/平米平米Ø商业销售价格：均价商业销售价格：均价6000元元/平米平米Ø经营业态：服装、餐饮、娱乐经营业态：服装、餐饮、娱乐1 结论：结论： 该楼盘以会展经济带动商业经营，同时自身也拥有众多中高端客该楼盘以会展经济带动商业经营，同时自身也拥有众多中高端客户的入驻。

由于项目离本案位置较远，商业形态较有差异，不作为主户的入驻由于项目离本案位置较远，商业形态较有差异，不作为主要竞争对手进行考虑要竞争对手进行考虑q典型案例的选取：地理位置相近且建筑体量较大的社区内独立式商业，典型案例的选取：地理位置相近且建筑体量较大的社区内独立式商业，通过选找筛选融创开发的蓝谷地与我项目有很多相似之处通过选找筛选融创开发的蓝谷地与我项目有很多相似之处q蓝谷地蓝谷地Ø项目整体介绍项目整体介绍Ø蓝谷地，位于锦江区三圣乡大观村，是融创西南集团成都融创置地有蓝谷地，位于锦江区三圣乡大观村，是融创西南集团成都融创置地有限公司精心打造的一个精品项目，项目周边自然环境优良，生活配套限公司精心打造的一个精品项目，项目周边自然环境优良，生活配套设施完善，交通便捷，人文气息浓郁北侧紧邻城市市政公园以及四设施完善，交通便捷，人文气息浓郁北侧紧邻城市市政公园以及四川师范大学，西临成龙路、东临三环路，多条干道环绕蓝谷地项目川师范大学，西临成龙路、东临三环路，多条干道环绕蓝谷地项目以其良好的规划、合理的产品设计、良好的营销策略，受到了市场的以其良好的规划、合理的产品设计、良好的营销策略，受到了市场的追捧。

追捧6、典型案例分析、典型案例分析——蓝谷地蓝谷地q项目基本资料项目基本资料Ø开发商：成都融创置地有限公司开发商：成都融创置地有限公司Ø建筑设计单位：建筑设计单位：AAI国际建筑师事务所国际建筑师事务所Ø园林设计单位：美国纳尔斯波顿园林设计单位：美国纳尔斯波顿Ø物管单位：高力国际物业顾问集团物管单位：高力国际物业顾问集团Ø总占地面积：总占地面积：306亩亩 Ø总建筑面积：总建筑面积：50万平方米万平方米Ø商业建筑面积：商业建筑面积：3万平方米万平方米Ø总户数：总户数：4000余户余户Ø建筑密度：建筑密度：20％％Ø建筑形态：小高层建筑形态：小高层Ø住宅销售价格：住宅销售价格：4400元元/平方米平方米Ø一期交房时间：一期交房时间：2006年年6月月Ø入住率：不足入住率：不足10%q项目商业情况项目商业情况Ø商业名称：蓝波湾商业公园商业名称：蓝波湾商业公园Ø商业产权：商业产权：40年年Ø商业铺面形式：临街独立商铺商业铺面形式：临街独立商铺Ø付款方式：五成十年付款方式：五成十年Ø首批销售商业面积：首批销售商业面积：1500平方米平方米Ø二期销售商业面积：二期销售商业面积：2500平方米平方米Ø二期商业销售均价：二期商业销售均价：9600元元/平方米（一层）平方米（一层）Ø交房标准：清水房交房标准：清水房Ø销售情况：一期销售完毕，二期销售销售情况：一期销售完毕，二期销售50%Ø物管费：物管费：3元元/平方米平方米Ø层高：层高：4.2米米Ø开间：集中在开间：集中在3.5米米-4.5米米Ø进深：进深：12米米Ø面积：面积：30-100余平方米余平方米q商业规划商业规划Ø商业公园是蓝谷地项目的配套商业部分，总面积约在商业公园是蓝谷地项目的配套商业部分，总面积约在2万平米，位于万平米，位于蓝谷地项目蓝谷地项目1、、2、、3期相交接的核心位置，人流最为集中。

利用坡地期相交接的核心位置，人流最为集中利用坡地水景形成水景形成“水泊景观水泊景观”的体验式休闲购物特色蓝谷地社区商业公园的体验式休闲购物特色蓝谷地社区商业公园致力于服务和方便社区居民，目前规划有中大型超市、农贸市场、商致力于服务和方便社区居民，目前规划有中大型超市、农贸市场、商业街区，形成满足社区各种生活所需的商业定位和互补经营，成为集业街区，形成满足社区各种生活所需的商业定位和互补经营，成为集社区商业配套、购物、餐饮、休闲、娱乐、社交为一体的休闲娱乐商社区商业配套、购物、餐饮、休闲、娱乐、社交为一体的休闲娱乐商业公园q商业支撑商业支撑Ø项目位于成都城市发展的片区中心，商业发展前景巨大，使项目拥有项目位于成都城市发展的片区中心，商业发展前景巨大，使项目拥有良好的升值空间良好的升值空间Ø本项目将社区商业与公园环境的融合本项目将社区商业与公园环境的融合,为消费者提供了一个舒适、幽为消费者提供了一个舒适、幽雅的购物环境，是现代社区商业的亮点；雅的购物环境，是现代社区商业的亮点；Ø蓝谷地项目蓝谷地项目12000多核心消费人群，周边住宅小区及川师大共约多核心消费人群，周边住宅小区及川师大共约6万万多辅助消费人群，使项目拥有了稳定的高收入消费人群，为社区商业多辅助消费人群，使项目拥有了稳定的高收入消费人群，为社区商业的收益打下了良好的基础。

的收益打下了良好的基础Ø商铺面积小，为临街商铺，具有小投入、小风险、安全可靠的投资特商铺面积小，为临街商铺，具有小投入、小风险、安全可靠的投资特性q商业的销售和招商商业的销售和招商Ø项目目前推出的可销售面积较少，不足项目目前推出的可销售面积较少，不足5000平方米，在未做大规模商平方米，在未做大规模商业宣传的基础上，销售情况良好；业宣传的基础上，销售情况良好；Ø目前项目入住率非常低，商业的出租率不高，目前的租金水平在目前项目入住率非常低，商业的出租率不高，目前的租金水平在40元元－－60元元/平方米平方米·月；月；Ø招商未投入大量宣传，主要以大客户招商为主目前，已成功与招商未投入大量宣传，主要以大客户招商为主目前，已成功与“麦麦当劳当劳”签约，超市商户正在洽谈中；签约，超市商户正在洽谈中；Ø其营销推广主要针对社区型商业进行宣传，挖掘其项目作为城东副商其营销推广主要针对社区型商业进行宣传，挖掘其项目作为城东副商圈的价值圈的价值已建或正在建的地块已建或正在建的地块潜在地块潜在地块已被圈地块已被圈地块未开发土地未开发土地7、和、和 黄黄45611121315161714189成都市急救中心成都市急救中心 成都玉林中学成都玉林中学 地铁站口地铁站口201919、目前为民房、、目前为民房、厂区、农田等厂区、农田等 南苑小区南苑小区成都职业技术学校成都职业技术学校 不详不详10人人民民南南路路站站华华路路室室元元化化路路华敏地块华敏地块九龙仓九龙仓正在建防空港正在建防空港312宜宜 家家迪卡隆迪卡隆欧欧 尚尚该区域：总部办公区、五星级该区域：总部办公区、五星级酒店、联通总部、高新区酒店、联通总部、高新区政府、海关、特拉克斯、政府、海关、特拉克斯、三峡、市行政办公中心等三峡、市行政办公中心等 和平小区和平小区8第三章、未来地块规划情况第三章、未来地块规划情况近近 期期远远 期期中中 期期1、近期潜在地块、近期潜在地块q由于三环路的阻隔，三环内的消费人群对本项目的影响不大。

所以三由于三环路的阻隔，三环内的消费人群对本项目的影响不大所以三环外楼盘的商业情况将是我们了解的重点，详见下表：环外楼盘的商业情况将是我们了解的重点，详见下表：三三 环环 外外 项项 目目项目名称目名称总建筑面建筑面积（（㎡㎡））人口（个人）人口（个人）商商业面面积（（㎡㎡））天府长城一期天府长城一期 74700约约1750约约3000天府天府长城二期城二期约约152000329027210天府名居天府名居176000429816000泰和泰和佳园佳园12000028288000格兰格兰晴天晴天4867511062706御府花都御府花都13592028989293.67凯丽滨江凯丽滨江1700003689纯住宅纯住宅五洲花园五洲花园18000目前未公开目前未公开目前未公开目前未公开融城融城理想理想20000025669760.43合计合计109.5259万万224257.58万万1 结论：结论： 三环外目前人均商业面积约为三环外目前人均商业面积约为3.38㎡㎡/人人，而住宅与，而住宅与商业搭配最佳比例是在商业搭配最佳比例是在1.5~1.8㎡㎡/人。

