新编房地产法 教学课件 ppt 作者 吴访非 主编第九章

1、第九章 物业管理法律制度,第一节 物业管理概述 第二节 业主及业主大会 第三节 物业服务企业 第四节 前期物业管理 第五节 物业管理服务 第六节 物业的使用与维护 复习思考题,第一节 物业管理概述,一、物业管理的概念和特点 （一）物业的含义 物业是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋、建筑及其配套设施与场地。 1、客体不同。 2、使用的领域不同。 3、使用的角度不同。,物业管理具有以下特点： 1、业主是整个物业管理关系的主导力量 2、物业管理过程的市场化 3、物业服务企业是物业管理事务的专业执行者 4、物业管理职能的复杂化与社会化 5、物业管理是一种民事行为,二、物业管理的原则 （一）市场竞争原则 竞争机制选择物业服务企业。” （二）采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平原则 （三）行政监督原则,三、物业管理的种类 一是自主型物业管理。所谓自主型物业管理，是指业主不委托专业管理机构而是自己直接对物业实施管理。自主型物业管理是传统的物业管理方式，业主也就是物业管理人，因此，这种方式一般适用于业主单一，物业规模较小的物业管理。 二是委托型物业管理。所谓委托型物业管理，是指业主

2、委托专业管理机构对其物业进行管理,第二节 业主及业主大会,一、业主 （一）业主的含义 依照物业管理条例第6条的规定，所谓业主，是指房屋所有权人，即物业的所有权人 （二）业主的权利 依照物业管理条例第6条的规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利： 1服务享受权 业主有权按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，这是业主在物业管理活动中享有的最基本权利。,2建议权 业主的建议权包括提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议以及提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议两项权利。业主该项权利的行使，直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。 3表决权 表决权是指业主在物业管理活动中，根据物业所有权而取得参加业主大会会议、参与管理物业以及对业主大会所议或决定事项表达自己意愿的权利。,4选举权与被选举权 业主有权设立业主大会，并有权选举业主委员会。业主作为业主大会的成员，在选举业主委员会时均享有被选举权。业主委员会在物业管理活动中发挥着重要作用，其组成对业主的利益有重大影响。因此，业主对业主委员会的组成享有选举权和被选举权，以保障业主委员会的代表能充分维护业主利

3、益。 5知情权 知情权主要是指物业服务企业有义务将物业的共用部位、共用设施设备和相关场地使用等情况明确告知业主，业主有知悉的权利。据此，物业服务企业是知情权的义务主体，其有义务就自己的管理内容和管理对象的状况向业主提供必要的信息。,6监督权 监督权主要体现在以下几个方面：(1)业主有监督业主委员会工作的权利；(2)业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况享有监督的权利；(3)业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督的权利，有权对物业的共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况进行了解，并提出质疑；(4)业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有监督权，以保障专项维修资金专款专用。 7法律、法规规定的其他权利,（三）业主的义务 1遵守管理规约、业主大会议事规则 2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4按照国家有关规定交纳专项维修资金 5按时交纳物业服务费用 6法律、法规规定的其他义务,二、业主大会 （一）业主大会的含义与组成 业主大会是由一定

4、物业管理区域内的全体业主组成的，维护物业区域内全体业主共同利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。,（二）业主大会的召开 1第一次业主大会的召开 同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并由同一个物业管理区域内的业主选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 2定期与临时业主大会的召开 业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。,（三）业主大会的职权 按照2003年原建设部出台的业主大会规则的规定，业主大会的职权：(1) 制定和修改管理规约和业主大会议事规则； (2)选举业主委员会或更换业主委员会委员； (3)选聘、解聘物业服务企业； (4)决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理权利的职权。,（四）

5、业主委员会的构成、地位及其职责 1、业主委员会是经业主大会选举产生的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构，在第一次业主大会召开时，即应当由全体业主选举产生业主委员会。依照物业管理条例第16条的规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产管理部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会可以在业主委员会委员中推选产生主任和副主任。,2、关于业主委员会的法律地位： 业主委员会应属于非法人组织。 业主委员会应当履行下列职责： (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； (4)监督管理规约的实施； (5)业主大会赋予的其他职责。,3、业主委员会应当履行下列职责： (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督

6、和协助物业服务企业履行物业服务合同； (4)监督管理规约的实施； (5)业主大会赋予的其他职责。,（五）业主大会与业主委员会的表决和决定 1业主大会的表决 业主大会作出的决定可分为一般表决事项和特别表决事项。 有关制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；而对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。,2管理规约 管理规约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为守则。管理规约是整个物业管理活动中最为重要的文件之一，是全体业主的最高自治规则。依据物业管理条例第17条的规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主性的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约于表决通过后，对

7、全体业主具有约束力。,3业主大会议事规则 业主大会议事规则是由业主共同制定的关于业主大会进行的程序规定。依据物业管理条例第18条的规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。,4业主大会的其他行为规则 (1)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。(2)业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。(3)业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。(4)在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。(5)住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。,第三节 物业服务企业,一、物业服务企业的概念和设立 依照物业服务企业资质管理办法第2条的规定

8、，所谓物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 物业服务企业应当具有法人资格，因此，物业服务企业的设立应当符合民 法通则关于企业法人设立条件的规定。同时，物业服务企业在组成形式上有有限责任公司和股份有限公司之分。因此，物业服务企业在设立上还应遵守公司法有关有限责任公司和股份有限公司设立的相关规定。,二、物业服务企业的资质管理 （一）物业服务企业资质的授予机关 依照物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业的资质分为一、二、三级，分别由不同的机关负责资质证书的颁发和管理。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产管理部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。,（二）各资质等级物业服务企业的申请条件和承接项目范围 1、一级资质的审批条件 申请一级资质等级的物业服务企业应当具备以下条件：(1)注册资本人民币500万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于

9、30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,2、二级资质的审批条件 申请二级资质等级的物业服务企业应当具备以下条件：(1)注册资本人民币300万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。(5)建立并严格执行服务 质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,3、三级资质的审批条件 申请三级资质等级的物业服务企业应当具备以下条件：(1)注册资本人民 币50万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人 员按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)有委托的物业管理项目。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。,（三）物业服务企业资质的申请和核准 1、资质申请 2、资质的核准 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质 等级条件的企业核发资质证书。一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产管理部门审查，审查期限为

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