顺驰郑东第一大街开盘操作思路(ppt 123页)

1、顺驰郑东第一大街 开盘操作思路汇报,中原顺驰集团,汇报提纲,第一部分 前阶段工作回顾 第二部分 深刻理解市场 第三部分 项目开盘操作思路 第四部分 当前工作重点 第五部分 各部门工作支持,中原顺驰集团,项目简介： 本项目位于郑州市郑东新区起步区，位于CBD中心和龙湖居住区之间，西邻107国道，东临东四环，区域四周道路通畅，区内规划有中学、商业、邮政、消防站，周围有外国语小学、纬五路一小、郑州一中、艺术中心、会展中心、47中、河南友谊医院等。在商务方面，该区域南邻CBD中心，西面为老城区。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 二、目前营销团队人员现状 三、营销团队存在问题及思考,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 销售部： 销售部工作回顾：,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 销售部： 前阶段工作中存在问题 案场纪律和工作的规范性有待进一步加强； 接待客户的能力和高目标的要求尚有差距； 工作模板在日常工作中推动的不够； 对公司文化理解不够深入; 例会没有起到应有的作用，没有及时解决当期问题； 外卖场信息过于封闭，不了

2、解公司动态，不了解其他部门工作的进度。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 企划部： 一、6.18企业亮相 金博大外卖场的设计装修 卖场道具的制作（X展架、KT板、气球等） 6.18绿城广场亮相活动 6.18户外广告亮相（户外路牌、候车亭、高档楼宇液晶电视广告） 6.18报纸广告发布（大河报、郑州晚报、郑州日报、经济视点报）,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 企划部： 二、后续推广工作 6.30“郑州晚报55周年纪念”广告发布 组织“京津百人看房团”的活动 三、其他 “2004中原城镇规划建设成果博览会”CBD展场的布置 洛南项目、郑东项目模型制作（正在进行中） “顺驰会”一期及会员申请表的印刷 外包合同的签订、审批、付款,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 企划部： 前阶段工作中出现的问题 个人不明确各自的工作范畴，不知道轻重缓急，无逻辑条理性 执行者在处理具体事件上比较乱，无计划性 部门分工不明确，没有将具体的责任落实到个人。 与销售的沟通对接较少，没有准确结果的反馈。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾

3、,一、各部门工作回顾 客户资源部： 5月20日：部门成立 5月21日5月31日：部门筹建 1、人员招聘，部门架构的建立。 2、大客户工作：确定重点大客户名单及工 作步骤统一说辞及资料准备拜访了21家 单位,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 客户资源部： 6月1日6月17日：亮相准备 1、外卖场联系。 2、顺驰会简介、章程、守则、入会须知、会员权益及优惠细则、入会申请表的起草及确定。 3、顺驰会网站的建设。 4、会员数据库的建立。 5、置业店亮相布置的配合。 6、对郑州、洛阳销售部及置业店接待人员进行顺驰会培训。 7、联盟商家：商家招募公告及联盟协议的起草和确定、签约7个联盟商家。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 客户资源部： 6月18日6月20日：亮相活动 1、配合营销部、外卖场接待人员的补充。 2、对郑州市166家高档消费场所进行顺驰会杂志的铺设。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 客户资源部： 6月21日6月30日：客户资源工作正常开展 1、大客户工作：与8家单位接触，共发展近800名会员。 2、联盟商

