千缘项目市场调研分析
17页1、千 缘 项 目 市 场 调 研 分 析一、本项目市场问卷分析对于一个楼盘来说,市场需求什么样的产品,我们就应提供什么样的产品,因此,我公司做了针对千缘项目了一次市场调查。我们拟订了1000问卷,其中拦访客户600组,其中铁百60组;家乐福80组;中国家具城120组;友谊城、天津家世界100组;另太原街商圈120组;中兴、南站、三好街120组。地产同行问卷150组(专家问卷),电话回访客户200组,其调查结果如下:1-1、拦访客户调查(样本600个)客户需求的普遍面积从被调查者的需求情况来看,40%的被调查者需求的是60m2以下的户型,60%的被调查者需求60m2以上的户型(其中意向60m2100m2客户占60%,意向100m2120m2客户占25%,意向120m2以上客户占25%)。目前,本项目仅有10%的小户型(60m2以下),与目前市场市场需求并不相符,但此数据可以作为本项目户型调改的参考依据。客户普遍承受的心理价位 从被调查者的所能承受的心理价位来看,普遍能承受的价位是3000元/m2以下,此数据反映了市场承受能力的普遍状况,部分客户对30003300元之间的价位已普遍接受。客户
2、对高层的接受程度从被调查者对购买高层住宅的接受程度来看,大多买房者意向购买多层住宅,其次为小高层,再次为板式高层,对点式高层的接受程度仅为3%,所能接受高层住宅的年龄段主要集中在2434岁年青人。意向购买60m2以下户型的购买者接受的户型及朝向总价在20万以内的中、小户型普遍被市场接受,从被调查者的需求来看,更多的人不愿接受朝北的户型,但实际销售中极有可能因总房款的原因而选择北向户型。从目前其它项目(例青年居易)销售来看,朝北向小户型因为总价款较低,出现了供不应求的局面。格林梦夏(于洪区)小户型在尚未正式推向市场之前,就已被内部完全消化掉,由此也验证了小户型的市场需求潜量之大。意向购买60m2以下户型购买者的置业目的在购买60以下户型的客户群其年龄主要集中70和80年代的年青人,70年代的客户群分为两部分,一部分是正在为事业而奋斗的人,一部分是事业已经有所成就的人,此户型段的购买人群中主要是正为事业而奋斗的人,80年代的人由于刚步入社会不久,买房子基本上是靠“收入+父母的积蓄”来购房;而二次置业的购房者年龄主要以40岁以上的中年人居多。意向购买60m2以上户型的购买者接受的户型及朝向从
3、被调查者对60m2以上户型的需求来看,更多的被调查者接受的是100m2以下的住宅,100 m2以上的住宅需求量较少。1-2、地产同行(专家)调查(样本:150个)地产同行预测开发此类物业应规划的户型面积地产同行预测60m2以下小户型认购比例达43%,与拦访调查结果相近,在中、小户型受消费者追捧的现状下,本项目小户型供应量的增加有利于吸纳中、青年目标人群消费,减少对高层产品的抗性。地产同行预计购买60m2以下住宅的客户年龄比例调查结果显示,地产同行认为购买60m2以下的购买者年龄主要集中在2429岁这个年龄阶段,次之为3034岁年龄阶段。该年龄段购买者的积蓄有限,事业正处于上升阶段,多为一次置业,购买小户型用于过渡使用。专家认为开发此类60m2以上住宅购买者的年龄比例调查结果显示,专家认为购买60m2以上的购买者年龄主要集中在3539岁这个年龄阶段,次之为3034岁年龄阶段。该年龄段购买者已经有相当积蓄,其经济条件允许其购买面积相对较大的户型,随着家庭人口的增添(一般已经有3口人),对两居室(或两居室以上)户型的选择也成为必然。1-3、电话回访客户调查(样本:200个)现有客户居住所在区
4、域从现有客户的居住区域来看,多分布在铁西区。预测未来销售主要的目标群体也是以铁西区客户为主,目前本项目主要以围挡为宣传,尚未正式推广。从楼盘的区位特点来看,其距离和平区非常近。现有客户工作所在区域从现有客户的居住区域分布来看,居住在和平、铁西区的客户比例相等,并且占据总体客户的64%,该情况与上一点的情况非常相象。二、户型调改建议2-1、千缘项目售价财务分析对于本项目,我们进行了简单的售价财务分析,以便对户型的调改有一定的支持点。经过我们的仔细核算,售价分别定在以下价格为最佳:千缘项目的住宅部分面积为52000,定位其清水房单位价格为3100元/;商住部分面积为14600,定位其清水房单位价格为3500元/:网点部分面积为23000,定位其价格为6700元/;车位部分面积为15300,共400个,定位其单位价格为8万/个。其具体情况见以下表格:千缘项目售价财务分析类 型面 积单位价格金 额住宅部分520003100(清水)1.612亿商住部分146003500(清水)0.511亿网点部分2300067001.541亿车位部分15300(共400个)8万/个0.32亿合 计1049004
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