服务式长租公寓运营模式探析.doc

服务式长租公寓运营模式探析　　近两年来，中国房地产业的发展正在经历着深刻变化一方面，主要体现在增量市场发展的各个指标，如全国房地产开发投资金额、新开工面积、土地出让面积等增长指标都相继走低甚至是负值，国内房地产市场增量市场发展已明显呈现疲态，市场机会大不如前；另一方面，我国的存量房市场规模越来越大，不管是二手房置换还是房屋租赁市场，其中的巨大发展潜力已经吸引了各路资金其中，作为房屋租赁市场的一部分，服务式长租公寓市场近年来正处在爆发期本文主要从服务式长租公寓的运营特点及面临的主要问题等方面进行探讨 　　一、服务式长租公寓特点及其发展前景 　　（一）什么是服务式长租公寓 　　服务式长租公寓是指公寓运营企业将在存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供诸如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，吸引某一细分市场人群（如公司外派高管、涉外人群、创业青年、刚毕业大学生等）入住（租期一般在几个月或者一年以上）的出租型公寓 　　服务式长租公寓运营企业一方面通过对房源的装修改造、硬件提升等满足入住客户的居住需求，另一方面则借助互联网工具（如APP、、网站等）构建社区交流和社区O2O平台，并利用金融手段创新相关消费金融、租赁金融等产品，提升客户居住满意度和黏性，最终实现运营公寓的资产增值和可持续经营。

　　总的来说，服务式长租公寓就是为客户提供长租的居住空间和居住服务，并以品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的模式而言，客户能够获得更好的租房体验 　　（二）服务式长租公寓的主要特点 　　与简单赚取租金差价的传统“二房东”（C2C）模式相比，服务式长租公寓（B2C）主要有以下特点 　　1.公寓的精细化管理 　　服务式长租公寓运营一般需要先对某类潜在客户的需求特点进行分析，然后针对确定房源、收房签约、设计装修、家电配置、出租签约、租后服务等价值链的各个环节进行团队协作、分步实施，在努力控制成本的基础上，又能保证价值链上的每一环都做到满意的客户居住体验 　　2.公寓运营的品牌化 　　与传统公寓出租的“二房东”模式一般仅限于在某个城市的一定区域经营不同，服务式长租公寓运营需要创立自己的公寓品牌，并进行跨区域连锁经营，提高公寓品牌知名度，从而不断提高在长租公寓市场的占有率 　　3.强调租后服务 　　服务式长租公寓的租后服务不仅能够及时满足客户在保洁、维修、管家以及投诉等方面的需求，而且还能够提供与某一类居住客户需求相适应的经验交流、主题论坛、娱乐休闲等一系列增值服务 　　4.容易获得外部资本的青睐 　　面对我国住房租赁市场的巨大需求潜力，加之服务式长租公寓在客户细分、品牌化管理、规模经济、智能家居应用、构建互联网平台和社区O2O等方面的明显优势，公寓运营企业将更容易获得外部资本的注入，并迅速做大做强。

　　此外，服务式长租公寓与传统“二房东”模式的不同点，还体现在对上下游产业的整合、客户细分、互联网工具的应用以及盈利点等方面，具体如表1所示 　　（三）服务式长租公寓发展前景 　　当前，随着中国经济的快速增长，我们正在进入一个崭新的消费社会中国社科院2014年发布的《社会蓝皮书》指出，2015年以后，我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升加之现在的年青一代（主要是指85后、90后）对良好居住体验以及时尚消费生活的追求，总体来看，服务式长租公寓市场具有巨大的市场需求和发展潜力 　　从房源供应角度来看，国内房地产开发行业经过十来年的飞速发展，已经造就了巨大的存量房市场市场中的空置（待租）物业主要来自拥有多套房的个人业主和各类企事业单位，他们对高效地出租手中的物业具有强烈需求 　　另外，目前我国的住房租赁市场发展成熟度跟国外比还存在较大差距，从房源端（房东）、房屋中介到租客端都存在着诸多痛点，而服务式长租公寓在克服传统租房模式的诸多弊端方面具有明显优势 　　二、服务式长租公寓主要运营模式分析 　　（一）集中式运营模式 　　集中式运营模式指的是公寓运营企业在市场上事先租下整栋目标楼宇，然后对房间进行统一设计、改造、装修，并配备统一的租后服务。

