房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则.docx

优选文档优选文档你我共享上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则新华网（2003-05-2010:16:01）本源：房地产时报关于印发《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》的通知为规范上海市房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋共有建筑面积，保护房地产市场序次，依法保护花销者权益，上海市房屋土地资源管理局依照《房产测量规范》及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等技术标准，结合本市房屋建筑面积管理的具体实践校正了《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（以下简称《规则》）并就相关问题通知以下：一、《规则》适用于上海地区全部新建房屋和存量房屋的面积计算按《规则》计算的测绘成就是房地产权属登记的依照二、在《规则》推行前已进行房屋建筑面积计算及分摊计算的，除有明显违规或确系计算错误的，应保持原来的面积计算成就据此办理的房地产权证亦不做改正三、《规则》宣布之日起原计算规则（沪房地籍［1996］489号）停止执行在此从前房屋土地测绘部门已按原计算规则展望过房屋建筑面积的，房屋土地测绘部门实测（复测）时，仍可按原分摊方法执行上海市房屋土地资源管理局二○○三年四月二日建筑面积计算规则一、一般规定l.房屋面积计算系指外面水平面积及水平投影面积计算，10腹有诗书气自华优选文档你我共享其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

2.房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外面水平投影面积，包括天台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑3.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积4.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算5.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装修性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数6.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层地基层次以负数表示二、计算全部建筑面积的范围1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积单层房屋内如带有部分楼层者，吻合规则一般规定的亦应计算建筑面积2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算3.房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20米以上的按其墙外围水平面积计算4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积5.楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外面水平投影面积计算。

腹有诗书气自华优选文档你我共享7.房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外面水平面积计算8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外面水平投影面积计算9.挑楼、全封闭的天台接外面水平投影面积计算10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外面水平投影面积计算12.层高在2.20米以上的地基层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外面水平面积计算13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外面水平面积计算14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他资料幕墙等作为房屋外墙的，按其外面水平面积计算建筑面积既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积其墙厚亦按主墙体厚度计算15.属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外面水平面积计算16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外面水平面积计算雨蓬上盖面积小于柱外面水平面积时，按上盖水平投影面积计算17.室内体育馆按实质层数计算建筑面积体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外面水平投影面积腹有诗书气自华优选文档你我共享计算建筑面积（多层按多层计）。

18.机械车库无论其高度和停放层数，均按一层计算19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外面水平投影面积计算20.房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积三、计算一半建筑面积的范围1.房与屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外面水平面积的一半计算2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算3.未封闭的天台、挑廊，按其围护结构外面水平投影面积的一半计算建筑面积当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外面水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外面水平投影面积的一半计算5.有顶盖不封闭的架空通廊，按其外面水平投影面积的一半计算四、不计算建筑面积的范围1.层高小于2.20米的房屋及房屋隶属部位2.突出房屋墙面的构件、配件、装修、柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他资料幕墙3.房屋之间无上盖的架空通廊4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池腹有诗书气自华优选文档你我共享5.顶层挑台的底板局部是基层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的近似于天台、挑廊、檐廊等7.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间部署箱、罐的平台8.骑楼、过街楼的基层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，无论其可否有柱，可否有围护结构，都不计算建筑面积9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑11.广场式室外楼梯12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝五、房屋计算建筑面积的基本源则在计算房屋建筑面积时，如碰上述以外的情况按以下原则办理鉴识房屋计算建筑面积的基本源则是：永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积1.计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或基层有顶盖、有柱或有围护的部位2.计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋基层的部位除外）腹有诗书气自华优选文档你我共享3.不计算建筑面积平时是层高小于2.20米的房屋及部位；装修性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑天台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。

六、特别墙体及部位办理原则l.非垂直墙体办理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积2.不规则（弧状）墙体办理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积内凹高度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积共有建筑面积分摊规则一、一般规定l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权切割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比率进行分摊分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的详尽部位共有部位腹有诗书气自华优选文档你我共享建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能4.有两种以上房屋种类的综合楼，应依照房屋种类，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同样种类的功能区），垂直通道无论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层切割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。

5.楼房基层（含基层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应担当相应的建筑面积6.同一幢楼拥有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊7.套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积二、计算方法（一）成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙风光积、套内天台建筑面积三部分组成l.套内使用面积（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、卫生间、积蓄室、壁橱均分户门内面积的总和；（2）跃层住处中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装修厚度计入使用面积2.套内墙风光积新建住处各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分开墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙风光积套腹有诗书气自华优选文档你我共享（单元）内的分开墙为非公共墙非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙风光积3.套内天台建筑面积（1）封闭式天台，按其外面水平投影面积计算建筑面积；（2）未封闭的天台按其围护结构外面水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙风光积＋套内天台建筑面积（二）共有建筑面积由以下两部分组成1.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设施层（间）、公共门厅和走道、地下设施间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、库房、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设施间等，均不计入共有建筑面积2.套（单元）与共有建筑空间之间的分开墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设施间等，即为整幢房屋的共有建筑面积共有建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等（三）共有建筑面积分摊系数整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，获取建筑物的共有建筑面积分摊系数四）分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积＝套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数三、共有建筑面积的分摊方法l.住处楼共有建筑面积的分摊方法住处楼以幢为单位，依照各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应腹有诗书气自华优选文档你我共享分摊的共有建筑面积。