市土地储备中心主任开年大会讲话稿.doc

1、市土地储备中心主任开年大会讲话稿    过去的一年是一个改革攻坚年，也是转型的一年，用五句话总结这一年的工作：一波三折渡难关。过去的一年我们面临的困难很大，首先是清理地方融资平台，清理了六个月，影响了发债，一直到十一月份才把三期债发出去；第二个是清理债务，将地方债务完全清理，以致于应对审计也基本上花了四个月；第三个就是土地市场的疲软，受房地产市场和双改双迁的影响，去年的供地难度非常大，几乎所有的供地只有一家来摘牌。面对这些困难，我们齐心协力度过难关，从腊月21日开始筹措资金18亿元，一直到腊月29日中午，一共有接近900多个单位的资金全部拨下去，保证了工程的正常运转，及农民工工资的正常保障。二水分流抢险滩。一方面转型向市场靠拢，在市场中找财富，我们很多新区开发已经拉开了序幕，保康的磷矿已经签了协议，跟老河口的联合开发也签了协议；另一方面就是减负。从过去繁琐的事务中跳出去，把征迁还建以及审计交给城区以及相关的审计部门，轻装前进、轻装运转，专攻土地运作和资本运作。三边曙光动危旌。旌旗是高耸的旗帜，有困难也有动力，一个是从支撑层面来讲，市委市府为城投公

2、司出的会议纪要不下十次，有市委市政府的支持我们才能度过难关；第二个从政策层面来看，去年清理地方融资平台并不等于清除，整治并不等于整掉，中央很多政策其实都是积极的，要求地方发政府债，同时对地方政府平台的债务还可以做展期，“开前门”，“堵后门”，政策层面还是有利的；第三个从改革的层面来看，破了难题，引导我们看到了方向，找到了路子，同时今年要开始攻坚。四面出击“四桶金”。第一个是我们找到了138亿的资金，在去年这么艰难的情况下，剑走偏锋，光找影子银行就筹到了40多个亿。138亿创了建投公司成立以来的新高，也为襄阳城市建设的发展提供了有力的资金支撑；第二桶金就是挖了5000亩的土地，无论是新增指标，还是到县市找土地，以及低丘缓坡的整治，收储5000亩的土地在指标这么紧张，存量这么萎缩的情况下，也是相当不容易的；第三桶金是收获了一条道路，内环线从XX年开始，经过4年努力终于通车，在实施建设的过程中，面临着很多压力，在这些压力面前，在市委市政府和指挥部的领导下，我们不断调度资金，内环线回购仅去年就近十个亿。内环线的顺利通车，让很多襄阳在外的游子今年春节回到襄阳，看到这么大的发展和变化；另外我们还开

3、辟了一条新路，就是如何把置业公司做大做强，如何在二级市场寻找新的财源，去年在武汉以及月亮湾开始破题，今年要大干；第四桶金是拿到了30多个奖牌，昨天我参加了全市党风廉政建设会，公司又获得了一个奖牌，还有很多奖牌都是有含金量的，包括文明单位等等，这些奖牌都与大家切身利益相关，这不仅是精神奖励还有物质奖励。五月榴花照眼明。为什么要讲石榴，它是最有团结精神、团队精神的，我们所取得的所有成绩离不开在座的每一名干部职工。因为在困难面前我们不怕困难，在问题面前我们解决问题，正是有了这样一个团队精神，有了坚无不摧的意志，才能取得这样的成绩，战胜这么多的困难，在此，我代表党委向在座的全体员工表示衷心的感谢！重点讲一下XX年的工作，刚才开均已经代表党委将要点进行了宣读，我在这里解读四个方面的问题：一、如何把握地方政府债务这个“度”   地方政府债务的问题纳入了十八届三中全会及中央经济工作会议重要版块，说明地方政府债务非常重要也非常敏感，已经引起了高层的高度重视。在这个面前我们怎样分析当前的地方政府债务？理论界和实践界对地方政府债务有两个非常极端的评价，一个叫做洪水猛兽，一个叫

