青岛百丽广场商业项目策划建议书_前期策划(ppt 162页)
162页1、百丽广场 商业策划建议书,致:青岛泰山房地产开发有限公司,2009年04月28日(终稿),前言,TCBL 研策部,本报告为华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司受青岛泰山房地产开发有限公司委托,对青岛百丽广场项目的发展可行性评估及商业策划建议方案之终稿。 本报告是在2009年4月8日及2009年4月15日两次提报方案百丽广场商业策划建议书内容之基础上,依据业主方发展意愿及综合考量项目租售现状提出的发展建议,希望其可以为本项目下阶段招商工作及随后展开的运营管理工作提供有益的参考作用。,目录,1.0 项目现状回顾 2.0 项目市场定位 3.0 项目西区业态布局建议 4.0 项目西区租金建议及收入推估 5.0 项目建筑设计优化建议 6.0 项目东区业态布局及品牌落位 7.0 项目东区租金策略及10年期租金测算 8.0 项目整体业态布局及比例,项目现状回顾,1.0,项目概况,本项目为青岛城市重点商业发展区域及重点海景旅游区域内的一个大型商业地产项目。,百丽广场:分东西两区,项目总建筑规划面积约200,000平米,项目东区:购物中心 只租不售 楼层:B1-L3 可租面积:共约8.6万M2 其中 L
2、1-L3 3.8万M2 B1(连通东西两区)4.8万M2,项目西区:街区商铺, 散售经营 楼层:L1-L3 可售面积:约3.2万M2,2F,3F,1F,本报告研究重点项目西区回顾,项目市场定位,2.0,准确把握本项目之定位需要从商业类型和独特卖点两个维度来进行分析:,Notes:For reference only. To be confirmed by developers and construction expert teams., 购物中心类型: 不同的购物中心条件和情况各异,具有不同的目标消费群,向目标消费群提供服务的核心价值也有所不同。而购物中心类型的确定主要取决于经济发展趋势、消费者特征、竞争环境以及开发商的资源、偏好、实力等因素 独特卖点: 在竞争差异化和消费者需求两层面中寻求项目的核心竞争力,并将其运用到项目的前期产品设计、招商期间的品牌引入以及后期运营管理与营销手段等多个阶段中加以体现,研究思路,2.1 项目的商业类型定位,城市商业发展趋势,2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济总量对比,北京 天津 青岛 大连 沈阳 长春 石家庄,9,120,5,140,12.
3、8%,17.0%,3,787,16%,14.8%,出色的城市经济发展指标,是城市商业发展的重要前提 从宏观经济发展水平来看,2007年青岛市在我国主要城市的排名中位居第10,经济总量在环渤海经济圈的主要城市中位列第三,仅次于北京和天津,经济发展增速也高达16%以上; 总体经济发展水平较高、经济基础较好、经济增长较为稳定。,3,005,3,055,2,569,2,501,经济总量 单位:亿元,城市名称,全国排名,(2) (6) (10) (18) (17) (25) (24),北京 天津 青岛 大连 沈阳 长春 石家庄,2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济增速对比,17.7%,15.9%,17.2%,城市名称,经济增幅,城市商业发展趋势,Source:各城市统计局网站,以北京为参照,青岛2008年的总体经济发展水平与2006-2007年间北京之发展水平较为接近,较高的居民生活水平为城市商业零售业的发展奠定了良好的基础,购物中心等新型零售模式已开始蓬勃发展,但与北京的商业零售业发展程度相比,差距仍然较大,Source:各城市统计局网站,城市宏观经济与商业发展现状,图:人均GDP对比(
4、单位:美元),20,464,19,978,8,387,7,370,图:人均可支配收入对比(单位:元),青岛2008年 北京2007年 人均GDP 人均GDP,青岛2008年 北京2006年 人均可支配收入 人均可支配收入,北京: 新型购物中心 取代传统百货, 成为商业零售 业主流发展模式,青岛: 购物中心新兴发展, 逐渐打破以传统 百货为主的商业 发展格局,从国内购物中心的产生、发展与城市经济水平的内在联系来看,城市经济推动了城市商业零售业的发展和商业零售模式的不断升级, 商业业态的发展与人均GDP的关系,人均GDP,年份,1100美元以下,11002000美元,20004400美元,4400美元以上,20世纪90年代2001年,2002年今,大众商业街,集贸市场,百货商场,20世纪80年代90年代,20世纪80年代以前,青岛市2008年人均GDP已经超过8,000美元,具备了发展新型综合性购物中心、主题性购物中心等现代商业零售模式的宏观经济条件,Source:2007 ICSC Asian Expo Study Tour,城市商业发展趋势,生活时尚中心,新型购物中心,青岛主城区社会经
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