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香河项目公司2013年项目经营方案(ppt 34页)

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1、,2012年8月26日,廊分香河片区 2013年项目经营方案,目录,2,1.项目经营目标 2.项目定位及方案 3.项目开发策略 4.项目营销策略 5.项目工程策略 6.成本及采购策略 7.项目组织建设,香河片区13年房源项目,1 2013年经营目标,1.2 2013年经营目标土地获取分解,单位：亩,1.3 2013年经营目标有效货值分解,单位：亿元,1.4 2013年经营目标有效房源分解,1.5 2013年经营目标开工,单位：万平米,1.6 2013年经营目标复工,单位：万平米,1.7 2013年经营目标交房,单位：套,推盘晚于富力，与万科同时期入市，要满足快销回款，五期须有优质产品支撑,2 孔五期项目定位入市时间分析,规划：966亩用地中大规模用地缺少整体规划，对长期开发的支撑不足,大运河孔雀城整体规划缺乏大格局的概念，导致配套与资源偏弱,商业配套：由于缺乏整体布局，966亩的配套也主要集中在一期，商业配套主要为大公馆底商及幼儿园资源：集中景观资源偏少，已交房区域展示性偏差,2 孔五期项目定位劣势分析,产品：现有联排的台地设计，使产品具备了一个地下室及车库，但从现场实际来看车库的面

2、宽窄，层高不足，地下室的采光效果偏差,台地设计增加卖点，但同时存在部分问题,2 孔五期项目定位现产品分析,交通条件,大规划,配套,主题形象,总价,标杆,产品,在总布局无法改变的前提下，五期可着重在产品总价关系上发力，同时通过适量补充配套设施突出主题形象,2 孔五期项目定位总结,项目策略：优质联排可确定为本项目的最优房源,2 孔五期项目定位策略,相对便宜：控制总价,控制成本（集团标准），总价相对便宜，并保证23%利润率取消地下室，压缩成本大幅增加地上赠送空间，弥补地下室的取消优质联排最大化原则适度补充休闲功能，提升形象,项目策略：“最优房源”绝对好相对便宜，进一步完善项目形象,绝对好：产品力作基础,更新形象：完善休闲功能,优质房源最大化,2 孔五期项目定位策略,院墅,联排均价实现8000元/,均价实现9000元/,165196万,别墅产品市场站位：考虑项目总体与别墅客户定位,2 孔五期项目定位,竞品选择：富力万通紫藤堡,2 孔五期项目定位别墅产品竞争策略,2 孔五期项目方案总平面图,规划,联排面积最大化，联排容积率可提升至1.0以上总面积不变的情况下，局部增加高附加值产品

3、日照从二层计算，有效缩小了建筑间距,产品,增加溢价空间联排高赠送率，洋房户型紧凑，户户有露台严格控制户型面积段建筑风格整体提升溢价空间增加同时不增加成本,1、低密产品配比从47%提升至51% 2、利润额从1亿元提升至2亿元 3、优化后的产品更符合市场及客户需求,产品价值提升,景观,突破兵营式布局，结合产品增加核心绿地局部增加小尺度水景，提升客户品质感知度注重细节、打造尺度宜人的住区风情,2 孔五期项目方案产品力提升,2 孔五期项目方案总指标,2 孔五期项目方案各地块分解指标,2 孔五期项目方案洋房立面造型,3 孔五期项目开发策略,五期总建筑面积22.14万平米，根据推盘节奏，工程建设分三期：5.1、5.2、5.3期。拟选择三家总包。,开工时间：2013-3-15 总建面：75790.3平米,4 孔五期项目营销策略,4 孔五期项目营销策略价格策略,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,4月,强销期,清盘期,二次强销期,2月,3月,1月,春季促销期,节日活动促销元旦、春节活动促人气释放类独栋产品，通过价格提升挤压联排中间户的快速成交,分物业类型集中销售联排、洋房分别集中开盘全力促销已开放房源,目标,1季度：2.4亿,2季度：4.5亿,5.2期联排8200 5.2期洋房6000,5.1期联排8300 5.3期洋房6100,价格策略,销售策略,房源,3季度：1.5亿,4季度：0.3亿,5.1联排8300 5.3洋房6100,5.2期剩余联排1亿 5.2期剩余洋房2亿,5.1期联排4.6亿 5.3期洋房3.1亿,5.1期联排剩余 5.3期洋房剩余,4 孔五期项目营销策略整体推盘策略及节奏,5 孔五期项目工程策略,5 孔五期项目工程策略保障策略,30,6 成本及采购策略,6 项目组织建设13年片区组织架构,6 项目组织建设13年片区组织架构,销售经理,自销,销售统计,7 项目组织建设组织保障计划,汇报完毕谢谢,

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