4、做融资创新。无论是洪水猛兽还是地方融资的创新都是不全面的，这是分税制财税体制改革后逼出来的一条道路。九十年代年的分税制，中央把财力集中了60%，地方只有40%，很多财权上收，事权下放，地方政府要改变城市面貌，吸引大量投资，必须要有资金做城市建设，没有了就想办法到市场上去找，所以地方融资平台纷纷成立起来。真正地方融资平台的雏形是1992年上海的玖事公司，玖事公司上市后，上海又成立了新的融资平台。据审计署统计，地方政府从省、市、县，到有些部分发达地区的乡，大概融资平台有7700多家，这些平台严格来讲对地方城市建设起到重要的支撑作用。一个是为推进城镇化起到了引擎的作用。无论是四万亿也好，还是现在融资平台融入的资金也好，现在审计署公布的数据是二十万亿。这些资金在中国城市建设中发挥了多大的作用，大家心里是很清楚的，为经济发展起到了推动的作用。从襄阳就可以感觉得到，这几年我们融资额不到两百亿，但是如果没有这些资金，深圳工业园不会有今天的变化，内环线不会有这样的变化。最初襄阳想干事但是没有能力干事，想修檀溪路，当年的财政拿不出三千万修路，小城投公司成立的时候才把檀溪路干下来。所以城市的变化与我们的融

5、资是分不开的。二是为保障民生提供了保障。包括观音阁的污水处理，还有襄城区所有的大概两百多个排到汉江的污水管，全部收集完通过观音阁污水管来排水，这些问题如果不靠融资，单靠单一的财政投资，是没有办法解决的，正是有了这个平台才有了这些变化。很多人认为的地方债务危机是不是有？也确实有。首先从国际上来看，日本从1992年开始，到现在仍然没有走出债务危机的阴影；欧债从XX年开始，到现在仍然没有走出阴影；美国是大的经济强国也是大的负债国，直到XX年，美国才从债务危机中逐步走出来，缓慢地增长。对地方政府债务问题，人民日报与经济日报有一个很好的评价，就是“地方政府债务是可控、局部有风险”。我们认为风险不是没有，但是怎么样正确的看待，如何把握度，有这样几个方面：一个就是宏观上的度。有这样几个通用指标，一个是负债率，就是地方政府负债的余额占GDP的比重，国际警戒线是45%-60%。美国的负债率超过了100%，希腊157%，日本245%（90%为内债）。现在襄阳地方政府债务，把我们的债务加上地方财政及其他部门合起来大概是400个亿左右，400个亿除以去年2650亿的经济总量，我们现在的负债率是15%。第二个是

6、偿债率，就是当年还本付息的总额与可用财力的比重，国际警戒线是20%。目前全国平台的偿债率最新数据是 %，襄阳是45亿除以198亿等于 %。第三个是债务率，就是债务的余额和可用财力的比例，审计署全国统一公布的数据是 %，我们是185亿除以198亿等于 %。当然如果加上BT或其他应收账款，这个数据会达到 %。我算这三个比例的结论是什么，让大家心中有数，襄阳当前的负债相对于经济总量来讲还是有空间的。但相对于可用财力来讲，还款的压力很大，也就是说，襄阳城投和襄阳政府债务仅仅单一地依靠财政的可用财力偿还几乎是不可能的，偿债率和债务率大于国际的警戒线。第二个是微观的度。主要是企业负债与资产状况的比例。去年审计署在我们这里调研审计的时候，我提了一个观点：考虑地方债务，不能仅仅看债务的规模，还应该看资产的支撑状况，如果将来的负债率很高，但是资产都很优质也不可怕，可怕的是，负债率很高，有效资产的支撑率很低，这对未来的还款和发展有很大的影响。现在来看，公司总资产接近400亿，但是大部分是投资形成的公益性资产，三桥、五桥、唐白河桥不能收费，但确实对襄阳市民通行还有城市骨架拉开起了重大作用，但从建投公司经营和

7、经济收益方面来看又是没有经济收益的，这样形成的一些资产是没有办法拿来偿还债务的。建投公司现在真正能拿来卖的土地也只有5000亩，按300万元每亩出让计算，也只有150亿元。下一步要盘活手中的土地，才能覆盖负债，单靠静态的算账没办法覆盖。第三看动态的负债。襄阳处于跨越式发展的关键时期，不可能在某一年某一天，建投公司一分钱不拿，戛然而止，那么整个城市建设也戛然而止了，所以建设会适度，但绝不会停下来。那么按动态来看，综合部、项目部和建委做了个对接，未来四年大概需要建投公司真金白银投入的有504亿，平均125亿一年。前天在市委常委会上定城建盘子，今年全市的城建盘子是497亿，政府投资是210亿，政府投资包括各级政府投资，包括区政府，包括政府通过其他渠道的投资。XX年能提供的资金规模是80亿，而真正需要的有145亿，因为还本付息还有65亿，需求永远在增加。要保新增需求，必须保证有新的资产，并且是可变现的资产。那么如何化解债务，三句话：“消化存量、覆盖增量、应对变量”。首先要消化存量，一定要将存量资产价值最大化。春节前找了金地和前景置业公司对08基地开发情况做了个调研和论证，结论是如果只在一级市场