由此可见，该区域人由此可见，该区域就目前的已经开发的商业量已经达到饱和就目前的已经开发的商业量已经达到饱和2、中期潜在地块、中期潜在地块q由于近期商业已经基本饱和，那么中期的也就是已经拍卖由于近期商业已经基本饱和，那么中期的也就是已经拍卖的地块且还没有建设的将作为我们的地块且还没有建设的将作为我们中期商业中期商业调查目标进行调查目标进行分析研究以下是详细的地块调查表：分析研究以下是详细的地块调查表：序号宗地位置土地用途用地面积容积率成交价竟得单位竟得日期1高新区站华路9号（地块一）商业金融用地68.3949 不大于3.5120成都宜家家居有限公司2005-8-202高新区站华路9号（地块二）商业金融用地29.0753 不大于3.5130迪卡隆(成都)有限公司2005-8-203高新区站华路9号（地块三）商业金融用地50不大于3.5130成都欧尚超市有限公司2005-8-204南部新区站南居住区（高新区原和平村10组、仁和村5、6组）二类住宅用地兼容商业用地﹙20%≤兼容商业＜50%）123.2523≤5.0640协慧国际有限公司(九龙仓)2006-4-28525华敏6高新区永安片区红星路以东、武侯大道以北（永安村9、11组）商业用地（可自动兼容不大于地上建筑面积20%的居住建筑）11.2756 不大于3.0205自然人2006-3-107起步区石羊片区二类住宅用地19803.0206和黄2004-10-298高新区红光村一组45.0008≤3.5160自然人2006-3-22南部新区和平小区原高新区红光村6组二类住宅用地兼容商业（兼容商业≤20%）5.8108——520四川忠心房地产投资有限公司2006-2-24南部新区和平小区原高新区永安村2组商住（兼容商业≤20%）12.4879——395四川润和百通实业发展有限公司2006-3-10南部新区和平小区原高新区永安村6组商住（兼容商业≤20%）5.7229≤1.8250四川省汇佳房地产开发有限公司2006-3-10注：所有数据来源于国土局q人口按照人口按照100㎡㎡居住居住3.5人计算，商业体量按照指标最大配比计算，得人计算，商业体量按照指标最大配比计算，得出未来出未来2~7年预计人口及商业体量情况，结果详见下表：年预计人口及商业体量情况，结果详见下表：项目名称目名称总建筑面建筑面积（（㎡㎡））人口（个人）人口（个人）商商业面面积（（㎡㎡））1 （纯商业）（纯商业）约约159596约约5581约约1595962 （纯商业）（纯商业）约约67803约约2374约约678033 （纯商业）（纯商业）约约116272.5约约4083约约116672.54（按（按45%计算）计算）约约410861.5约约14380约约184887.75(容积率按照容积率按照3.0,商业商业≤10%)约约50002.5约约1750约约50006约约22553.3约约789约约45107 （按（按30%计算）计算）约约3960198约约138606约约1188059.48(容积率指标不明容积率指标不明确的按照确的按照3.0计算计算)约约105007.1约约3675约约31502 (按按30%计计算算)约约11622约约406约约2324约约24977约约874约约4995约约6873.8约约240约约1374.7合计合计约约4890764.45约约172758约约1766724.31 结论：结论： 未来整个城南区域预计人均商业面积约为未来整个城南区域预计人均商业面积约为10.22㎡㎡/人人，而住宅与商业搭配最佳比例是在，而住宅与商业搭配最佳比例是在1.5~1.8㎡㎡/人。

由此人由此可见，未来几年此区域的商业需要消耗的体量是非常巨大可见，未来几年此区域的商业需要消耗的体量是非常巨大的，商业各方面要面临的竞争都将很大的，商业各方面要面临的竞争都将很大起步区序号所属不明确地块(已拍卖)规模备注10~17暂不明确(其中11目前成都南部新区B3段正在施工)约约2500亩左右亩左右根据当地了解，该区域土根据当地了解，该区域土地是否征用还在谈论中地是否征用还在谈论中面积来自规划面积来自规划CAD图估测图估测20石羊小学及厂区约约100亩左右亩左右19目前为民房、厂区、农田等约约3000亩左右亩左右3、远期潜在地块、远期潜在地块Ø9号地号地块现场为四川四海四川四海经纬线项目部，土地占地面目部，土地占地面积约115亩，土，土地性地性质不明确不明确Ø注：从目前来看，表里的土地大部分已经经过整理，估计在注：从目前来看，表里的土地大部分已经经过整理，估计在2年内会年内会进行拍卖，推向市场，总的规模大约有进行拍卖，推向市场，总的规模大约有5600亩左右由于属于远景亩左右由于属于远景建设土地，土地相关的整理和定性还在进行中，所以将来这块土地建设土地，土地相关的整理和定性还在进行中，所以将来这块土地要供应什么样的产品，以什么样的价格推向市场等具体的情况就很要供应什么样的产品，以什么样的价格推向市场等具体的情况就很不明确。

不明确1结论：远期对我项目的影响相对很小，暂不作过多的考虑结论：远期对我项目的影响相对很小，暂不作过多的考虑大型超市格局高端综合消费格局社区特色格局q由于交通干道、新城南副中心规划、市政府搬迁的三重影响，未来由于交通干道、新城南副中心规划、市政府搬迁的三重影响，未来5年内，以上三大格局将越来越明显互为竞争，互利共融年内，以上三大格局将越来越明显互为竞争，互利共融第四章、区域未来商业发展状况第四章、区域未来商业发展状况q欧尚商圈：欧尚商圈：q三环路对人流有明显的阻隔，三环内的人流很难逾越向外延伸，欧尚三环路对人流有明显的阻隔，三环内的人流很难逾越向外延伸，欧尚超市呈现后，将主要幅射三环内人群超市呈现后，将主要幅射三环内人群q结论：欧尚辐射区域为三环路以内，并且延伸至和平小区，欧尚商圈结论：欧尚辐射区域为三环路以内，并且延伸至和平小区，欧尚商圈未来将形成大型超市商业片区未来将形成大型超市商业片区q和记黄埔、九龙仓商圈和记黄埔、九龙仓商圈q和记黄埔占地和记黄埔占地1980亩，开发周期亩，开发周期8—10年，年， 从片区整体来土地供应从片区整体来土地供应来说，很难再有土地一次性供应量能超过和黄地块，未来片区商业供来说，很难再有土地一次性供应量能超过和黄地块，未来片区商业供应规模难以与和黄相抗衡，同时和黄地块深处整个片区核心腹地，从应规模难以与和黄相抗衡，同时和黄地块深处整个片区核心腹地，从和黄拿地之后一直等待开发的策略来看，其住宅与商业定位必定是复和黄拿地之后一直等待开发的策略来看，其住宅与商业定位必定是复合型，高起点的定位，在开发商精耕细做的努力之下，依托其规模优合型，高起点的定位，在开发商精耕细做的努力之下，依托其规模优势和地块处于片区核心的地利，该地块很有可能成为引领新城南中心势和地块处于片区核心的地利，该地块很有可能成为引领新城南中心的地区商业中心。

的地区商业中心q本项目难以与和黄地块抗衡，只能避其锋芒，走特色化道路，抵御未本项目难以与和黄地块抗衡，只能避其锋芒，走特色化道路，抵御未来和黄对本板块的冲击来和黄对本板块的冲击q结论：和黄商业未来可能成为高端综合消费商业片区结论：和黄商业未来可能成为高端综合消费商业片区q大型超市格局：大型超市格局：将作为整个南部新区的全方位区域配套设施呈现，就将作为整个南部新区的全方位区域配套设施呈现，就目前新城南的土地整理及区域发展情况来看，未来目前新城南的土地整理及区域发展情况来看，未来5年其辐射的范围年其辐射的范围将非常大将非常大q高端综合消费格局：高端综合消费格局：该区域将以和黄地块为基础，辅以九龙仓以及筹该区域将以和黄地块为基础，辅以九龙仓以及筹划中的好莱坞新益洲广场，这三者将作为整个新城南新区的区域消费划中的好莱坞新益洲广场，这三者将作为整个新城南新区的区域消费主体呈现其中住宅购买人群对和黄给予很高的期待；对九龙仓商业主体呈现其中住宅购买人群对和黄给予很高的期待；对九龙仓商业区域领导给予很高的期望；而好莱坞新益洲广场将作为城市标志型建区域领导给予很高的期望；而好莱坞新益洲广场将作为城市标志型建筑呈现，其土地性质为文化娱乐兼容商业金融业，目前规划有筑呈现，其土地性质为文化娱乐兼容商业金融业，目前规划有VIP贵贵宾商务酒店、超豪华特大型宾商务酒店、超豪华特大型5星级电影院、川剧表演剧场、特大型停星级电影院、川剧表演剧场、特大型停车场等。

