承德市住宅市场调研报告.doc

资料打包承德市住宅市场调研报告目录：一、承德市宏观市场环境分析（一）承德市概况（二）宏观经济发展状况（三）房地产市场概况二、区域房地产现状及销售实态分析（一）承德市房地产市场现状分析（二）商品住宅销售实态分析三、代表性楼盘分析四、项目SWOT分析（一）地块现状（二）项目SWOT简析五、价格定位（一）定价方式（二）定价评估（三）综合评估附：承德市在售项目调研一览表一、承德市宏观市场环境分析（一）承德市概况承德原名热河，她历史悠久，有着丰富的多民族历史文化内涵康熙四十二年(1703年)清廷在此修建避暑山庄,雍正元年(1723年)设热河厅,十一年(1733年)取“承受先祖恩泽”之义,改名为承德州这就是“承德”名称的起源此后承德逐渐发展成“万家灯火较前增”的都市，直至1993年7月原承德市与承德地区合并至今 承德位于河北省东北部，距北京230公里历史上曾是清王朝鼎盛时期的京师陪都，民国和解放初期为原热河省省会，今为河北省省辖市，辖八县三区：承德县、隆化县、滦平县、兴隆县、平泉县、宽城满族自治县、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县和双桥区、双滦区、鹰手营子矿区全市总人口366.89多万，其中满、蒙、回、朝鲜等少数民族25个，人口130万；总面积39548平方公里，其中市区面积18.6平方公里，是燕北地区政治、经济、文化中心。

境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，正线延展里程632公里，共有国家干线公路5条，公路通车里程5358公里北部是七老图山脉，有茫茫林海，广袤草原；中部属燕山山脉，为低山丘陵区；南部则属燕山山脉东段之延续，峰峦重迭，峡谷幽深河流有潮河、滦河、柳河、老牛河等清美甘甜的潮河水和滦河水，源源不断流往北京和天津承德市海拔200－1200米，平均海拔350米，最高峰雾灵山2118米环绕市区的山峦，属丹霞地貌，奇峰异石、自然天成，千资百态，形成独特的磬锤峰、罗汉山、天桥山、双塔山等十大景观承德素有“紫塞明珠”之美称，被列为首批国家历史文化名城、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市1994年位于承德市的避暑山庄及其周围寺庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产，从而使承德步入了世界文化名城的行列承德市还是中国的玉米、马铃薯、杏仁、红果、板栗、桑蚕、肉牛重要生产基地　 （二）宏观经济发展状况1、经济总量快速增加，产业结构继续优化初步核算，2007年全市实现生产总值551.6亿元，比上年增长15.7%其中：第一产业增加值98.0亿元，增长8.4%；第二产业增加值304.0亿元，增长19.3%；第三产业增加值149.6亿元，增长13.5%。

三次产业结构由上年的17.6:52.5:29.9调整为17.8：55.1：27.1　2、财政收入持续高速增长全年全部财政收入完成81.6亿元，比上年增长39.3%地方一般预算收入完成32.7亿元，增长34.2%，其中：增值税收入5.3亿元，增长31.0%；营业税收入7.2亿元，增长27.9%财政收入占GDP的比重为14.79%，比上年提高1.0个百分点财政支出明显扩大，一般预算支出75.3亿元，增长34.5%，其中，一般公共服务、科学技术、教育、社会保障和就业支出分别增长28.4%、64.5%、42.1%和26.1%3、工业经济效益稳步上升全市规模以上工业企业实现主营业务收入664亿元，增长56.5%；实现利税112.2亿元，增长99.5%，其中：利润66.4亿元，增长130.4%，税金45.8亿元，增长66.9%4、物价水平快速增长2007年居民消费价格总指数为107.0，比2006年提高了5.6个百分点其中：城市和农村分别比上年提高5.7个和5.6个百分点价格变动结构特征明显，分类看，食品类、烟酒及用品、家庭设备用品和居住价格分别上涨16.5%、1.2%、1.5%和5.2%，娱乐教育文化用品及服务、衣着类等价格均比上年有所下降。

