土地估价技术报告参考格式.doc

在对中国人保重组改制项目进行土地评估时，应参照以下统一格式和内容出具土地估价技术报告，其中红色字体部分（灰色底纹）为评估说明，在评估报告完成后应全部删去未标注灰色底纹的红色字体是需要替换和注意的内容注意报告中的所有表格应在报告完成后按顺序进行编号土 地 估 价 技 术 报 告（参考格式）项目名称：中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或**县）受托估价单位：中地不动产评估有限公司合作估价单位：估价人员：委托估价单位：中国人民保险公司估价日期：二00二年四月二十日至*月*日土地估价技术报告编号：中国人保重组改制－*－** 备注：土地估价技术报告编号中“中国人保重组改制－*—**” 其中：*——各省、直辖市简称 **——所在市、县名称（注明县或市） 例：中国人保重组改制－皖－合肥市 中国人保重组改制－苏－如皋县土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称 中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或**县）二、委托估价方 委托单位：中国人民保险公司 单位地址：北京市宣武区宣武门东河沿街69号 法人代表：唐运祥联 系 人：陈东辉 联系：8610-63156688 三、受托估价方受托估价机构：中地不动产评估有限公司机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦B座601室资质等级：A级资质证书编号：2000A002法人代表：王朝阳联 系 人：尤孝明联系：8610-88086862邮政编码：100032合作估价机构：机构地址：资质等级：**级资质证书编号：法人代表：联 系 人：联系：邮政编码： 注：当合作估价机构多于一家时，可按以上内容分别列出各合作估价机构。

四、估价对象估价对象是指位于***省***县（市）的**宗土地，其中商服用地*宗，仓储或工业用地*宗，综合用地*宗，住宅用地*宗，土地总面积为**平方米各宗地具体情况详见表1表1 估价对象情况一览表宗地编号宗地名称估价期日土地使用者土地证或土地权属证明宗地位置估价期日登记用途土地面积（平方米）设定年期（年）土地等级注：1、待估宗地土地使用者应以土地使用证为准2、宗地位置和面积：要与土地证（或土地权属证明）中保持一致!!!宗地位置在保持一致的同时尽可能详细如土地证发证年限较早，土地证中登记的位置与实际不符，应以登记宗地位置填写并加括号标明实际宗地位置五、估价目的中国人民保险公司拟进行重组改制，根据国家有关规定，特委托中地不动产评估有限公司对此次重组改制所涉及的土地进行价格评估，为其进行土地资产处置提供土地使用权价格依据六、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《城镇土地估价规程（试行）》4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[1994]国土[法]字第153号）5、原国家土地管理局1998年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》6、原国家土地管理“关于印发的《土地估价报告规范格式（1996）》的通知”（[1995]国土[籍]字第180号）7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）8、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）9、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）10、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知[注：凡评估所用的参数如地方有文件要求，一定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规定取消的税费不得列入]11、委托方提供的有关资料12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料七、价格定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见最后附表1《土地估价结果一览表》。

考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况故本次评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日的设定年期的土地使用权价格八、估价期日 二00一年十二月三十一日九、估价日期 二00二年四月二十日至**月**日十、估价结果 评估土地总面积：***平方米 评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整其中： 1、划拨土地总面积：***平方米 评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整 2、出让土地总面积：***平方米 评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整 （货币种类：人民币元）各宗地具体估价结果详见报告后附表1《土地估价结果一览表（**省**市或县）》十一、需要特殊说明的事项（一）假设条件1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费2、估价对象作为保险主营业务用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规6、委托方提供资料属实7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门（或房地产管理部门）核发的《国有土地使用证》（或《房地产权证》或土地权属证明）为准5、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效三）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

四）估价中的特殊处理关于土地使用年期的设定：划拨土地按设定用途法定最高出让年期设定土地使用年期；出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，如出让年限高于国家规定的法定最高出让年限，则设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限扣除已使用年限后的剩余土地使用年限五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告3、本报告由估价机构负责解释十二、土地估价师签名 姓 名 土地估价师资格证书号 签名注：至少应有两名盖章A级机构中具备国家认证资格的注册土地估价师签名十三、土地估价机构 省内A级机构（盖章） 合作估价机构名称（盖章）注：必须加盖有国家A级估价资格的地市或省评估机构公章，一般由负责协调的省内A级机构和具体估价机构盖章 二00二年*月*日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1、土地位置状况 待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等土地登记状况详见表2。

2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为***公司合法取得，其中划拨土地**宗，出让土地**宗待估宗地来源合法、产权清楚待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表2 表2－1 估价期日国有划拨土地使用权一览表宗地编号宗地名称估价期日土地使用者土地证号或土地权属证明宗地位置土地面积（平方米）估价期日登记用途他项权利状况地号图号土地级别表2－2 估价期日国有出让土地使用权一览表（如无出让地则删除此表）宗地编号宗地名称估价期日土地使用者土地证号或土地权属证明宗地位置土地面积（平方米）估价期日登记用途他项权利状况取得时间终止日期批准年期（年）剩余年期（年）1999-10-102039-5-31 3、建筑物和地上附着物状况待估宗地内建筑物及构筑物状况详见表3表3 待估宗地内建（构）筑物状况表宗地编号宗地名称主要建（构）筑物名称建筑面积（平方米）容积率主要建筑物结构主要建筑竣工年代二、地价影响因素分析（一）一般因素 （注：一般因素主要是指待估宗地所在市、县的地理位置、自然环境、行政区划、社会经济状况、房地产政策与房地产市场状况、城市规划与发展目标等）1、地理位置 **市或县位于**省**部，平面地理坐标介于东经**○**'～**○**'，北纬**○**'～**○**'，是我国***地区的*****城市。

全市辖有**个县（区），土地总面积为**平方公里，人口**万人市或县城位于全市的地理中心，市辖***区，总土地面积为****平方公里，人口约****万人 2、自然环境 （1）、地势、地貌 （约100字） （2）、气候、水文 （约100字） 3、行政区划 **市或县总面积**平方公里，现辖**、**个区和**、**、**、**、等*个县 4、社会经济状况2001年**市或县国内生产总值达到**亿元，其中第一产业**亿元，第二产业**亿元，第三产业**亿元，人均国内生产总值**元全市居民消费**元，政府消费**元，居民消费水平**元/人市或县工业基础比较雄厚，全市乡。