房地产企业项目开发基准及标准工期.pdf

房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目 录一、项目开发周期基准的建立与应用1. 建立初步的基准2. 持续改进及应用3. 周期基准计算的起始点二、前期定位与设计周期基准1. 住宅设计周期表2. 商业设计周期三、典型物业工程施工周期基准1. 住宅类物业1) 住宅类物业施工周期基准的编制说明：2) 物业类型：别墅（4 层叠拼或 3 层联排）3) 物业类型：多层（6 层+1 层地下室）4) 物业类型：小高层（11 层+1 层地下室）5) 物业类型：中高层（18 层+1 层地下室）6) 物业类型：高层（24 层+1 层地下室）7) 物业类型：高层（33 层+1 层地下室）8) 物业类型：高层（33 层【2 层裙房+转换层】+1 层地下室）2. “城市综合体”施工周期基准1) “城市综合体”施工周期基准的编制说明：2) 物业类型：大型商场（地上 6 层+地下 3 层，建筑面积 1015 万 m2 ）3) 物业类型：写字楼（地上 30 层+地下 3 层，建筑面积 510 万 m2）4) 物业类型：酒店（地上 40 层+地下 3 层，建筑面积 710 万 m2）房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期一、一、项目开发周期基准的建立与应用项目开发周期基准的建立与应用1.1. 建立初步的基准建立初步的基准制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2.2. 持续改进及应用持续改进及应用1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估；2)总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整3.3. 周期基准计算的起始点周期基准计算的起始点1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日极个别项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽二、二、前期定位与设计周期基准前期定位与设计周期基准1.1. 住宅设计周期表住宅设计周期表时间阶段基准时间（单位：月）备注(1) 新进入城市15 天初步定位1.0(2) 可复制项目15 天(3) 大盘（80 万以上）15 天规划1.5(1) 设计竞赛30 天(2) 争取规划条件可适当延长(1) 产品复制3045 天方案2.0(2) 中小盘项目：“规划方案”合并基准时间为3.0 个月；可复制项目为 2.5 个月初步设计（报审深度）施工图设计（含施工图审查）合计2.2. 商业设计周期商业设计周期时间阶段基准时间（单位：月）备注1.5(1) 复制项目 -15 天(2) 精装 +15 天(1) 根据施工需要，可分批出图1.57.5初步定位1.5（1）新进入城市15 天（2）复制项目15 天规划方案初步设计（报审深度）施工图设计2.53.5（1）争取规划条件可适当延长(1) 复制项目30 天(1) 产品类型复杂30 天(2) 争取消防设计条件15 天（1）不含幕墙、招商客户配合等施工深化设计3.02.5合计13三、三、典型物业工程施工周期基准典型物业工程施工周期基准1.1. 住宅类物业住宅类物业1)1) 住宅类物业施工周期基准的编制说明：住宅类物业施工周期基准的编制说明：a) 沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加 2-3 个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加 4-5 个月的冬季施工时间；b) 各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和办理产证的时间；c) 工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工标段通常以 2 万平方米以下地下室、57 万平方米地上建筑划分为一个标段；d) 施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；e) 整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办证时间汇总；f) 基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。

