陕西西咸新区秦汉新城开发建设有限责任公司2015年14亿公司债券信用评级报告

1、 公司债券信用评级报告 陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司 1 2015 年陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任 公司公司债券信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定 本期公司债券信用等级：AA 本期债券发行额度：14 亿元 本期债券期限：7 年 偿还方式：按年付息，存续期的第 37 年分期 兑付本金的 20% 发行目的：用于募投项目 评级时间：2015 年 3 月 17 日 财务数据 项目项目 2012 年年 2013 年年2014 年年 资产总额(亿元) 34.66 59.78 93.41 所有者权益(亿元) 19.79 24.05 40.76 长期债务(亿元) 5.00 16.50 25.92 全部债务(亿元) 10.00 24.50 48.13 营业收入(亿元) 2.25 7.66 8.21 利润总额(亿元) 0.73 2.15 2.78 EBITDA(亿元) 1.01 3.19 3.79 经营性净现金流(亿元) -6.60 -9.91 -24.10 营业利润率(%) 21.69 16.87 17.17 净资产收益率(%) 3.46 8

2、.68 6.63 资产负债率(%) 42.89 59.78 56.36 全部债务资本化比率(%) 33.57 50.47 54.14 流动比率(%) 329.16 299.57 337.28 EBITDA 利息倍数(倍) 2.19 2.091.62 全部债务/EBITDA(倍) 9.86 7.69 12.71 EBITDA/本期发债额度(倍) 0.07 0.23 0.27 分析师 刘新泉 熊睿哲 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） Http：/ 评级观点 陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团 有限责任公司（以下简称“公司”）是陕西省西 咸新区秦汉新城土地整理和基础设施的投资 与建设的重要主体，承担了秦汉新城土地整理 和重点建设项目的投资与建设的任务。联合资 信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对公 司的评级反映了陕西省西咸新区秦汉新城管 理委员会对公司在资金资产注入和项目代建 等方面给予了有力支持，公司土地开发业务量 较大且具备较强区域垄断优势。同时，联合资 信也关注到公司

3、未来投资规模较大，及资产流 动性较弱等因素对其偿债能力可能带来不利 影响。 目前秦汉新城发展时间较短，正处于发展 建设阶段；在西咸新区政策扶持下，秦汉新城 将以新型城乡一体化和文化旅游为重点发展 方向，公司作为该区域最主要的开发建设主 体，业务规模及经营范围有望不断扩展，收入 规模及盈利能力有望得以提升。联合资信对公 司的评级展望为稳定。 本期债券设置债券本金分期兑付条款，降 低集中偿还风险，募投项目现金回流对本期债 券本息保障能力较好；本期债券设立专项偿债 账户，由北京银行西安分行实施监管。 基于对公司主体长期信用状况以及本期 债券偿还能力的综合评估，联合资信认为，公 司本期债券到期不能偿还的风险低，安全性 高。 优势 1 西咸新区为国务院批准设立的国家级新 区之一，区域发展规划明确，受国家政策 支持力度大。作为西咸新区五大组团之 一，秦汉新城依托其区域特点重点发展新 公司债券信用评级报告 陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司 2 型城乡一体化和文化旅游，发展前景良 好，为公司未来发展提供了良好的外部环 境。 2 公司作为西咸新区秦汉新城内最主要的 基础设施建设主体，土地开

4、发整理业务量 较大，区域垄断优势显著；获得了西咸新 区秦汉新城管委会在资金资产注入、财政 补贴以及代建业务等方面持续而有力的 支持。 3 本期债券设置了分期偿还本金的条款，降 低了公司集中偿付压力。 关注 1 由于秦汉新城目前正处于建设发展阶段， 一般预算收入规模较小，土地出让金收入 在财政收入中占比较高。 2 公司在建基础设施项目已投入资金规模 较大，未来回购款的到位情况受政府结算 进度影响较大，且回购资金来源对区域内 土地出让依赖性较高，公司存在一定的资 金周转压力。 3 公司土地开发及基础设施建设投资规模 大，债务规模快速增长，未来资本性支出 压力较大。 4 公司担保比率高，存在一定或有负债风 险。 公司债券信用评级报告 陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司 3 信用评级报告声明信用评级报告声明 一、除因本次评级事项联合资信评估有限公司（联合资信）与陕西省西咸新区秦 汉新城开发建设集团有限责任公司构成委托关系外，联合资信、评级人员与陕西省西 咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公 正的关联关系。 二、联合资信与评级人员履行了实地调查和

5、诚信义务，有充分理由保证所出具的 评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 三、本信用评级报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序 做出的独立判断，未因陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司和其他任 何组织或个人的不当影响改变评级意见。 四、本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。 五、本信用评级报告中引用的企业相关资料主要由陕西省西咸新区秦汉新城开发 建设集团有限责任公司提供，联合资信不保证引用资料的真实性及完整性。 六、2015 年陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司公司债券信用等 级自本期公司债券发行之日起至到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，在有效期内 信用等级有可能发生变化。 公司债券信用评级报告 陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司 4 一、主体概况 陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团 有限责任公司（以下简称“公司”）成立于 2010 年 5 月 27 日，前身为咸阳市泾渭新区开发建 设有限公司（于 2011 年 9 月更名为“陕西省西 咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公 司”） ，系经咸阳市人民政府批准成立