8、上运行，收益只有三分之一，如果用于二级开发，收益要增加一倍。如果是100亿的收益，一半用于二级开发，那么就变成200亿，如果全面一二级联动，就会变成300个亿。为什么要快速转型？在土地极度紧缺的情况下，为什么还要走二级市场？二级市场就是增加附加值，增加土地“产品”的含金量。如果把存量资产5000亩土地一半用于开发的话，就是300个亿，全部用于开发的话就是450个亿，那么，覆盖存量债务就绰绰有余。第二覆盖增量，包括今年新增80亿的投资，必须配备新的土地，如果不配新的土地，将积重难返，同时也必须相应增加财政投入。如果不增加土地指标，不增加财政补贴，那么增量部分的负债难以覆盖的。第三个就是应对变量的问题。因为每年都在增加，怎么办？希望置业公司和相关的产业公司大量自持物业，靠自身租赁收入像万达一样，增加自持物业，增加现金流。二、如何运用市场经济这只“手” 十八届三中全会和中央经济工作会议都明确了该由市场办的由市场办，以前市场起基础性的作用，现在市场起决定性作用。现在的城投公司和土地储备中心是典型的市场和计划结合体，计划和市场两种体制不能融合，但计划和市场两种手段可以交替使用。城投界多

9、年在讨论去市场化和去政府化问题，现在我认为市场的路必须要走，政府的垄断只是一个基础。一是要用市场的理念来思考问题。要有这么几个变化，第一变“官”为“商”，去年春节前，各级组织部门在清理不允许政府行政长官兼任公司的职务，将来怎么办，如果是老体制内的可以回去，如果要进入市场的必须用市场的身份来解决这个问题，如果官商不分，城投公司包括子公司是走不远的，只有完全的商业化运作，当然有政府背景，这样才能往前走。第二变“靠”为“跳”，我们以前是靠，靠政府、靠土地，没有“跳”出来找市场，下一步就要跳出去了。现在我们已经跳到武汉，跳到老河口，跳到枣阳去了，下一步如果大家有信心我们还可以跳北京，跳上海，甚至到境外去投资，这不是没有可能。要把土地市场化、商品化，让土地价值最大化。第三变“要”为“造”，城投公司从开始都是向政府要资产，地方管网、岘山林业都进来了，但现在再向政府要，没有了。政府办公楼都给你有什么用呢，将来我们希望能创造大量的财富，大量的自持物业来解决这个问题。第四变“等”为“找”，机遇稍纵即逝，竞争无处不有，这就是市场经济，如果你等待，机遇也就走了，所以要进入市场主体必须要有竞争意识和寻找意识，找市场，找土地，找财富，找资产。二是要用市场的办法解决问题。市场解决不了的政府要介入，政府解决不了的市场一定能解决。比如资金问题，我讲了几个规律，最初是借钱，把钱借过来也不管还不还也不管怎么用，这是第一步。第二步是生钱，如何能把借来的钱生钱，怎么办？我们买土地，然后再卖土地，生钱了。第三步是赚钱，把土地商品化赚钱。终极目标是来钱，钱自然给你送来了，怎么办，资产证券化。从借钱到来钱的过程就是市场化改革的过程，怎样想办法直接进入资本市场，如何从间接融资到直接融资，扩大直接融资的比例，这就是钱的市场化来解决我们当前面临的问题。土地最初是“圈地”，包括英国的圈地运动，最开始圈地，好坏都是你的，圈地是“买地”，拥有了土地你就拥有了财富，然后是“卖地”，把地变成现金流，那么这些与地有关的都是“地主”的行为，最后一步土地解决的问题是“无地”，把所有的土地作为资产池，资产证券化来融资，然后再做开发,这就是用市场的手段来解决土地问题。三是用市场的

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