有桩基工程时：将根据不同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为 40 天，钻孔桩工期为 90 天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为 1 万平方米以下工期为 4 个月，建筑面积 12 万平方米工期为 5 个月；两层集中地下车库工程工期增加 30 天；g) 主体结构施工中有斜屋面时，增加 12 天工期；h) 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；i) 室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；j) 二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第 3 层砌体施工在第 7 层楼面模板完成时开始插入)；景观工程在场地条件允许时，可根椐实际情况提前与市政工程交叉进行，以缩短施工综合工期；k) 当工期跨春节影响施工时，工期增加 2530 天；l) 因为各地的差异较大，所以工期指标内没有列出销售节点时间2)2) 物业类型：别墅（物业类型：别墅（4 4 层叠拼或层叠拼或 3 3 层联排，单位：天）层联排，单位：天）项目施工区域准备桩基施工（钻基础主体二次结施工（至结构构及主外装及外架拆除单体合理室外市政景观施工工程综合工期施工体结构验收工期工程孔桩）0）宁波、上海、舟山、南京南昌259030601890256030120343751055233513037080120570沈阳、大庆深圳项目区域2515施工9090桩基施302065553525130115外装及外架拆除375320单体合理9050室外市政13090景观595460施工3)3) 物业类型：多层（物业类型：多层（6 6 层层+1+1 层地下室，单位：天）层地下室，单位：天）基础主体二次结施工结构构及主准备工（钻工程综合工期孔桩）（至施工体结构0）验收工期工程宁波、上海、舟山、南京南昌沈阳、大庆深圳252515909090454525707070454535135135125外装及外架拆除410410360单体合理80904512013090610630495施工2090307040130380601055454)4) 物业类型：小高层（物业类型：小高层（1111 层层+1+1 层地下室，单位：天）层地下室，单位：天）项目施工区域桩基施基础主体二次结构及主室外景观市政准备工（钻施工结构工程综合工期孔桩）（至施工体结构0）宁波、上海、舟山、南京南昌沈阳、大庆深圳25251590909045454012012011055554020904512050验收工期工程15047560105640155155145外装及外架拆除190490490440单体合理80904512013090690710575施工5)5) 物业类型：中高层（物业类型：中高层（1818 层层+1+1 层地下室，单位：天）层地下室，单位：天）项目施工区域桩基施基础主体二次结结构构及主室外景观市政准备工（钻施工孔桩）（至0）工程综合工期施工体结构验收16060工期工程宁波、上海、舟山、20904556560105730南京南昌沈阳、大庆深圳252515909090454540170170140656550195195175外装及外架拆除590590510单体合理80904512013090790810645施工6)6) 物业类型：高层（物业类型：高层（2424 层层+1+1 层地下室，单位：天）层地下室，单位：天）项目施工区域桩基施基础主体二次结结构构及主室外景观市政准备工（钻施工孔桩）（至0）工程综合工期施工体结构验收工期工程宁波、上海、舟山、南京南昌沈阳、大庆深圳项目区域252515施工909090454540220220170656550235235215外装及外架拆除680680580单体合理80904512013090880900715施工20904521060230655601058207)7) 物业类型：高层（物业类型：高层（3333 层层+1+1 层地下室，单位：天）层地下室，单位：天）桩基施基础主体二次结结构构及主室外景观市政准备工（钻施工孔桩）（至0）工程综合工期施工体结构验收工期工程宁波、上海、舟山、南京南昌沈阳、大庆深圳252515909090454540290290230656550285285265800800695809045120130901000102082520904527060280765601059302.2. “城市综合体”施工周期基准“城市综合体”施工周期基准1)1) “城市综合体”施工周期基准的编制说明：“城市综合体”施工周期基准的编制说明：a) 此工期未考虑设计及招标时间；b) 没有考虑标段划分因素；地下室单层面积通常为 1.52.0 万左右；c) 参考一线城市成熟项目的经验；d) 基础型式为桩基础；e) 主体结构施工包括群房、转换层；f) 写字楼、酒店二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第 3 层砌体施工在第 7层楼面模板完成时开始插入)；g) 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间h) 大型商场和写字楼的室内精装修工期，如装修标准高时，可根据实际情况适当增加工期；酒店室内精装修工期，如酒店星级标准高（五星级以上）、装修标准高时，可根据实际难度适当增加工期；i) 当工期跨春节影响施工时，工期增加 25 天；j) 考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期可取为：施工准备+土方、支护及桩基础施工+地下室施工（至0）+主体结构施工+二次结构及主体结构验收+0.6外装及外架拆除+0.5室内精装修工程+0.4室外市政及景观工程+竣工验收。

2)2) 物业类型：大型商场（地上物业类型：大型商场（地上 6 6 层层+ +地下地下 3 3 层，建筑面积层，建筑面积 10101515 万万 m2m2，单位：天，单位：天 ）施工项目准备土方支护及桩基础施工工期30290130140150150120150301190（980）综合工期地下室施工 （至0）主体结构二次结构及主外装及外架拆除室内精装修工程室外市政及景观工程竣工验收综合工期施工体结构验收3)3) 物业类型：写字楼（地上物业类型：写字楼（地上 2828 层层+ +地下地下 3 3 层，建筑面积层，建筑面积 5 51010 万万 m2m2，单位：天），单位：天）施工土方地下主体二次结外装及外架拆除室内精装修工程室外市政及景观工程竣工验收准备支护室施结构构及主项及桩工 （至施工体结构目基础0）验收施工工期302409023090200180120301210（968）综合工期4)4) 物业类型：酒店（地上物业类型：酒店（地上 4040 层层+ +地下地下 3 3 层，建筑面积层，建筑面积 7 71010 万万 m2m2，单位：天），单位：天）施工土方支地下室施主体结构二次结构及主外装及外架拆除室内精装修工程室外市政及景观工程竣工验收项准备护及桩目基础施工 （至工0）施工体结构验收工期3024012030090280240120301450（1146）。