由此可见，未来将以此区域为中心向外辐射，成为新城南的车场等由此可见，未来将以此区域为中心向外辐射，成为新城南的政治、商贸中心政治、商贸中心q社区特色格局：社区特色格局：毫无疑问，本项目所在区域以其豪放的独立式商业体毫无疑问，本项目所在区域以其豪放的独立式商业体呈现，该区域将以我项目商业为中心向外辐射、引导，以满足该区域呈现，该区域将以我项目商业为中心向外辐射、引导，以满足该区域约约6万人的全方位的特色消费万人的全方位的特色消费第五章、项目定位第五章、项目定位q开发商品牌对市场来说，天府长城是高档住宅的品牌效应已经深入人开发商品牌对市场来说，天府长城是高档住宅的品牌效应已经深入人心，在商业品牌的影响力上弱于区域内未来将开发的大型商业项目，心，在商业品牌的影响力上弱于区域内未来将开发的大型商业项目，如九龙仓项目、欧尚项目、和黄项目等如九龙仓项目、欧尚项目、和黄项目等q从前面的分析来看，新城南商圈的三大格局已呈基本定势，本项目应从前面的分析来看，新城南商圈的三大格局已呈基本定势，本项目应顺应格局，从自身规模与业态出发，不与其它大商业品牌做硬性竞争，顺应格局，从自身规模与业态出发，不与其它大商业品牌做硬性竞争，商业的性质应定位于更好地为住宅服务，维护与巩固开发商的高档住商业的性质应定位于更好地为住宅服务，维护与巩固开发商的高档住宅品牌形象与效应。

即本项目的基调是为高档住宅服务的高档社区配宅品牌形象与效应即本项目的基调是为高档住宅服务的高档社区配套商业q在项目周边已有较大体量社区配套商业成现，未来人均配比商业体量在项目周边已有较大体量社区配套商业成现，未来人均配比商业体量达到了达到了3.38——10.22m2/人要在同样性质的众多社区配套商业中扩人要在同样性质的众多社区配套商业中扩大辐射范围，吸引项目以外更多的人流，就需要项目的商业走与众不大辐射范围，吸引项目以外更多的人流，就需要项目的商业走与众不同的特色路线因此本项目的定位为：同的特色路线因此本项目的定位为：社区特色商业街区社区特色商业街区第六章、业态规划第六章、业态规划q本项目的特色定位主要依靠有规划的业态定位来实现，业态定位主要本项目的特色定位主要依靠有规划的业态定位来实现，业态定位主要是依托区域高端消费群体，建立以特色餐饮、特色休闲、娱乐为主力是依托区域高端消费群体，建立以特色餐饮、特色休闲、娱乐为主力业态，高端生活服务型消费业态为辅助业态的特色生活街区业态，高端生活服务型消费业态为辅助业态的特色生活街区q具体主力业态与商铺现实条件相结合，安排如下：具体主力业态与商铺现实条件相结合，安排如下：社区配套商铺社区配套商铺自行车库恒温游泳池上空健康水会大堂大堂门厅汽车出入口品牌中餐、火锅品牌中餐、火锅架空玻璃天窗庭院上空大堂室外台阶水池露台木制露台品牌中餐、火锅品牌中餐、火锅茶房、洗浴休闲中心茶房、洗浴休闲中心水景吧办公室第七章、价格体系第七章、价格体系q本项目商业价格，主要选取周边在售商铺价格进行对比分析，以一层本项目商业价格，主要选取周边在售商铺价格进行对比分析，以一层均价为对比基础，用均价为对比基础，用23项因素进行权重分析。

项因素进行权重分析楼盘名称楼盘名称修正幅度修正幅度本案本案比较案例比较案例融城理想融城理想上锦雅筑上锦雅筑御府花都御府花都影影响响因因素素区区域域因因素素地理位置地理位置4654交通便捷度交通便捷度5655片区档次片区档次6656发展潜力发展潜力6645区域幅射区域幅射5452公共配套公共配套3443小小 计计29322825地块地块素质素质项目体量项目体量6453临街程度临街程度5444小小 计计11897人口人口环境环境人口规模人口规模6445消费档次消费档次6645小小 计计1210810建筑建筑本体本体楼盘档次楼盘档次6645交房规模交房规模4645商铺面积商铺面积4545建筑外观建筑外观4533建筑形式建筑形式6563规划布局规划布局3332横向动线横向动线1332竖向动线竖向动线1220停车位数量停车位数量3221小小 计计32373126价值价值附加附加业态规划业态规划6352物业管理物业管理3323开发商品牌开发商品牌5425市场竞争市场竞争 2432小小 计计16141212修修 正正 指指 数（数（100%））1001018981可可 比比 价价 格（元格（元/㎡㎡））/1070090007400比比 准准 价价 格（元格（元/㎡㎡））1002310594.0610112.369135.80q一层测算均价为一层测算均价为10023元元/平方米平方米q根据项目实际情况二层商铺和三层商铺为跃层设计，因此其二、三层根据项目实际情况二层商铺和三层商铺为跃层设计，因此其二、三层均价为均价为5400元元/平方米；平方米；q四层均价为二三层均价的四层均价为二三层均价的60%左右，为左右，为3500元元/平方米。

平方米 备注：在每层商铺单间商铺定价中都以一间商铺设置为基准售价，以备注：在每层商铺单间商铺定价中都以一间商铺设置为基准售价，以商铺口岸进行商铺口岸进行50-100元元/平米不等的实际递增或递减；平米不等的实际递增或递减；一层单铺价格一层单铺价格商铺编号商铺编号建筑面积建筑面积单价单价( (元元/ /平米平米) )总价（元）总价（元）备注备注A-1-0172.1411500829610　A-1-0270.7811500813970　A-1-0370.7811500813970　A-1-04112.62105001182510　A-1-05123.41105001295805　A-1-06145.19105001524495　A-1-07　　　汽车出入口A-1-081028.6690009257940不建议出售A-1-09114.93105001206765　A-1-10　　　水会大堂A-1-11290.39112003252368建议面积对剖A-1-12145.19103001495457　A-1-13141.56103001458068　A-1-14102.79108001110132　A-1-15145.19108001568052　A-1-16123.41108001332828　A-1-1770.7811500813970　A-1-1870.7811500813970　A-1-1972.1412000865680　总和2900.74　29635590　一层实际均价　10050　　二三层单铺价格二三层单铺价格商铺编号商铺编号二楼面积二楼面积单价单价总价总价备注备注A-2-01128.545500706970　A-2-02259.4754001401138与上层相连A-2-03256.1153501370188.5与上层相连A-2-04239.753001270410与上层相连A-2-05252.6853501351838与上层相连A-2-06256.1154501395799.5与上层相连A-2-07288.7155001587905与上层相连A-2-081044.753005536910　A-2-09731.2254503985149　A-2-10246.0456001377824与上层相连A-2-11289.6255001592910与上层相连A-2-12282.3854501538971与上层相连A-2-13235.4454001271376与上层相连A-2-14289.6253001534986与上层相连A-2-15313.6553001662345与上层相连总和5113.99　27584720　二层实际均价　5393　　三层单铺价格三层单铺价格商铺编号商铺编号面积面积单价单价总价总价备注备注A-3-01　　　面积已算A-3-02　　　面积已算A-3-03　　　面积已算A-3-04　　　面积已算A-3-05　　　面积已算A-3-06　　　面积已算A-3-0795.964800460608　A-3-08569.3743002448291　A-3-09278.4747001308809　A-3-10298.0143001281443与上层相连，加入四层面积A-3-11　　　面积已算A-3-12　　　面积已算A-3-13　　　面积已算A-3-14　　　面积已算A-3-15　　　面积已算A-3-16　　　面积已算A-3-17533.5943002294437　总和1775.4　7793588　三层实际均价　4400　此均价含四层水景吧四层单铺价格四层单铺价格商铺编号商铺编号面积面积单价单价总价总价备注备注A-4-011399.8735004899545　A-4-02　　0　A-4-03860.6335003012205　A-4-04860.6300　总和2260.5　0　四层实际均价　　7911750　E2地块总销概况地块总销概况总销售价格（元）总销售面积7292564812050.63项目整体销售均价6050元备注：备注： 项目实际总建面积为项目实际总建面积为24181.71，其中的负一，其中的负一层面积层面积8928.84平米和四、平米和四、五层预留办公面积：五层预留办公面积：2231.57平米不计入销售平米不计入销售面积。