集中式公寓一般分布在租金水平不高、交通出行便利的近郊位置，如图1所示 　　依据集中式公寓运营的特点，未来将更适合在某一特定细分市场寻找机会比如，目前行业里面出现的蓝领公寓、女性公寓、创业者公寓等另外，集中式公寓在提供标准化的优质服务、实现社交功能和差异化竞争等方面具备很大优势 　　（二）分散式运营模式 　　与集中式运营模式不同，分散式公寓运营就是指将分散在各小区内的众多空置房屋通过业主或中介公司承租过来，并对这些房屋按照一定的标准进行统一装修，然后再对外出租，并提供相应的租后服务内容分散式运营模式虽然其房源在空间分布上是比较分散的，但在所提供的公寓产品标准上面（装修风格、家具家电配备等）以及租后服务内容等方面都在一个统一的运营系统环境下实现 　　从房源端来看，分散式较集中式有更多的房源选择，掌握了更多的不同档次的房源就意味着可以灵活应对不同层次客户的需求，但花在每套房源上的平均收集成本和管理成本会比较高不过，不管是集中式还是分散式，只有房间数量达到一定规模后，成本边际递减效应才会出现另外，公寓运营数量只有达到了一定规模之后，才能实现前端各种材料、家具家电的批量采购，也才能实现基于庞大租客群体进行的各种支付创新、社区O2O等延伸服务的开展，如图2所示。

　　三、服务式公寓运营需要解决的关键问题 　　（一）如何有效开拓房源 　　不管是集中式或者是分散式运营模式，如何依据自己的选房模型收集到合适的房源，这是公寓运营企业面临的首要问题市场上待租的整栋物业，主要有一些经营不善的商业性物业，如酒店、工业厂房等，或者是刚建好的销售情况不理想的空置物业，如酒店式公寓项目或整栋住宅这些项目的地理位置、交通条件都不一定满足公寓企业的要求对于收集分散在各小区里的单套房源来说，公寓企业又会面临与二手中介抢夺房源、房东不愿长期委托出租的问题 　　（二）通过构建运营服务标准树立企业品牌 　　目前，长租公寓企业如雨后春笋般涌现，一般只有几百套房子的小型公寓企业与拥有几万套房源的大型公寓企业并存然而，目前众多公寓企业都还在为建立公寓运营的标准而探索，还没有建立从拿房到出房再到租后服务的一系列标准，也无法向客服提供一致性的租房服务体验，企业也就无法在行业当中建立品牌效应 　　（三）如何提供完美的租后服务是体现服务式公寓的核心价值所在 　　服务式公寓运营企业除了需要提供舒适的居住环境之外，还需要在租后服务上下功夫除了日常的保洁、维修、管道疏通、洗衣等常规项目，还可以在日常消费需求和社交需求等方面提供相应的服务，如外卖、团购、培训、旅游、交友、运动等。

目前，关于租后服务各企业都在积极探索中，还未形成独特的优势 　　四、结束语 　　面对庞大的国内住房租赁市场，加上资本的助推，服务式长租公寓市场已经迎来前所未有的发展机遇；如何充分研究各细分市场客户的居住需求以及由此带动的衍生需求，并用相应的产品和服务满足这些需求，未来始终是摆在公寓运营企业面前最主要的问题 　　参考文献： 　　1.巴曙松 杨现领. 房地产大转型的“互联网+”路径.厦门大学出版社.2015 　　2.王建红编著. 房地产投资分析.电子工业出版社.2012 　　李求军/责任编辑 ?。