【房地产进入城市可行性报告】苏州城市进入报告研究

1、Agenda 目录,PART 01,PART 02,PART 03,PART 04,PART 05,城市分析,市场总结及后市预判,商品住宅市场研究,土地市场研究,政策盘点,城市分析,城市基本情况 城市规划发展 城市类型分析,01,01 - 城市基本情况,【总体概况】苏州市是长江三角洲城市群重要的中心城市之一，2017年末常住 人口1068.4万，全年GDP17319.51亿人民币。,地理位置：江苏省东南部、太湖东岸 苏州市位于江苏省东南部，长江三角洲中部，是国家高新技 术产业基地，江苏长江经济带的重要组成部分。,张 家 港 市,常熟 市,太仓 市,吴中 区,吴江 区,相城 区 姑苏 区,无 锡 虎丘 区,常 州,溧 阳,南 通,上 海,嘉 兴,湖 州,昆山 市,01 - 城市基本情况,【全市经济规模】近年来苏州经济呈逐年稳步增加态势，经济发展较迅速， 人均GDP居全省首位，达15.96万元 近年来苏州市全市GDP呈逐年增加的态势，增速较2016年小幅下滑，2017年全市实现地区生产总值 （ GDP ）为17319.51亿元，较上年增长7%。 全市人均GDP同样逐年稳步上升，2016年人

2、均GDP为15.96万元，较上年增长10%。,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,GDP(亿元),12011.65,13015.7,13761,14504.27,15475.09,17319.51,同比增速,10.10%,9.60%,8.30%,7.50%,7.50%,7%,12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,0,5000,10000,15000,20000,2012-2017年苏州全市GDP及增速,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,人均GDP(万元),11.27,12.22,13,13.62,14.5,15.96,同比增速,12.70%,8.43%,6.38%,4.77%,6.46%,10%,14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,0,5,10,15,20,2012-2017年苏州全市人均GDP及增速,01 - 城市基本情况,54.10%,51.90%,50.10%,48.60%,47%,44.40

3、%,46.60%,48.40%,49.90%,51.50%,0%,10%,20%,30%,70%,80%,90%,100%,2012年 1.5%,2013年 1.5%,2014年 1.5%,2015年 1.5%,2016年 1.5%,【城市产业】近年，苏州市第三产业比重逐年递增，并从2016年起苏州第三产 业占主导地位 近年来，苏州城市开发区的功能进一步转型升级，第三产业得到大力发展，比重逐年递增，产业经济水 平明显提升。自 2016 年起，第三产业占比首次超过二产4.5个百分点，产业结构实现由“二三一”向 “三二一”的转变。2016年第三产业比重为51.5%，较上年提高1.6个百分点，超过二产4.5个百分点。 2012-2016年苏州三产占比变化,40% 50% 60% 第一产业 第二产业 第三产业,01 - 城市基本情况,76% 75% 74% 73% 72% 71% 70%,77%,0.90% 0.80% 0.70% 0.60% 0.50% 0.40% 0.30% 0.20% 0.10% 0.00%,1000 800 600 400 200 0,1200,【全市人口】苏州人口数量

4、逐年递增，户籍与常住人口比为0.65：1，人口净流入数量 大；城镇化建设步伐快 近年苏州市人口数量呈逐年递增态势，2017年全市常住人口为1068.4万人，户籍人口为691万人，户籍 人口与常住人口的比例约为0.65：1，人口流入数量大，苏州市为人口导入型城市。2012年常住人口增速 下滑，直至2015年开始小幅上涨。 近年苏州市城镇化率呈平滑直线上升态势，2017年全市城镇化率为76.1%，较上年增加0.6个百分点， 新 型城镇化建设步伐较快。 2012-2017年苏州市人口变化 2012-2017年苏州市城镇化率变化,01 - 城市基本情况,【居民收入水平】2012-2017年苏州市城镇居民人均可支配收入和城乡居民存款余 额逐年增加，居民购买力不断提高 2012-2017年苏州市城镇居民人均可支配收入逐年增加，至2017年人均可支配收入达到58750元，但增 速逐渐减缓，2017年增速为8.1%。 截止2016年底，苏州市全市城乡居民存款余额为7914亿元，增速为17.2%，居民存款余额充足，突破 “7”字头，购买力较为强劲。,2012 2013 2014 2015 2016 20

5、17 年 年 年 年 年 年,46677 50004 54400 58750,城镇人均可支配收入（元） 37531 41143 增速 12.90% 9.60%,8.60% 8%,8% 8.10%,14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,70000,2012-2017年苏州市城镇居民可支配收入及增幅,2012 年,2013 年,2014 年,2015 年,2016 年,居民存款余额（亿元）,5788,6408,7023,6753,7914,增速,24.3%,10.7%,9.6%,-3.8%,17.2%,30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0%,8000 6000 4000 2000 0,10000,2012-2016年苏州市城镇居民存款余额及增幅,01 - 城市规划发展,【城市发展及功能布局】”三心五楔，T轴多点“的发展结构，以东进沪西、北拓平 相，东部和北部是城市主要发展方向。,城市发展