面积底商价格底商价格商铺序号商铺序号面积面积单价单价总价总价备注备注C-1-0145.6510500479325按照核定一层均价，以100元/平米进行依次递增关系C-1-0233.5810800362664　C-1-0346.710500490350　C-1-0413.6412000163680　C-1-058.512500106250　C-1-0614.649500139080　C-1-0742.510500446250　C-1-0833.5810200342516　C-1-0945.6510000456500　C-1-1045.6510000456500　C-1-1133.5810200342516　C-1-1242.510500446250　C-1-1314.6911500168935　C-1-148.512500106250　C-1-1513.6412000163680　C-1-1646.710500490350　C-1-1733.5810800362664　C-1-1845.6510500479325　总和568.93　6003085　实际均价　10476　　底商价格底商价格底商价格底商价格面积面积单价单价总价总价备注备注D-1-01130.8580001046800本项目中的地下室为单向通道设计，同时处于一个城市新区中，因此参考成都类似项目（东湖花园），此面积多为附赠面积，其销售价值合并打入一层商铺销售单价。

其地下室空间的销售价格多为一层销售价格的30％左右D-1-02106.97800833820D-1-03141.1876001072968D-1-04120.257500901875D-1-05120.257500901875D-1-06180.3175001352325D-1-07140.6275001054650D-1-081177500877500D-1-09109.57500821250　D-1-10140.6274001040588　D-1-11180.2673001315898　D-1-12109.567500821700　D-1-13130.27500976500　D-1-14166.7976001267604　D-1-15103.757600788500　D-1-16144.2876001096528　D-1-17120.257700925925　D-1-18141.5176001075476　D-1-19180.3675001352700　D-1-2077.528000620160　总和2661.96　20144642　实际均价　7500　　综述综述q底商部分商业总销售金额为底商部分商业总销售金额为2614.77万元；万元；q项目商业实际可实现总销售金额为项目商业实际可实现总销售金额为9907.33万元；万元；结合项目实际情况结合成都市商业地产销售现状，建议如下：结合项目实际情况结合成都市商业地产销售现状，建议如下：1.二、三层商铺通过和施工图设计院的协商，进行分隔销售；二、三层商铺通过和施工图设计院的协商，进行分隔销售；2.二层以上商铺增设上，下水预留；二层以上商铺增设上，下水预留；3.商铺经营者的天然气入户问题尽量给予解决；商铺经营者的天然气入户问题尽量给予解决；4.结合设备设计，可否尽量增设烟道；结合设备设计，可否尽量增设烟道；Thanks如何成就一段文雅与居住的良缘?[文庭雅苑项目提案]名钻传播机构名钻传播机构名钻传播机构名钻传播机构20072007年年年年5 5月月月月 在房地产营销中，前期策划分析甚为重要，对于一个楼盘开发成功与否具有决定性意义。

所以，名钻传播机构将首先从前期策划分析入手，以一个完整而严密的科学体系，为项目做好准确的整体分析，为本案提供定位依据，打好后期营销策划基础 它决定了项目“在什么样的地方，盖什么样的房子，卖给什么样的人”在明确研究这些问题后，方能在后期的营销策划阶段把“怎样卖房子”的工作做得更加睿智与成功，从而实现楼盘开发利润的最大化前前言言第一部分第一部分扫荡一个区域的勘查清单扫荡一个区域的勘查清单————市场如是说市场如是说…用地分析用地分析市场市场分析分析政策分析政策分析区域分析区域分析一一、、用地分析用地分析宏观分析宏观分析————城市尺度城市尺度中观分析中观分析————区域尺度区域尺度微观分析微观分析————地块尺度地块尺度>>>>宏观分析宏观分析——城市尺度城市尺度 本部分主要分析用地所在区域的城市功能，即在城市结构中的地位区域区域的的功能特征功能特征区域区域的的认可度认可度区域区域的的发展趋势发展趋势城市尺度城市尺度( (一一) )、区域的功能特征、区域的功能特征1 1、区域经济、区域经济　　2006年长春高新区全年经济总量实现1002.5亿元，2007年力争全年工业总产值实现1197亿元，社会固定资产投资完成160亿元，成为拉动长春市乃至吉林省经济快速发展的重要力量。

2 2、区域人文、区域人文　　开发区内设有18所全日制高等学校、 39个国家、省直属科研机构和11个国家重点开放实验室及其他教育机构，其他文化、体育、卫生、计划生育、环境保护等各项事业发展迅猛3 3、区域产业、区域产业　　开发区致力于发展生物医药、光电技术、先进制造技术、信息技术和新材料五大主导产业 ，形成光电信息、生物医药、新材料和媒体传送四大产业集群，并打造成全国一流的自主创新基地其中高新技术项目和高附加值项目占全区工业总产值的90%以上( (二二) )、区域的认可度、区域的认可度1 1、区域档次、区域档次　　一个功能齐全、结构合理、设施配套、管理先进、环境优美、综合优势明显、能与国际经济接轨的现代化新区2 2、区域形象、区域形象　　长春高新区是1991年3月经国务院正式批准成立的首批27个国家级高新技术产业开发区之一根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000年度的经济指标统计，长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位，工业增加值列第8位，利润和税金列第5位 被誉为“东北硅谷” 3 3、区域特性、区域特性　　长春高新区以“发展高科技，实现产业化”为宗旨，以改革的精神不断创新，来到以开放的思维谋划发展，创造了超常规的建设和发展速度。

近几年综合经济指标评价始终位居全国53个国家级高新区前列 ( (三三) )、区域的发展趋势、区域的发展趋势1 1、综合性产业园区、综合性产业园区　　园区作为产业经营的最大载体，通过核心园区把人才、技术、项目、资金等创新要素高度集中，构筑了龙头企业带动、一区多园的产业化发展格局其中，长春软件园、光电技术产业园等先后被批准为“国家火炬计划光电信息技术产业化基地”、“国家留学人员创业示范基地”、“国家级大学科学园”和国内第一个由科技部批准的中俄及独联体国家科技合作基地将成为富有生机活力的综合产业区2 2、现代化的新城区、现代化的新城区　　努力把高新区建设成为功能齐全、结构合理、设施配套、管理科学、环境优美、综合优势明显的现代化的新城区创新、交流、发展、活力，是长春高新技术产业开发区的理念3 3、特色化城市风貌、特色化城市风貌　　依托规划景观特色，使高新区建筑规划与景观规划有机融合，使城区真正反映出开放、进取、现代、繁荣的气息>>>>中观分析中观分析——区域尺度区域尺度 本部分主要分析本案区域的整体环境，即所在区域的价值区域区域的的交通条件交通条件区域区域的的环境条件环境条件区域区域的的配套条件配套条件区域尺度区域尺度( (一一) )、区域的交通条件、区域的交通条件1 1、可达性、可达性　　本案区域临近前进西路与繁荣路，周边轻轨、 153、129等多条公交线路，交通条件便利，可达至长春市内各区域。

2、性本案区域位于高新东北部，距离长春超达磐谷国际商务港与朝阳区较近，车行10分钟即可到达长春市中心 3 3、标志性、标志性　　超达磐谷国际商务港成为本区域一座具有时代特征的标志性建筑，是集商贸、会议、科技、信息、旅游、餐饮、娱乐为一体的多功能活动中心(二)、区域的环境条件1 1、周边地块功能、周边地块功能　　本案周边地块以居民用地为住，兼以商业、办公、娱乐的综合用地 2 2、周边环境体系、周边环境体系　　区域配套较完善，人口密度低，环境污染指数低 ( (三三) )、区域的配套条件、区域的配套条件1 1、教育配套、教育配套　　125中、南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、 69中、师大附中、市实验中学、省实验中学、育文中学 2 2、生活配套、生活配套　　超达磐谷、欧亚卖场、沃尔玛、东方家园、三亚大酒店3 3、交通配套、交通配套 　　　　193 193 路、路、 5252路、路、 9 9路、路、 2020路、路、 153153路、路、 129129路、轻轨路、轻轨>>>>微观分析微观分析——地块尺度地块尺度 本部分主要分析本案的地块规划条件，即项目的规划设计。

1 1、建设地点、建设地点：：繁荣路南，前进西街西2 2、用地性质、用地性质：：公建、居住用地3、用地面积： 300000 公顷4 4、建筑面积、建筑面积：： 300000平方米5 5、容、容 积积 率率：： 二二、、市场分析市场分析 宏观宏观市场市场————宏观经济条件宏观经济条件 　　中观分析中观分析————整体市场分析整体市场分析 微观分析微观分析————竞争项目对比分析竞争项目对比分析>>>>宏观分析宏观分析——宏观经济条件宏观经济条件 本部分主要分析城市整体经济条件，切实的了解项目的宏观投资环境GDPGDP及及各产业各产业运行态势运行态势 物价变动物价变动及消及消费品零售费品零售 固定资产固定资产投资及投资及主动力主动力 宏观经济条件宏观经济条件居民可支居民可支配收入配收入及支出及支出 ( (一一) )、、 GDPGDP及各产业运行态势及各产业运行态势 1 1、长春市各年、长春市各年GDPGDP情况情况 　　 过去六年，长春市经济保持了良好的发展势头，GDP由2001年的1003亿元增加到2006年的2000亿元，六年接近翻一番，年均增长12．5％。