生产和建设领域价格大幅上涨，工业品出厂价格比上年上涨13.8%，其中生产资料工业品出厂价格比上年上涨15.0%，生活资料工业品出厂价格比上年上涨4.7%5、城镇就业人员增加，在岗职工工资总额较快增长全市城镇单位从业人员为24.18万人，比上年增加5205人，增长2.2%，其中：城镇单位在岗职工23.78万人，增长1.25%在岗职工工资总额46.21亿元，增长29.94%年末城镇登记失业率为4.44%6、出口快速增长全市加大国际市场开拓力度，出口总值实现快速增长据海关统计，全年进出口总值达24960万美元，比上年增长47.6%其中：出口总值达20663万美元，增长41.3%7、旅游业再创新高全市各级坚持“旅游旺市”的战略，在强化软硬环境建设的同时，继续加大宣传力度，开拓客源市场，使来承境内外旅游人数和旅游收入再创历史新高全年全市共接待境内外游客823.1万人次，旅游总收入47.2亿元，分别比上年增长17.2%和21.6%其中：接待境内游客798.3万人次，境外游客24.8万人次，分别增长17.3%、15.0%；境内游客收入42.9亿元，境外游客收入5538.8万美元，分别增长22.4%和17.8%。

8、城乡居民收入快速增长2007年度全市城镇居民家庭人均可支配收入达到9439.6元，增长15.8%，其中：城市居民家庭人均可支配收入达到10394.8元，比上年增长22.6%，扣除物价因素，实际增长14.1%，创历史最好水平农民人均纯收入迈上3000元台阶，达3285元，增长12.4%，扣除物价因素，实际增长5.4%，总量比上年增加367元，增加额连续四年保持在300元以上居民消费保持了较快增长，城市居民家庭消费性支出人均7731.78元，比上年增长26.2%，扣除物价因素，实际增长17.4%其中，居民用于食品消费人均2967.53元，比上年同期增长27.5%，占消费支出比重为38.4%农民人均生活消费支出2688元，增长12.4%三）房地产市场概况承德市区四面环山，空间狭小，随着承德建设的速度加快，可供开发的土地越来越少，这也造成了土地成本的增加受一级土地市场供应量的限制，承德市商品住宅供应量尚不充盈而需求方面，据悉，“十一五”期间，承德市中心城区面积预计将达到80平方公里，市区人口将达到60万人，城镇人均住宅面积由“十五”末期的25.6平方米提高到30平方米以上，这就意味着将有20多万新增城镇人口需要解决住房问题。

这部分人员需要改善住房条件或重新购置住房，因此，商品住宅市场潜在需求巨大从整个供求关系来看，承德市商品住宅市场求大于供 2007年承德市房地产业增加值36.08亿元，增长11.4%全市153家资质以上总承包和专业承包建筑企业共完成建筑业总产值75.14亿元，增长33.33%总承包和专业承包建筑业企业房屋建筑施工面积520.8万平方米，增长20.8%，其中：新开工面积312.8万平方米,增长7.6%；房屋竣工面积275.3万平方米，增长29.7%2005年之前，承德市房价比较平稳，住宅均价在1600-1700元/平方米，之后承德楼市突然进入快车道，并且价格增长迅速，到目前承德在售楼盘均价均已达到甚至超过4000元/平方米承德市统计资料显示，承德市购房用于居住消费的占需求总量的八成，表明居民买房的主要用途还是自住从市场情况看，求大于供的结构也会促使市场房屋售价与租金呈上升趋势，二手房价格上升，属“消费需求夹杂着投资需求上升时期”的房地产上升期，故承德市商品房市场尚处于良性循环状态单位：元/平方米二、区域房地产现状及销售实态分析（一）承德市房地产市场现状1、在售楼盘的地域分布承德地处山区，避暑山庄及外八庙占据了主城区的三分之二，建城区较为狭长，造成目前承德市区内开发地块较为稀缺，房地产开发项目多分布在城市的边缘，如石洞子沟、大老虎狗、水泉沟等。