6、方向及发展策略：市域空间发展结构形成“三心五楔，T轴多点”的空间结构。三心：即三级绿心。五楔：即 伸入中心城区的5条生态绿楔，包括西南角、东南角、东北角、西北角和西部5大绿楔。T轴：东西向和南北向发展轴线，包括城 市中心区、高新区城区、工业园区城区、相城片、北部组团、吴中片和南部组团。多点：中心城区周边的特色镇和特色村，包括 6类特色镇和3类特色村。,相城区： 片区规划发展思路是苏州中心城区的重要组成部 分，以相城区行政中心、公共配套服务中心以居 住及公共配套为主要功能，打造集商贸、娱乐等 多种功能为一体的现代化城市片区 相城区主要以电子信息、汽车零部件、准备制 造、精密机械为主。,姑苏区： 苏州中心城市综合性片区，传统老城区，主要以居 住、文体、娱乐、旅游、文化创意、商贸等现代服务 业为主。,高新区： 苏州高新区是全国首批国家级高新 区，区域定位以城乡一体化为先导， 以科技、人文、生态、高效为主题， 集创新科技生产、高端服务、人文生 态居住、旅游休闲度假四大功能于一 体的现代化城区。,工业园区： 工业园区为国际领先的高科技园区、 国家开放创新试验区、江苏东部国际 商务中心、苏州现在化

7、生态宜居区； 工业园区主要产业以电子信息、机械 装备、云计算、生物医药、纳米技 术。,吴中区： 吴中区是苏州中心城区之一，主要为综合 商务核心区；金融、商务、总部、专业服 务机构等现代服务业集聚 吴中区主要产业为电子信息、机械装 备、生物医药、精密机械、新能源新 材料、检验检测及认证、服务贸易、 金融、设计、文体旅游等为主。,01 - 城市规划发展,工业园区为国际领先的高科技园区、国家开放创 新试验区、江苏东部国际商务中心、苏州现代化 生态宜居区； 形成以“金鸡湖为中心的商贸、行政用地，东部 为科教工业用地，南部主要为居住用地”的总体 格局。,2013年,2014年,2015年,2016年,常住人口（万人）,78.05,72.87,80.26,80.78,户籍人口,41.3,43.5,46,48.8,常住人口增幅,2%,-7%,10%,1%,15% 10% 5% 0% -5% -10%,80 60 40 20 0,100,2013-2016年苏州工业园区人口变化,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,GDP(万元),1910,1985,2070,2210,2350

8、,同比增速,9%,4%,4%,7%,7%,10% 8% 6% 4% 2% 0%,2000 1500 1000 500 0,2500,重点区域发展近5年来工业园区GDP逐年增长，属于人口流入区域，定位为高新技术产业、现代产业聚集区 工业园区位于苏州中心城区东部，是苏州新城区，打造集电子信息、制造、机械制造、现代服务等现代化生态宜居区，区域内高 端人才不断聚集，板块价值不断攀升 近5年来苏州工业园区GDP增逐年上升趋势，同比增速在4-9%之间，区域常住人口多于户籍人口，是人口流入区域。 2013-2017年苏州工业园区GDP及增速,商务行 政中心,居住生 活区,科教创 新中心,居住生 活区,01 - 城市规划发展,依托西部区域的区位、资源和产业优势，结合苏州 西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研 发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导 的，将建成集科技、文化、生态、高效的现代化新 城区 以阳山森林公园为核心，将山体屏障转化为生态绿 核，并成为各个独立组团间生态廊道；科教工业用 地是主要分布在公园西侧及东侧，居住用地主要分 布在公园东南侧及北侧。,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,GDP(万元),880,950.28,1026,1068,1150,同比增速,6.02%,8.80%,8%,8%,7%,10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,1200 1000 800 600 400 200 0,1400,重点区域发展近5年来高新区GDP逐年增长，属于人口流入区域，定位为集创新科技生产、高端服务、人文生态 居住、旅游休闲度假四大功能于一体的现代化城区 高新区位于苏州中心城区西部，打造集电子信息、机械装备新能源、生物医药、服务外包等新兴产业集群，区域内集聚各级各类 科技领军人才和创新团队，板块价值不断提升 近5年来苏州高新区GDP呈逐年上升趋势，同比增速在6-9%之间，区域常住人口多于户籍人口，是人口流入区域。 2012-2017年苏州高新区GDP及增速,2.00% 0.00% -2.00% -4.00%,0,20,40,60,80,2013-

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