年份年份2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年GDP1003亿元亿元 1150 亿元亿元1338亿元亿元1535亿元亿元1712亿元亿元2000亿元亿元2 2、区域市场各产业运行态势、区域市场各产业运行态势 　　 2005年长春市三次产业占GDP的比重是l0．7：46．8：42．5，与2001年的14．3：43．2：42．5相比，主要变化来自于第一、第二产业 ( (二二) )、、物价变动及消费品零售物价变动及消费品零售 2006年长春市社会消费品零售总额为552.2亿元，，同比增长10.8%其中市内实现519亿元，同比增长10.9%；外（市）县实现33.2亿元；批零贸易业实现490亿元；餐饮业实现62亿元( (三三) )、、固定资产投资及主动力固定资产投资及主动力 　　2006年，长春市市完成固定资产投资950.1亿元，同比增长48.7%，其中，房地产投资占24.27%以上可见，长春市房地产项目产业集聚效应已经产生，已开发项目和已引进项目带动作用已全面显现 ( (四四) )、、居民可支配收入及支出居民可支配收入及支出 　　2006年长春市经济增长幅度上升明显。

仅一季度长春市城市居民人均可支配收入就已达到2814元，增长10.3%城市居民人均消费支出2196元，增长5.3%城市居民消费价格总水平上涨2%>>>>中观分析中观分析——整体市场条件整体市场条件 本部分主要分析城市整体市场条件，发现其地产发展状况的变化，了解其发展趋势投资额度投资额度 市场需求市场需求 整体市场条件整体市场条件价格涨幅价格涨幅 ( (一一) )、、投资额度投资额度1 1、行业发展前景乐观、行业发展前景乐观　　整体房地产开发投资保持20%以上的增长速度，这表明至少在未来几年里，房地产业依然是朝阳行业，发展前景十分乐观年 份 投资额度 同比增长 2004年年 90.4 16.3 2005年年 123.56 26.8 2006年年 174 29.0 2 2、行业间竞争激烈、行业间竞争激烈　　从上表中的数据我们看到房地产开发投资逐年递增，这在一定程度上也说明众多企业均看好地产行业，纷纷开发投资，这必然加速行业间的竞争加剧( (二二) )、、市场需求市场需求　　长春市房地产市场需求旺盛，商品住宅成交持续增长销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，市场需求不断增加。

年年 份份 销售面积（万㎡）销售面积（万㎡）同比增长同比增长% 交易额交易额（亿（亿 元）元） 同比增长同比增长 %2004年年 288.7 33.6642.7 7.3 2005年年482.2 40.1 56.92 24.98 2006年年509.65.38 81.2 30.0 ( (三三) )、、价格涨幅价格涨幅 　　受消费者旺盛的购房需求拉动，长春市房地产市场稳步升温，商品住宅价格稳步上升年度年度 商品住宅均价商品住宅均价（元（元/ /平方米）平方米） 2004年年 2014.4 2005年年 2083.5 2006年年 2142.3 >>>>微观分析微观分析——竞争项目对比分析竞争项目对比分析 本部分主要分析项目周边竞争对手，通过比较以达到充分了解区域市场状况产品产品档次档次对比对比竞争项目对比分析竞争项目对比分析地理地理位置位置对比对比建筑建筑 面积面积对比对比产品产品类型类型对比对比销售销售 价格价格对比对比销售销售率率 对比对比 区域区域 配套配套 对比对比地图地图( (一一) )、、地理位置对比地理位置对比咖啡小镇光谷大街与飞跃路交汇处光谷大街与飞跃路交汇处 伟业星城开运街以南飞跃路以西开运街以南飞跃路以西 怡众名城光谷大街光谷大街20082008号号 飞跃经典飞跃路与光谷大街交汇飞跃路与光谷大街交汇 枫桦美地繁荣路与桦甸街交汇繁荣路与桦甸街交汇大禹城邦南湖中街南湖中街15551555号号 湖畔诚品前进大街与湖光路交汇前进大街与湖光路交汇  1 、长春市高新技术产业开发区地理位置得天独厚，随着市政府南迁，轻轨二期的开通和公交线路的进一步完善，使此地段的经济走向成熟，成为了连接汽车产业开发区的经济纽带。

2、 该区域东部、东南部前进大街，西部、西南部的飞跃街，南部的硅谷大街周边以中高档楼盘居多；北部和南部光谷大街周遍则成为中低档楼盘的聚集地 3 、该区域受地势、地形及固定不可改变的公共设施等因素影响，可以看出，此地不宜建高档楼盘 咖啡小镇中高档伟业星城中高档怡众名城高档飞跃经典中高档枫桦美地中大禹城邦高档湖畔诚品高档 本项目所属区域由于长春高新区的快速发展，近些年来一直是长春市民理想的居住地，所以集聚了高中档楼盘，居民消费能力偏高二)、产品档次对比( (三三) )、、建筑面积建筑面积对比对比咖啡小镇占地面积25.5万㎡建筑面积40万㎡伟业星城占地面积25万㎡建筑面积36万㎡怡众名城占地面积58万㎡建筑面积72万㎡飞跃经典占地面积12万㎡建筑面积15.7万㎡枫桦美地占地面积5万㎡建筑面积8 万㎡湖畔诚品占地面积7万㎡建筑面积17万㎡大禹城邦占地面积50万㎡建筑面积80万㎡ 截止到2007年上旬，长春市西南片区开发规模较历年有了大幅度增大，新开发项目不断上马，总体市场供应量不断增加，这将在一定程度加剧地产市场竞争。

( (四四) )、、产品类型对比产品类型对比咖啡小镇多层 高层伟业星城多层怡众名城多层 高层飞跃经典多层 高层枫桦美地多层 高层湖畔诚品高层大禹城邦多层 高层 不断的开发建设，西南部片区土地资源已非常稀少随着土地价格的上涨等多方面原因，多层与高层产品成为今后开发的主力建筑形态，消费者选择产品的倾向也会随之转变 ( (五五) )、、销售价格对比销售价格对比咖啡小镇价格区间2500—3500元/㎡销售均价2800元/㎡伟业星城价格区间 未定销售均价 未定怡众名城价格区间2788——3888元/㎡销售均价3000元/㎡飞跃经典价格区间未定销售均价2900元/㎡枫桦美地价格区间未定销售均价未定湖畔成品价格区间3300——4950元/㎡销售均价3700元/㎡大禹城邦价格区间3030——3680元/㎡销售均价3500元/㎡1、目前西南普通住宅房价大致平衡在在2500—5000元/㎡之间；开发上市量有所放大，价格上涨的速度受到一定的影响，有逐步放缓的趋势；尤其对于相对规模较小，品牌号召力不强的项目，价格上涨空间得不到有力的支撑。

2、硅谷大街区间内的房价也在向南的号角声中有所上涨，与此形成鲜明对照的是购房者在城南区间的购房需求不但没有因房价上涨而放慢脚步，反而有强势上升的趋势 ( (六六) )、、销售率对比销售率对比咖啡小镇80%伟业星城未售(客流量达到3000_4000人)怡众名城目前在售三期，一、二期已基本售罄 飞跃经典未售(已团购6.7%)枫桦美地未售湖畔诚品78%大禹城邦一期售罄 ，二期排号 目前本区域各家楼盘销售情况较火爆，主要由于居民需求水平和房地产开发商对自身品牌、产品品质的不断提升，同时也反映出该区域中高档住宅供不应求( (七七) )、区域配套、区域配套对比对比对比项目教育配套交通配套咖啡小镇吉林省第二实验学校、三佳子小学市政府机关第二幼儿园267路、 134路、 239路、 193路、 9路、轻轨 伟业星城吉林省第二实验学校 193路、 52路、 9路、 20路、轻轨 怡众名城吉林省第二实验学校、三佳子小学、市政府机关第二幼儿园267路、 134路、 239路、 193路、 9路、轻轨 飞跃经典吉林省第二实验学校、三佳子小学、市政府机关第二幼儿园 267路、 134路、 239路、 193路、 9路、轻轨 枫桦美地南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、 69 中、师大附中、市实验中学、 125中、省实验中学，育文中学 193路、 52路、 9路、 20路、轻轨 湖畔诚品东北师大附小南校、省实验中学、省二实验中学,长春理工大学、长春大学、吉林大学13路、 239路、 222路、 149路、 129路、轻轨大禹城邦东北师大附小南校、省实验中学、省二实验中学,长春理工大学、长春大学、吉林大学 13路、222路、213路、229路、320路、306路、6路、230路、轻轨 1、项目区域完善的城市配套，不但改变和提高了人们的生活质量，而且成为整个区域的竞争优势。