4、家：签约18个联盟商家。 3、看房团活动的准备：抽奖组织、人员安排、物品准备、活动方案的确定。 4、置业联动：确定联动对接人员、商讨联动模式。 5、会刊对接工作。 6、会员招募：各渠道共积累入会申请表4635张，其中已收3233张，应收1402张。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 客户资源部： 前阶段工作问题 1、人员配备不到位，各项工作不能有序的全面展开。 2、工作重心不明确，造成部门重点工作的偏差 3、会员招募的压力过大，造成工作质量的降低,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 销售管理部： 6.26销售管理部组建，共有编制15人，其中郑东5人，洛阳5人，共享5人。 目前，已经在岗8人，其中郑州4人，洛阳3人，共享1人。 销管部部门职责岗位架构已经完成，部门考核指标体系完成。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,一、各部门工作回顾 销售管理部： 按照人员定编职能，安排7人到天津进行为期半个月的项目销管工作学习，分别安排建设2人，新地5人。 部门人力资源职能完善，陆续为体系内其他部门输送新员工。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作

5、回顾,二、目前营销团队人员现状 销售部： 编制：郑东销售部7月份定编14人，开盘前需要扩大编制，应当扩充到20人的编制； 现状：目前郑东销售部有在岗员工10人，其中正式员工2人（范璐、彭岱），计划提前转正1人（闫会芳），试用期员工7人（陈影、吴慧桃、王洁、柴继超、牛丽娜、郭春燕、张源源）。计划7月补充新员工3人，开盘前补充新员工7人； 人员分组和骨干员工：目前销售人员分为两组，闫会芳、陈影、郭春燕、柴继超一组，闫会芳担任组长；范璐、吴慧桃、王洁、牛丽娜、张源源一组，组长由销售部经理暂时兼任。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,二、目前营销团队人员现状 企划部： 编制：郑东企划部7月份定编6人 现状：目前郑东企划部有在岗员工3人，其中正式员工1人（齐琦），试用期员工2人（李祖良、马东），计划7月补充新员工3人,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,二、目前营销团队人员现状 客户资源部： 编制：7月份客户资源部编制7人，开盘前扩充至11人。 现状：目前在岗6人，近期需招聘1人。其中转正人员1人（牛晓龙），计划提前转正人员1人（田萌），适用期人员4人（张华、方黎丽、庞培、黄睿）。 人

6、员分组及骨干员工：部门经理1人（牛晓龙），客户渠道主管1人（田萌），客户渠道人员4人（其中大客户工作组人员为张华、黄睿；商家工作组人员为方黎丽；置业联动人员暂空缺），客户资源管理1人（庞培）。,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,三、营销团队存在问题及思考 团队存在问题： 对高目标理解不足、对财务指标关注不够，压力传递不到位 工作方向不明确、目的性不强 职能分工不明确，未能考核到人 各部门工作思路不统一、步调不一致,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,三、营销团队存在问题及思考 团队存在问题： 执行力不强，缺乏工作监督与检查 整体操作水平殛待提高 对产品缺乏理解与提炼,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,三、营销团队存在问题及思考 解决措施： 加强全员对企业基本问题的关注和理解（持续培训和座谈） 明确各部门职能与岗位描述，将考核指标推行到个人（已完成） 推行管理例会制度，统一思想，强调执行（已完成）,中原顺驰集团,第一部分 前阶段工作回顾,三、营销团队存在问题及思考 解决措施： 快速提高全员操作水平：操作手册下发与考核、各部门工作模板建立与推行、现阶段统一口径整理下发（已完

7、成） 加强全员对市场和产品的理解，组织研发、策略公司产品培训（已完成） 加深对行业的理解，接待技巧培训（已完成）,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,一、 郑州城市理解 二、 郑州房地产市场理解 三、 郑东新区区域理解,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,一、 郑州城市理解 经济背景分析： 按照政府规划，2010年郑州市区要扩大一倍，人口也将相应急速扩张。潜在的消费群体将是推动郑州房地产市场发展的主要动力。 商贸物流行业成为郑州最发达的支柱性产业，并造就了大量的高端客群。 由于河南农业大省的身份，使其农产品的深加工业成为其特色的重要产业，“春都”、“思念”的农副产品和烟草、酒类等，都是河南省重要的产业支柱。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,一、 郑州城市理解 经济背景分析： 以商品期货为特色的金融服务业在郑州市的经济结构中占有很大比例，并吸引了全国大量的外来人口。 郑州的饮食娱乐等服务业相当发达，高端消费场所遍布全市，高端消费水平居全国的前列。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,一、 郑州城市理解 经济背景分析： 结论：根据以上的分析，可以肯定郑州市的经济状况处于不均衡的