6、的国有有 限责任公司，原始注册资本为 10.00 亿元，分 别由咸阳市泾渭新区管理委员会（后更名为 “陕西省西咸新区秦汉新城管理委员会”，以下 简称“秦汉新城管委会”）和咸阳市城市建设投 资有限公司（以下简称“咸阳城投”）出资 0.40 亿元和 1.60 亿元， 实收资本占注册资本总额的 20%1。2011 年 9 月，原股东咸阳城投同意将 其拥有的 80%的股权以 1.60 亿元转让给咸阳 市泾渭新区管理委员会。此次股份转让后，咸 阳市泾渭新区管理委员会（即秦汉新城管委 会）成为公司的唯一股东，公司性质变更为国 有独资企业。 秦汉新城管委会后又于 2011 年 9 月和 2012 年 6 月以货币形式分别出资 5 亿元2 和 3 亿元3缴足注册资本。2014 年 12 月，秦汉 新城管委会以货币资金形式增加公司注册资 本 12.00 亿元；本次增资后，公司注册资本变 更为 22.00 亿元。 秦汉新城管委会为公司股东， 持股 100%，为公司实际控制人。 公司经营范围：土地开发及整理、文化教 育场馆的开发建设、高科技项目的研发与投 资；城市基础设施项目的投资、建设；城市建 设，国有资

7、产经营管理，投资服务，房地产开 发，建筑工程，市政工程，文化旅游投资及开 发，教育投资，装潢装饰，园林绿化，建材销 售，户外广告（投资限公司自有资金、金融性 资产项目除外） 。 截至 2014 年底， 公司合并范围内子公司 7 1该出资已经陕西新元会计师事务所有限公司审验，并于 2010 年 5 月 18 日出具陕新会验字2010037 号验资报告。 2该出资已经陕西天信会计师事务所有限责任公司审验，并于 2011 年 9 月 27 日出具陕天会师验字20111469 号验资报告。 3该出资已经陕西天信会计师事务所有限责任公司审验，并于 2012 年 6 月 19 日出具陕天会师验字20121431 号验资报告。 家。公司本部下设监察审计部、行政部、财务 融资部、 投资经营部和工程部共5个职能部门。 截至 2014 年底，公司资产总额为 93.41 亿元，所有者权益合计 40.76 亿元。2014 年， 公司实现营业收入 8.21 亿元，利润总额 2.78 亿元。 注册地址：西咸新区秦汉新城管委会规划 展览中心；法定代表人：杨占文。 二、本期债券及募投项目概况 1本期债券概况 公司计划

8、发行 14 亿元公司债券（以下简 称“本期债券”） ，发行期限 7 年。本期债券设 置分期偿还条款， 在本期债券存续期内的第 3、 4、 5、 6、 7 年末分别按照发行额度 20%、 20%、 20%、20%、20%的比例偿还债券本金，按年 付息。 本期 14 亿元债券募集资金将用于安置小 区建设项目。其中 8 亿元用于西咸新区秦汉新 城兰池佳苑安居小区二期建设项目，2 亿元用 于西咸新区秦汉新城秦宫佳苑安居小区建设 项目，4 亿元用于西咸新区秦汉新城望贤小区 二期建设项目。 募集资金投资项目情况如下： 表1 本期募集资金投资项目情况（单位：万元、%） 募集资金用途募集资金用途 项目项目 总投资总投资 拟使用债券募集资金及占拟使用债券募集资金及占 项目总投资比例项目总投资比例 西咸新区秦汉新 城兰池佳苑安居 小区二期建设项 目 141897.80 80000.00 56.38% 西咸新区秦汉新 城秦宫佳苑安居 小区建设项目 93956.97 20000.00 21.29% 西咸新区秦汉新 城望贤小区二期 建设项目 83848.26 40000.00 47.71% 合计 319703.

9、03 140000.00 43.79% 资料来源：公司提供 公司债券信用评级报告 陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司 5 本期债券无担保。 2本期债券募投项目概况 （1）西咸新区秦汉新城兰池佳苑安居小 区二期建设项目 项目基本情况项目基本情况 该项目位于秦汉新城，西临机场中线，东 至光伏三路，南起兰池二路，北至兰池四路。 项目总建筑面积 49.70 万平方米，其中安置房 建筑面积 32.96 万平方米，拟修建安置房 2945 套，设计拟安置人员 5493 人；配套商业用房 6.01 万平方米；地下建筑面积 8.91 万平方米； 其他配套设施建筑面积 1.82 万平方米。 项目审批情况项目审批情况 西咸新区秦汉新城兰池佳苑安居小区二 期建设项目已经取得相关政府部门审批，相关 文件见下表。 表 2 西咸新区秦汉新城兰池佳苑安居小区二期建设 项目审批文件 审批部门审批部门 审批文件及字号审批文件及字号 陕西省西咸新区秦汉新 城发展改革局 关于西咸新区秦汉新城兰池佳苑安 居小区二期建设项目可行性研究报告 的批复（秦汉发改字201495 号） 陕西省西咸新区秦汉新 城发展改革局 关于西咸新区秦汉新城兰池佳苑安 居小区二期建设项目节能评估和审查 的批复（秦汉发改字201492 号） 陕西省西咸新区秦汉新 城国土资源局 关于西咸新区秦汉新城兰池佳苑安 居小区二期建设项目用地预审意见的 复函（秦汉国土预审字201417 号） 陕西省西咸新区秦汉新 城规划建设环保和房屋 管理局 关于西咸新区秦汉新城兰池佳苑安 居小区二期建设项目选址意见的函 （秦汉管规函2014249 号） 陕西省西咸新区秦汉新 城规划建设环保和房屋 管理局 关于西咸新区秦汉新城兰池佳苑安 居小区二期建设项目环境影响报告书 的批复（秦汉管规函2014264 号） 资料来源：公司提供 项目资金平衡项目资金平衡 项目总投资额 14.19 亿元，拟使用本期债 券募集资金 8 亿元，占项目总投资的 56.38%。 经陕西省西咸新区秦汉新城兰池佳苑安居小 区二期建设项目可行性研究报告测算，该项 目对应产生安置房销售收入、配套商业用房销 售收入、 配套车库销售收入分

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