2、在现今住宅市场，购房者越来越看重居住质量的提升，而各大楼盘也纷纷强化自身配套以完善消费者生活所需，可以看出，完善配套已经成为消费者购买产品的重要指标之一 结论：结论： 根据市场调研数据统计分析，我们不难看出由于市政府的南迁、轻轨二期延长线的开通，西南版快已经崛起后；有呈加速度走向房地产市场成熟期的趋势. 目前该板块房地产市场高档别墅及类别墅产品鲜而易见，中高档住宅供不应求，只要率先抓住机遇并把握市场动向，厘定准确的市场定位与推广思路，就可以抢占市场，获取巨大的投资效益三、政策分析三、政策分析 本部分主要分析国家出台的调控政策趋势以及对房地产市场的影响土地土地 政策政策 金融金融 政策政策 住房住房 政策政策 政策趋势政策趋势税收税收 政策政策 ( (一一) )、、土地政策土地政策　　趋势之一：将土地用途多用于保障类住房供给也是未来的土地政策趋势之一，别墅类用地已经全部叫停，而经济适用房和廉租房的建设将成为未来各城市房地产开发的重头戏　　趋势之二：房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。

( (二二) )、、金融政策金融政策　　趋势之一：银根的变化对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，一些开发商的资金链条将更为紧张 　　趋势之二：“限外令”出台，外资企业都在观望调整，谋求后动，从政策趋势来看，待政策稳定后，大型的、以长期投资回报为目的的外资将重新入市 ( (三三) )、住房、住房政策政策　　趋势之一：加强住房保障体系的建设，关注多数人的同时更加关注少数人和特困群体 　　趋势之二：可能进一步的完善和研究发展节能省地型住宅，节约资源的住宅 　　趋势之三：在发展和完善一级市场，将更加注重发展二级市场和租赁市场，特别是强调宜买则买，宜租则租( (四四) )、税收、税收政策政策　　趋 势：2006年税收政策由于刚刚提出，并没有明确的界 定，所以对房地产企业影响不大，未来几年里将会进一步明确税收政策 第二部分第二部分用第六种洞察力为建筑把脉用第六种洞察力为建筑把脉 ———— 项目解读篇项目解读篇 一一、、项目自身研判项目自身研判自然自然环境环境本案地处国家高新技术产业区、为本案提供了一个本案地处国家高新技术产业区、为本案提供了一个“天然商业大氧吧天然商业大氧吧”。

人文人文环境环境南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、 69 69 中、师大附中、市实验中学、中、师大附中、市实验中学、 125125中、省实验中学，育文中学中、省实验中学，育文中学地理地理位置位置高新技术产业开发区前进西路与繁荣路交汇处高新技术产业开发区前进西路与繁荣路交汇处园区园区规划规划园区规划富有层次感，错落有致，楼群由南向北低、中、高的排列模式，规避了挡光、阻碍视园区规划富有层次感，错落有致，楼群由南向北低、中、高的排列模式，规避了挡光、阻碍视野现象的存在，符合基本的规划设计理念野现象的存在，符合基本的规划设计理念设计设计风格风格中国传统文化与现代文化的结合版，蕴含丰富的文化底蕴中国传统文化与现代文化的结合版，蕴含丰富的文化底蕴周边周边配套配套超达磐谷，欧亚卖场，沃尔玛，东方家园，三亚大酒店，超达磐谷，欧亚卖场，沃尔玛，东方家园，三亚大酒店，大秦瓦罐大秦瓦罐交通交通状况状况193193路、路、 5252路、路、 9 9路、路、 2020路、轻轨路、轻轨 二、本项目ＳＷＯＴ分析Ｓ－优势Ｓ－优势◆　潜在客户资源丰富，临近西南别墅群和新的中央商务区；◆　与学府为临，书香气息浓厚；◆　前景乐观，市政规划配套设施齐备。

与市内各区的楼盘相比，这里 的中高档楼盘最大的优势就是价格，其2500-5000元/平方米，放到整个高新区沧桑巨变的大背景下，其背后的升值潜力不言而喻 Ｗ－弱势Ｗ－弱势◆　目前交通略有不便；◆　目前阶段，周边配套并不完善；◆　本项目目前市场现状导致产品形象难以提升Ｏ－机会Ｏ－机会◆　超达磐谷国际商务港的建立及特色餐饮娱乐一条街等为投资者增添信 心◆　西南富人区的打造对二次出租投资的客户提供心理保障◆　区域地产市场加速度走向成熟;为本案产品提升品质带来机会Ｔ－威胁Ｔ－威胁◆　周边楼盘的大体量开发使本案难以与之抗衡；１．随着高新产业的发展，大批的高知人群正在涌向这里，这里将充满着青春和朝气．层高在４.２米以内的时尚复式比较符合他们这些时尚的宠儿．他们一向尊宠“我的空间我做主　我要我的滋味！”具调查此户型在此区域尚未展开，避免了区域户型的重复．２.精装户型对手面前，重围林立，我们如何定位才能够突出重围？对手面前，重围林立，我们如何定位才能够突出重围？1 1、定位解锁、定位解锁找到文雅之间最美的一段距离＿定位理论找到目标客群最为关注的情感原点＿言之有效三三、市场定位、市场定位定位目标定位目标1、 创造突出于区域性竞争的产品 (透过详细的市场数据收集与产品比较，研究出契合实际的 平面基调)2、 创造物超所值的产品，以切入客户群 (在建筑上用心、在管理上用心，最理想的方式增加竞力。

)3、创造品牌与利润双赢的产品 (在工程品质、物业管理及广告效益上加大力度，以逐渐建立品牌效益)定位的途径定位的途径1、从规划主题入手2、从产品品质入手3、从区域环境入手切入市场切入市场吸引客户吸引客户塑造品质塑造品质 2 2、定位由来、定位由来——————购房者最关心什么？购房者最关心什么？ 1、年轻结婚群体 PK PK 积极的养生者 2、区域内工作的高知人士 AND一汽人3、长线投资 VS VS 短线投资的兼顾主义者 交通、生活便捷、纯净、怡然的自然环境纯净、醇厚的人文氛围等待升值自然环境自然环境人文价值人文价值出租给区域内的学生、工作人员 文雅原乡文雅原乡 知性建筑知性建筑3 3、项、项 目目 定定 位位文雅原乡有什么？文雅原乡有什么？ ⊙原乡，最为纯净的自然发祥地，未经人工雕琢的天地灵秀 　　　　　　　　　 ⊙原乡，赋予心灵归属感的精神家园，用亘古不变的博大　　　　　 慰藉居者 ⊙原乡，质朴的奢华、自在的优雅在浪漫中被自然界真实演　　　　　　　　　　 绎　　　　 ⊙原乡，对于过客是家的温暖、对于常住于此的人们是生活的　　　　　 回归。

　 摒弃华丽、繁杂的修辞方式，才能够描述文雅的厚重磅礴，于是“原乡”的魅力凸现而出知性建筑关知性建筑关键词键词？？高等学府、高知人群、区域升值潜力、醇厚的人文气质、更具保障的租赁客群、品质感⊙ ⊙知性，是一种美知性，是一种美基于浓厚学识积淀之上的气质自然流露，不动生色，自高人一等⊙ ⊙知性，是一种熏染知性，是一种熏染源于区域林立的学府自然散发的人文气质，居于此地的人与人之间相互影响，形成一群人的共同特质气度优雅，品味高雅⊙ ⊙知性，是一种价值知性，是一种价值在人文氛围醇厚的区域，板块的凝聚力汇成强大的升值潜力，同时为投资者提供了相对单纯而具有品质的租客资源涵养，一座城邦的文雅主张涵养，一座城邦的文雅主张4 4、推广口号、推广口号 文苑文苑 ————文明流淌的溯源地文明流淌的溯源地Ø一座城邦，我们如此定性建筑Ø关于城邦，我们联想到古希腊的理性与文化Ø定性一个区域，崇尚自然、艺术与科学的人文板块Ø超达磐谷，是一座城；文庭雅苑，是一座城Ø将属于文化的部分消解之后，每一座城都只是一座城而已Ø而成邦，在长久的历史中，只有在一个时代的少数几个区域存在过，而在这里文雅的恢宏之间，在学府区醇厚的气质熏陶之下的高知人士聚集地，城邦的内涵与文明，自然的共同作用下被盎然复兴。