8、发展状况，部分发达产业造就了大量的富裕高端人群，并拉动了消费市场的整体增长，导致社会上出现强烈的贫富差距。由此可以判定，郑州市场具有足够的高端人群容量。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,一、 郑州城市理解 城市背景分析： 郑州市虽然历史可以追溯到商代，但是现代城市史却非常短。1954年，河南省会由开封迁往郑州，20世纪90年代，郑州被定为国家级15个商贸试点城市，21世纪初确立郑州的中原城市群核心地位。 从宏观城市的角度看，郑州是一个计划经济时代产生的城市骨架，政治、经济、文化等功能分门别类的被安排在特定的区域，特别是以京广线为界，西侧为传统工业产业基地，东侧为政治文化中心区（行政区），城市以火车站和二七广场为中心，构成了商业中心区。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,一、 郑州城市理解 城市背景分析： 从城市规划的角度看，郑州市缺乏现代城市的规划思想，是典型的依托铁路而发展起来的城市，城市中心以郑州火车站为起点，道路均匀地向四周辐射，导致形成“内紧外松”的城市格局。城市发展混乱，中心辐射性的路网不仅导致城市交通阻塞，也使城市各区域之间没有明显的边界，辨识性较低。虽然近期政府

9、在努力重新规划旧城，扩建改建了几条主要干道，但是收效并不明显，城市发展的瓶颈已经形成。 从目前的状况看，郑州的高端居住和消费场所基本集中在郑州市的东部（行政区），以省委、省政府为中心，以金水路、紫荆山路为骨架的四方格的区域内。高端消费人群也主要集中在这个区域之中。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,一、 郑州城市理解 城市背景分析： 结论：根据以上的分析，“顺驰郑东第一大街”项目正处于郑州市高端人群的辐射范围中，是郑州城市的主要发展方向，也是居家生活的首选，具备良好的地理优势。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,二、郑州房地产市场理解 据郑州市统计局调查，2003年全市完成房地产开发投资额74.3亿元，同比增长24.5%；全市商品房新开工面积383.8万M2（发放施工许可证面积），竣工面积300.2万M2。其中，北区以小高层为主，中区以小规模高层公寓或商住楼为主，东区以高层、小高层为主，西区以多层大社区为主，南区市场比较淡静。东区、西区和北区去年发展比较活跃，如未来花园、建业桂苑、中方园、21世纪社区、帝湖花园、馨苑名家等。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,二、郑州房地产市场理解 郑州市地产市场价格差异不明显，不但多层、小高层、高层各类型房地产价格差异不明显，而且从各分区域来看，价格比较一致，北环和南环一带由于接近城市边缘，价格上稍低，多层价格一般在16001900元/M2之间，高层价格一般在22002400元/M2左右，其它各区住宅价格大多在2700-3000元/M2之间。其次从房地产功能和用途来看，住宅、写字楼的功能区分模糊，商住楼盘与写字楼价格差异比较小。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,二、郑州房地产市场理解 从户型上来看，以三房为主力，其次为四房，二房、一房供应较少，2003年大面积户型供应量有所增加，不少大社区都配备有200平方米以上的复式或大面积平层房型。从面积来看，三房面积范围约在140-160平方米为主，四房面积超过150平方米，两房面积超过80平方米。户型有适度的创新，但大多是照搬先进城市的做法，如错层复式、买一层送夹层、楼中楼等。,中原顺驰集团,第二部分 深刻理解市场,二、郑州房地产市场理解 2003年全市共销售商品房面积（含商品房预售）346.7万M2，同比增长达23.

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