仅开发区项目分布较为集中，承德.世纪城、德生.美地湾景、新世家等规模较大、品质较高的楼盘均聚集于此2、物业形态现状由于承德市可开发地块极为稀少，受土地成本及政府规划影响，目前承德市开发楼盘物业形态均为小高层及高层建筑，只有个别花园洋房及别墅项目3、住宅市场的销售价格分布承德作为一座享誉中外的旅游城市，消费水平普遍较高受一级土地市场供应量的限制，房地产开发供应量相对不足受以上因素的影响，承德市目前在售楼盘花园洋房均价5500元/平方米、普通住宅房价维持在4000-5000元/平方米，部分位置较偏僻、硬件设施较差的楼盘价位在4000元/平方米以下单位：元/平方米（二）商品住宅销售实态分析1、物业形态差异分析A、从数据显示，目前承德市的多层住宅最为畅销，现房的销售率高达95％以上承德市城区可供开发地块有限，低容积率的多层住宅较为稀缺，加之多层住宅相比其他物业形态的住宅而言，价格实惠，物业费用低，得房率高，性价比更高，容易被消费者接受B、小高层、高层销售情况一般受一级土地市场供应量的限制，目前承德住宅房地产市场上以此类高容积率住宅形态为主因承德地处山区，大多数楼盘均依山而建，户型设计规划存在先天缺陷，加之小高层、高层的得房率较低，物业费用偏高，导致其销售情况一般。

C、花园洋房、别墅这类新兴的物业形态给承德带来了一种新的居住观念，但因其进入市场时间尚短，发展尚不成熟，加之价格偏高，其户型配置、景观设置等不尽合理，目前在承德市场上获认可程度不高2、户型差异分析单位：平方米A、目前40-70平方米的小户型比较少，只在开发区的几个预售高层楼盘出现，销售情况不态理想，此类户型大都定位为单身公寓，作为第一居所的可能性不大售价物业费用偏高，不太为注重实用的承德商品住宅市场认可B、90-120平方米户型是目前市场上销售情况最好的，也是大部分楼盘的主力户型，销售率达到了80%，由此可见，承德商品房住宅市场还是一个追求“居者有其房”的市场C、130-160平方米的大三房、四房户型是目前市场上销售情况最差的，大部分楼盘的尾盘均为此类户型，市场上搞活动促销的也大都为此类户型目前承德市商品房交易付款方式大都为银行按揭方式，当按揭金额超过一定额度时必须送省行审批，批准率极低受此因素影响，总价偏高的大面积户型较难消化！三、代表性楼盘分析●天山.水榭花都  项目概况：项目位于承德市双桥区翠桥路20号，露露花园对面，区位优势明显总建筑面积23万平方米，整体绿化率为35%，规划有花园洋房、小高层、高层及幼儿园。

小高层、高层均价为5500元/平方米，花园洋房尚未定价，目前接受预定，预计2010年底交房  开发商：河北天山房地产开发有限公司  项目地址：仙来东大道99号市邮政局对面  广告主打语：一座城市的珍藏●银都海棠花园项目概况：项目位于承德市西大街头牌楼路口西北角，由2栋12层框架小高层，5栋31层框架高层和1栋26层框架高层组合而成项目总占地面积27007平方米，总建筑面积102705平方米均价4100元/平方米，销售率70%  开发商：承德市银泰房地产开发有限公司  广告主打语：城市之上，传世美宅 ●荣信大厦  项目概况：项目位于西大街二道牌楼，共22层，其中住宅建筑面积4.2万平方米，商业建筑面积1.1万平方米，配有地下停车位整个项目呈U字形布置，造成内壁的户型采光极差，均价4400元/平方。