涵养涵养——人文积淀的气质展现人文积淀的气质展现Ø涵养，我们这样描述一群人Ø知识不是虚无的、科学不是乏味的、精神追求也不是一种空谈Ø当一群儒雅、风度而学识广博的彼此为邻的时候，涵养，是他们之间最显而易见的交集Ø对于生活品质的追求，更多的体现于自身修养的塑造；Ø一种常常不为人理解的执著，却亦是令众人赞叹的卓越品格；Ø传道授业或者只是一种工作方式的选择，Ø清雅、豁达的生活状态，更是与众不同的心境与气度Ø有涵养，我们常常用这样的词语形容他们，并乐于与之交往，或者也是被人文的风度所折服文雅文雅主张主张——让生活怡然豁达让生活怡然豁达Ø临学府而居，文雅是生活的底色Ø在生活的词典里，浪漫与豁达、悠然与澎湃、幽静深邃与激昂活力相应成趣Ø雅，是自然造化的浑然一体，写意泼墨，非凡手笔Ø文雅主张，来自人文的精神锤炼，精心描摹，历久弥新Ø一座城邦的文雅主张，是基于儒雅之上，人文历练的依然胸怀Ø心随文雅而动，在文庭雅苑，我们用这样的方式涵盖儒雅、以及儒雅之间一群人的生活一座城邦的文雅主张闲坐文庭，悠居雅苑，与尔同享百年乐；闲坐文庭，悠居雅苑，与尔同享百年乐；西南福地，世外桃源，西南福地，世外桃源， 5 5、、备选广告语备选广告语：：良人择良地而居良人择良地而居 / /生活需文庭雅苑生活需文庭雅苑西南富地西南富地/ /文庭雅苑文庭雅苑智慧与诗意的完美结合地智慧与诗意的完美结合地生活需要诗意！生活需要雅致！生活需要诗意！生活需要雅致！ 福地桃源福地桃源 / /文庭雅苑文庭雅苑儒出文庭儒出文庭 / /风尚雅苑风尚雅苑文苑文苑 ————文明流淌的溯源地文明流淌的溯源地涵养，一座城邦的文雅主张涵养，一座城邦的文雅主张/四、客群分析 ◆ 一汽人 ◆ 结婚购房者 ◆ 教师 ◆ 企业团购 ◆ 投资客 ◆ 政府官员◆◆购买特征及应对措施：购买特征及应对措施：○一汽一汽人群：人群： 他们已经摆脱了日常开支的经济压力，对改善居住条件和生活环境有较高要求，更强调生活的格调和舒适性。

对户型面积要求较大，一般在100～130㎡左右他们注重精神享受，追求社会的尊重与认可成为其在此购买居所的重要动力之一 故对于这部分客户建议应把生活方式和意识形态、彰显身份、成熟完善的社区功能和配套、景观等作为主要述求点○结婚房者：结婚房者：　　这部分购房者更看重社区周边配套设施是否齐善和生活的便利性对于年轻人来说，休闲娱乐、交通配套尤其重要其面积需求通常不太大　　故对于这部分客户建议应把生活配套、休闲娱乐、交通气候宜人等为主要述求点○教师教师：：　　 这部分购房者由于工作在附近，在此购房是作为第一居所，因此他们比较注重日常生活的便利性以及将来子女教育等相关问题他们的面积需求通常在百平左右　 故对于这部分客户建议应把生活、教育配套等作为主要述求点○投资客：投资客：　　他们有眼光，有投资意识，对购房投资认识深刻.一般为二次置业甚至多次置业，购房经验丰富，理性，不易冲动.他们有较强的前瞻性,更看中项目的升值潜力和出租的便利.所以对于这部分客户应把项目的升值潜力、区位及交通优势作为主要的述求点.五五、价格建议、价格建议开发期销售均价（元/㎡） 价格区间预售期 3100 2800---3450开盘期 33002900---3600注1：预售期可以拿30%的物业进行市场探询，根据市场反馈的情况再做相关的价格调整开发期销售均价（元/㎡）价格区间强销期34503050----3780注：在合理的销控下强销期的价格在开盘期的价格上上调5%—10%。

第三部分第三部分掌掌 控控 全全 局局 的的 制制 胜胜 之之 路路 ————营销推广营销推广 推广总原则推广总原则 1 1、推广初期任务主要为唤醒人气，形成关注，明确项目定位推广初期任务主要为唤醒人气，形成关注，明确项目定位2 2、在建立品牌形象的基础上，结合区域未来利好消息，营造物超所值概念在建立品牌形象的基础上，结合区域未来利好消息，营造物超所值概念3 3、年度推广以开盘为突破点，尽快形成市场关注，积累人气年度推广以开盘为突破点，尽快形成市场关注，积累人气4 4、做好销控的同时（市场接受度高的位置有计划的推出），保证适度的选择余地做好销控的同时（市场接受度高的位置有计划的推出），保证适度的选择余地5 5、多举办公关活动（提高项目品味与价值）配合媒体传播，创造良好的社会口碑多举办公关活动（提高项目品味与价值）配合媒体传播，创造良好的社会口碑 营销战术突破口——闪击特攻队q战术突破口战术突破口1 1：地块抗性：地块抗性———— 分遣特攻队分遣特攻队1 1：重新定义地块价值：重新定义地块价值 q战术突破口战术突破口2 2：季节性强：季节性强———— 分遣特攻队分遣特攻队2 2：强调与文化气息适度距离：强调与文化气息适度距离 的感染性的感染性q战术突破口战术突破口3 3：入市时机：入市时机———— 分遣特攻队分遣特攻队3 3：内外兼修、广泛捕捉客群：内外兼修、广泛捕捉客群q战术突破口战术突破口4 4：配套问题：配套问题———— 分遣特攻队分遣特攻队4 4：依托地块强调发展潜力：依托地块强调发展潜力q战术突破口战术突破口6 6：品牌弱势：品牌弱势———— 分遣特攻队分遣特攻队6 6：深度发掘产品特质，形成：深度发掘产品特质，形成 独树一独树一 帜的项目形象帜的项目形象5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月样板间设计施工园林景观示范区施工预热期蓄势期滞销户型优惠政策强销期过渡点过渡点10.1黄金推广点本地与外部联合相结合的营销策略样板间体验式营销促促 销销 期期年末公关活动的举办集中能量，强势入市20072007年度推广脉络年度推广脉络20072007年年推介酒会◆◆预热期预热期执行时间：2007年5月末-6月24日<春交会>执行目的：完成公开销售前的各项准备工作；进行项目正式入市前的形象展示及概念宣传。

广告重点：树立项目感性形象认知，形成一定市场影响力公共传播：户外为主；关于项目的相关区域软性报道与项目整体信息的渗透印刷媒体：楼盘名称及LOGO的设计确认；名片、制服等CI系统的设计制作；宣传单页、海报的设计制作户外媒体：销售中心设计方案确认、发包、施工；沙盘、单体户型模型的设计制作；项目沿线广告牌选址、设计、制作； 工地围挡、道旗设计制作；公交车辆广告（车内广告或者车体广告）设计制作公关活动：开盘现场庆典仪式、 年末推介酒会的举办◆◆蓄势期蓄势期执行时间：6月末-8月初主要任务: 总结前期各宣传渠道效果，从蛰伏状态中过渡到新一轮的蓄势中；联合各大媒体针项目公益活动资源进行联动营销；在广告推广的基础之上，逐步完善客户关系的营销公共传播：外区推广的逐渐渗透，充分利用季节优势，与汽车４Ｓ店联动展现项目特色；印刷媒体：相关物料准备业务配合：针对性的人员推广，利用已成交客户口碑制造耳语传播，为下一步销 售蓄势集中力量，充分利用春交会树立项目完整形象，为年度营销打下良 好基础 ◆◆强销期强销期执行时间：8月初—10月初广告重点：立体广告攻势，塑造整体形象气势，将宣传转化为实际卖点推广公共传播：修正前期媒体宣传卖点，从概念转为实际卖点； 借势旅游旺季的人流热潮，充分营造又一轮热销态势；围绕推广节点发布平面报广，充分利用季节优势开展营销活动。

印刷媒体：印刷品广泛传播，印刷媒体的修正补充，追加印刷；各DM类杂志为主要传播载体第二波邮寄或者派发的宣传品设计制作；各种房交会物料准备工作户外媒体：广告主题的修正，及时更改并制作；公关活动：业主联谊活动夏季三角龙湾体验之旅等季节性营销活动◆◆淡季促销期淡季促销期执行时间：十一月初----年末 广告重点：人际营销，深度发掘潜在客户群，针对滞销房源的针对性推广策略广告目的：为后期蓄积品牌知名度及人气资源公共传播： 客户答谢活动，在长春地产相对的淡季充分潜在客群 印刷媒体： 设计制作赠于意向客户的台历、感谢卡等小礼品户外媒体： 根据营销结点更换户外，相关优惠信息的发布公关活动： 年末庆典活动 推广阶段传播媒介推广目标节奏／频次预热期预热期高空广告牌高空广告牌以概念形式切入市场，给受众以告知性展示，树立整体以概念形式切入市场，给受众以告知性展示，树立整体形象根据销售需根据销售需要、根据不要、根据不同的节点需同的节点需要变更推广要变更推广的主题工地围挡工地围挡道旗道旗直观的认购信息发布，以及推广主题的全面宣传加深直观的认购信息发布，以及推广主题的全面宣传。

