资产评估案例实训.doc

案例 1：国产设备评估案例B 厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为 2002 年 8 月 31 日评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A 机械厂启用日期：1997 年 8 月 账面原值：180,000 元账面净值：100,000 元 案例分析过程案例分析过程: :一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于 B 厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）2）主要技术参数 公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于 300mm液压系统工作油压：2～3 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A 机械厂询价得知，相同规格型号的 J53—300 型双盘摩擦压力机报价（2002 年 8 月 31 日，即评估基准日）为人民币 188,000 元。

购置价格＝188,000 元2、估算重置价值设备铁路段运距 2300 公里，公路段 410 公里运杂费=188000×[2.99%+(2300-1000)÷500×0.7%+1.85%+(410-50)÷10×0.18%=24703.2 元运输保险费以 0.4%估列运输保险费＝购置价格×运杂费率＝188,000×0.4%＝752 元3、安装基础费率以 5%计基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400 元4、安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；5、资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费+运输保险费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+24703.2+752+9,400+0+0 ＝222855.2 元 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999 年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为 17 年；（2）确定已使用（实际）年限为 5 年（启用日期 1997 年 8 月－评估基准日2002 年 8 月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数 a=0.99①制造质量 a1—1.10（A 机械厂制造，质量优良）；②利用程度 a2—1.00（2 班/日作业，利用程度正常）；③维护保养 a3—1.00（正常）；④修理改造 a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况 a5—1.00（无故障）；⑥运行状态 a6—1.00（正常）；⑦工作环境 a7—0.90（高温、灰尘、振动）；(4）确定已使用（经济）年限 5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为 11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100%＝70%（取整） 2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为 75% (过程略)3、 确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝222855.2×73%＝162684.3 元案例 2 进口机器设备评估案例某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为 2000 年 11 月 30 日。

设备名称：图像设计系统规格型号：STORK设备产地：A 国××厂家启用日期：1998 年 7 月账面价值：11,000,000.00 元账面净值：9,000,000.00 元案例分析过程：案例分析过程：评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估一、计算公式CIF 价＝FOB 价＋国外运输费＋国外运输保险费重置现价＝CIF 价＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋ 国内运杂费＋国内安装调试费 重置全价＝重置现价＋资金成本评估价值＝重置全价×综合成新率二、重置全价的估算（1）FOB 价为 EUR（欧元）560,000.00 元该价格系向 A 国××厂家询得，按评估基准日汇率计算，折合 USD（美元）571,000.00 元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为 8.2789；（2）国外运输费率取 5.5%；（3）国外运输保险费率取 0.4%；（4）CIF 价＝FOB 价＋国外运输费＋国外运输保险费＝571,000.00×（1＋5.5%）×（1＋0.4%）×8.2789＝5007200 元（取整）（5）关税及增值税：被评估设备根据《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》及《中华人民共和国上海海关公告——外商投资项目不予免税的进口商品目录》规定，除设备控制系统中的微型计算机不予免关税外，其余机器设备均予免税，由于微型计算机所占金额很少，故计算中未计关税与增值税项目；（6）银行财务费率取 0.4%；（7）外贸手续费率取 1.5%；（8）海关监管手续费率取 0.3%;（9）商检费率取 0.3%；（10）国内运杂费率取 3%；（11）设备基础费：该设备不需专门建设设备基础，故略计此费用；（12）国内安装调试费率取 3%；（13）资金成本：评估基准日一年期贷款利率 5.85%，半年期贷款利率 5.58%。

从合同签订至设备安装调试完毕 12 个月付款方式为：首期支付 CIF 价的30%（计息期 12 个月），设备进关开始安装调试支付 60%（计息期 6 个月），安装调试费均匀投入（计息期 3 个月），余款 10%于调试运行后支付（计息期为零）进口设备重置现价＝FOB 价＋国外运输费＋国外运输保险费＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费＋安装调试费＝[FOB 价×（1＋国外运输费率）×（1＋保险费率）×基准日外汇汇率]×（1＋银行财务费率＋外贸手续费率＋海关监管手续费率＋商检费率＋国内运杂费率＋安装调试费率）＝[571,000.00×(1+5.5%)×(1+0.4%)×8.2789]×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%)＝5432812 元（取整）资金成本＝CIF 价×30%×5.85%×12/12+（CIF 价×60%+银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费）×5.58%×6/12+安装调试费×5.58%×3/12=5007200×30%×5.85%×12/12＋[5007200×60%＋5007200 ×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%)]×5.58%×6/12＋5007200×3%×5.58%×3/12＝87876.36+231204.96+8382.30＝327463.62 元进口设备的重置全价＝重置现价＋资金成本＝5432812＋327463.62＝5760275.62 元评估价值＝重置全价×综合成新率三、综合成新率的确定（1）该设备经济使用寿命为 16 年（属印刷设备类）；（2）已使用日历年限为 3 年（从 1997 年 11 月开始试车至 2000 年 11 月评估基准日）；（3）该机调整因素系数及综合值：原始制造质量—1.10（进口设备）设备时间利用率—1.05（1 班/日）维护保养—1.0（正常）修理改造—1.0（无）故障情况—1.0（无）运行状态—1.0（正常）环境状况—1.05（良好）七项调整因素系数综合值为 1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21（4）已使用年限经七项因素调整后为 3÷1.21=2.5 年备注：综合成新率=（1-2.5/16）*100%=84%四、评估价值的确定评估价值＝重置全价×综合成新率＝5760275.62×84%＝4838631.52 元（取整）案例 3 重置成本法房屋建筑物评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途建筑物。

该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为 2003 年 2 月 21 日该案例采用重置成本法价值进行评估一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态1、建安费测算幢号估价对 象 1估价对 象 2估价对 象 3估价对 象 4估价对 象 5估价对 象 6估价对 象 7估价 对象8 类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品 仓库门卫生产车 间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121 建筑面 积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安费8508508508001,4009401,7008002、室外工程费每平方米取 45 元。

3、增容及管理工程费每平方米取 95 元4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的 3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取 5％5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的 2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为 3％6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率 5.31%利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取 10％。

利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为 5.5775%营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%9、建筑物重置价值建筑物重置价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正运用如下公式确定估价值：建筑物价值＝建筑物重置价值×综合成新率详细计算如下详细计算如下:• 利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工。