加深受众记忆与认知的反复性阅读手法受众记忆与认知的反复性阅读手法公交车体公交车体折页、海报折页、海报形象化的宣传手段，在项目各数据与情态尚未确定之前，形象化的宣传手段，在项目各数据与情态尚未确定之前，用以展示项目的文化底蕴与生活理念，馈赠于意向客户用以展示项目的文化底蕴与生活理念，馈赠于意向客户户型单页户型单页承载项目基本数据信息承载项目基本数据信息春季房交会春季房交会看楼车看楼车春交会正值形象展示期，正是蓄客的好时机，项目的首春交会正值形象展示期，正是蓄客的好时机，项目的首次大规模公开亮相，为项目造成更大的影响力度，以吸次大规模公开亮相，为项目造成更大的影响力度，以吸引更多长春区域内部投资客群的注意引更多长春区域内部投资客群的注意问卷调查问卷调查展位布置（风格化）展位布置（风格化）媒体排布概括媒体排布概括推广阶段传播媒介推广目标节奏／频次蓄势期蓄势期杂志杂志用于配合外区域的营销用于配合外区域的营销根据销售需根据销售需要、根据不要、根据不同的节点需同的节点需要变更推广要变更推广的主题路牌、海报路牌、海报外区域的路牌选取与海报派发外区域的路牌选取与海报派发报纸广告报纸广告随着季节的转变，周边景观相应的复苏，将受众的眼光随着季节的转变，周边景观相应的复苏，将受众的眼光全面聚积到项目的特征上来，为下一步强势推出项目蓄全面聚积到项目的特征上来，为下一步强势推出项目蓄势。

势 活动的人际传播活动的人际传播发掘潜在客户群，引导耳语传播，营造口碑效应发掘潜在客户群，引导耳语传播，营造口碑效应强销期强销期高空广告牌高空广告牌根据销售情况，更换推广主体将宣传重点落实到更为根据销售情况，更换推广主体将宣传重点落实到更为有效的卖点宣传上来，同时针对疑难户型推出相应的销有效的卖点宣传上来，同时针对疑难户型推出相应的销售策略道旗道旗围挡围挡报纸广告报纸广告季节的针对性营销活动季节的针对性营销活动媒体发布排期媒体发布排期发布阶段发布频次性质主题／方向目的预热期预热期3 3篇篇软文软文板块升值说板块升值说 以概念带项目，从人文以概念带项目，从人文理念为切入点，阐述项理念为切入点，阐述项目信息3 3版版½ ½硬广硬广整版整版形象报广形象报广1 1以阶段推广主题为开场以阶段推广主题为开场白正式切入市场，解释白正式切入市场，解释项目主张的生活概念和项目主张的生活概念和方式 形象报广形象报广2 2 形象报广形象报广3 32 2版版半版半版整版整版心随动，一路向南心随动，一路向南外区主形象）（外区主形象） 配合户外，形成统一视配合户外，形成统一视觉及主题盛筵觉及主题盛筵开盘信息开盘信息发布阶段发布频次性质主题／方向目的蓄势期蓄势期报纸及电视媒体报纸及电视媒体新闻报道新闻报道春季房交会报道春季房交会报道当日的现场氛围及销售情当日的现场氛围及销售情况的渲染性报道。

况的渲染性报道2 2版版整版整版½ ½版版房交会活动、房交会活动、五一活动信息五一活动信息 春交会刚好处于蓄势期，春交会刚好处于蓄势期，将意向客户引导至销售现将意向客户引导至销售现场2 2版版½ ½版版整版整版卖点篇卖点篇以工程进度为基础的卖点以工程进度为基础的卖点广告的发布广告的发布强销期强销期4 4版版整版整版卖点篇卖点篇通过相关广告发布，树立通过相关广告发布，树立起项目成熟的品牌形象，起项目成熟的品牌形象，强势拉动销售强势拉动销售2 2版版½ ½版版整版整版活动及优惠信息活动及优惠信息 营销策略总括 ◆◆本案的目标消费群分为本区，一汽和长春市两个层面，因此在推广活动和方案上以本案的目标消费群分为本区，一汽和长春市两个层面，因此在推广活动和方案上以 这三这三个层面的目标消费群展开针对各区市场逐个细分、有效制胜个层面的目标消费群展开针对各区市场逐个细分、有效制胜 Ø推广思路——定向销售、积淀人气 Ø营销区域—— 长春市 Ø 推广主题——“儒雅幽静、怡然生活” Ø推广活动——项目推介会、报广活动等 Ø媒介选择——<<楼尚>>等杂志、报纸, 路牌、单立柱等户外媒体 ○体验营销。

——蓄势期选取适当的季节，将样板间开放与景观示范区开放联合，样板房，大景观，超级会所等等“体验手段”，营造出全面的居住感受与实景体验，引发客户购买 ○活动营销——蓄势期、强销期项目临南湖公园配合周边学府的人文氛围以及客群的文化层次，营造有品位的营销活动，增添项目吸引力○反季营销——淡反期 项目入市之后进入区域内的淡季，反季节的外区域营销活动为项目营造更多的客群资源○淡季促销——淡反期在销售淡季针对疑难户型的折扣，礼品销售策略，蓄积人气，增加投资信心，强势拉动项目销售○价格营销——强销期后期根据景观朝向及户型房源销售布局，有区别的对房源进行 合理价格确立，以价格差的策略带动滞后房源销售营销策略分述营销策略分述内部区域营销活动规划07年5月末 6月 7月 8月 推广阶段推广阶段活动创想活动创想预预 热热 期期————形形 象象 展展 示示蓄势期蓄势期——聚集关聚集关注度注度6月24日项目推介开盘活动风情摄影展8月 9月 10月 11月 12月推广阶段推广阶段强强 销销 期期——形成热销态势形成热销态势活动创想活动创想10.1黄金周小型房交会参展书法大赛巡游摄影促销活动淡季淡季——促销期促销期自驾巡游盛夏节外区域推广外区域推广推介酒会（预热期）推介酒会（预热期）活动时间：2007年6月29日/2007年7月1日　　活动目的：把握七，一时机，开盘酒会。

一方面，为树立形象，造成广泛人际传播，最大限度的在销售旺季引起广泛关注；另一方面，由于此时节，项目周边气候条件制约，室外活动远不及室内酒会效果好利用酒会制造出良好的气氛，形成关注　　活动形式：除去传统形式上的酒会流程之外，增添更多于意向客户的互动环节同时，可邀约专家参与座谈，除参加酒会之外，开展三角龙湾夏季旅游，增添项目的影响力与亲和力营　销　活　动　分　述营　销　活　动　分　述风情摄影展（蓄势期）风情摄影展（蓄势期）活动目的：以摄影展的方式，凸现项目优良文化资源引发社会舆论关注，通过最为直接的视觉感官，展现项目良好的自然优势，蓄积人气活动时间：＊＊期间活动形式：在社会上广泛征集关于长春景观、人文照片，邀约专业摄影师进行评选 ，由开发商给予奖励的形式，引导舆论关注活动地点：＊＊高端商业区效果链接：高端商业区居民必到之地，能够有效汇聚更多关注目光和目标客群影响力同时，在这样的环境中举办摄影作品展，也能够树立项目的高端品质，一举两得书法大赛（强销中期）书法大赛（强销中期） 活动目的：借势长春夏季热潮，以新颖别致的趣味比赛，吸引更多的注意 树立项目与众不同的气质品质，和前期外区域营销活动相互映衬，达到更 为有效的拉动作用。

活动时间 ：2007年9月初活动地点：＊＊活动形式：广泛征集沙雕爱好者、艺术院校学生，专业人士及外埠区域意向大客户可参与于月亮湾浴场开辟比赛区，设立主题，规定时间，聘请专业评委评选前两名优胜者可获得免费大连三日游的机会，以及购买项目的优惠点效果链接：在旅游旺季以比赛的形势，吸引关注，营造声势，同时，将项目卖点之一——海景，发挥至极自驾巡游（强销末期）自驾巡游（强销末期）活动目的：在强销期末期，以答谢老业主吸引新业主的方式，举办具有特色，并且 能够体现身份的营销活动，配合媒体软文炒作，在最大程度上，助推项目销售，树立品牌气质活动时间 ：2007年10月初活动形式：邀约已购客户，意向客户携带朋友家人，举行宴会活动，自驾巡游在此期间安排相应的互动环节，增强和谐氛围，凸显人文理念效果链接：作为一个阶层身份的象征与表露，不仅能够带来尊崇的身份感，也能够唤起目标客群的好感度，增强耳语传播效果4 4、品牌基调确立、品牌基调确立纯粹、纯粹、 纯正、纯正、 纯净纯净 养生的养生的知性、知性、 舒缓、舒缓、 浪漫浪漫品质的品质的 创意平面作品展示创意平面作品展示谢谢 谢谢 聆聆 听！听！ 接下来是讨论时间接下来是讨论时间… … END。