城市土地与土地利用规划讲义

1、城市土地利用专题（城市土地与土地利用规划） 第一讲：绪论：课程说明,李贵才 2014.3.5 联系方式：13602651850 Email:,个人简历,学习专业 普通地理学、区域地理学、人文地理学 工作经历 深圳市城市规划设计研究院 深圳市规划国土局 北京大学深圳研究生院 特点 不是从单一学科方向延续下来的知识积累，而是跨越了不同学科； 不是学院式的科学研究思维，而是解决问题型的思维定式。,个人简历,主要关注研究领域及研究经历 城市规划编制 （规划院期间） 城市规划管理 （规划国土局期间） 土地利用管理 （规划国土局期间） 土地利用规划 城市景观生态学研究 区域研究 土地管理研究,个人简历,主要关注研究领域及研究经历 城市规划编制 （规划院期间） 城市规划管理 （规划国土局期间） 土地利用管理 （规划国土局期间） 土地利用规划 城市景观生态学研究 区域研究 土地管理研究,个人简历,主要关注研究领域及研究经历 城市规划编制 （规划院期间） 城市规划管理 （规划国土局期间） 土地利用管理 （规划国土局期间） 土地利用规划 城市景观生态学研究 区域研究 土地管理研究,个人简历,主要关注研究领

2、域及研究经历 城市规划编制 （规划院期间） 城市规划管理 （规划国土局福田分局期间） 土地利用管理 （规划国土局期间） 土地利用规划 城市景观生态学研究 区域研究 土地管理研究,个人简历,主要关注研究领域及研究经历 城市规划编制 （规划院期间） 城市规划管理 （规划国土局福田分局期间） 土地利用管理 （规划国土局期间） 土地利用规划 城市景观生态学研究 区域研究 土地管理研究,个人简历,主要关注研究领域及研究经历 城市规划编制 （规划院期间） 城市规划管理 （规划国土局福田分局期间） 土地利用管理 （规划国土局期间） 土地利用规划 城市景观生态学研究 区域研究 土地管理研究,个人简历,福田区城中村改造政策及制度研究 深圳国房局前期费管理办法及计费标准研究 龙岗区平湖镇规划国土管理模式研究,主要关注研究领域及研究经历 城市规划编制 （规划院期间） 城市规划管理 （规划国土局福田分局期间） 土地利用管理 （规划国土局期间） 土地利用规划 城市景观生态学研究 区域研究 土地管理研究,第一讲：绪论 一、关于城市土地的几个概念 二、关于城市土地利用研究 三、课程安排,一、关于城市土地的几个概念城

3、市,城市或许是人类最复杂的作品之一，从来没有完成，也没有确切的形态，就像没有终点的旅程。 （世界城市状况报告2008/2009）,2000年世界47%的人口居住在城市，2009年这一比例超过50%，预计2030年将超过60%。 （世界城市状况报告2008/2009） 城市是大部分人类活动的象征和支撑，是国家、区域的政治、经济、文化中心： 人口中心 经济中心 技术中心 信息中心 ,城市的主要设施集聚人口活动的要素： 功能要素： 主体设施：住宅、厂房、办公楼宇、商业楼宇 基础设施：交通，水、电、气、暖 服务设施：文、教、体、卫 景观生态设施：绿地/带、水面、郊野/城市公园 经济要素： 公共部门提供 市场提供 空间要素： 地面：建筑物、构筑物、自然分布物 地下：管线、安防、商业 空中：航线、输变电线网等 ,一、关于城市土地的几个概念城市,土地的定义 人人皆知的客体 土地是人人皆知的东西。但在学者的眼中就变得十分复杂。不同学科给予土地以不同的定义。我们没有必要咬文嚼字。影响最为广泛的土地定义是土地评价纲要（联合国粮农组织1975年发表，1972年荷兰瓦格宁根会议最先提出）: 土地包含地球特定地

4、域表面及其以上和以下的大气、土壤及基础地质、水文和植物。它还包含这一地域范围内过去和目前的人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响。,一、关于城市土地的几个概念城市土地,土地的定义 土地基本术语GB/T19231- 2003： 地球 陆 地 表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。 不要把土地与国土混淆 土地不包括潮间带以下的海域部分。土地不仅具有行政管辖权含义的资源意义，还具有包括不动产权含义的资产意义； 国土包括海洋国土和领空，不强调不动产权下的资产意义。,一、关于城市土地的几个概念城市土地,土地的属性 土地具有资源和资产的双重属性 土地资源 从资源角度理解的土地：在当前和可预见的将来的技术经济条件下，可为人类利用的土地（土地基本术语）。 资源的概念源于经济学。是指财富的来源，它包括自然资源和人力资源两个基本要素。土地资源，尽管具有社会属性，但仍被视为自然资源的范畴。 自然资源的定义很多，联合国环境规划署的定义：是指在一定时间

5、、地点、条件下，能够产生经济价值，以提高人类当前和未来福利的自然环境因素和条件（封志明：资源科学导论.科学出版社，2004）。,一、关于城市土地的几个概念城市土地,土地资源 土地资源定义：是指在一定时间、地点和条件下，能够产生经济价值，成为财富来源的土地。 但在做官方土地利用总体规划项目时，应该用国土资源部的定义：在一定技术经济条件下，能为人类生产和生活所利用的土地。（董祚继.土地利用规划手册.中国大地出版社，2002）,一、关于城市土地的几个概念城市土地,土地资源 实际上，通常所说的土地就是指土地资源。应记住，并理解土地资源的几个重要属性（土地的特性很多）： 有效性必须能满足人类的需要才有土地的经济利用（即土地利用） 稀缺性面积和强度的有限性、不可移动性才有集约利用 社会性所有者和使用者才有产权配置和保护（包括主权、行政管理权） 生态性生态系统的载体和构成才有土地的生态利用和保护（土地容量） 综合性上述特性综合,一、关于城市土地的几个概念城市土地,土地资产 资产：会计用语，“负债”的对称。 市场经济中，指企业所拥有的一切财产和债权。 土地资产：是根据在土地有偿使用条件下，土地所有权人

6、或使用权人可以将土地作为其财产或债权进行计算（这是一个不规范的定义）。 在市场经济国家，一般不特别指出这个概念，往往用“不动产”一词代之。在我国计划经济时期，土地的公有制和无偿使用，土地只具有资源的属性，在会计的资产负债表中也没有土地内容，那时，土地不是资产。 只有土地是资产，才有土地经济学。,一、关于城市土地的几个概念城市土地,土地作为资产的属性： 具备不动产的所有属性，在农用地中还具有自生产能力。目前在中国理论上仍不成熟，请同学们思考之，亦可通过中西方比较进行研究。 不动产？,一、关于城市土地的几个概念城市土地,城市土地及其分类 城市土地是指城市范围内的土地。 城市范围： 建成区计划经济时代 城市规划区规划建成区改革开放之初 城市行政管辖范围目前东部地区 不管选择哪一种范围，城市土地分类在不同国家有不同标准，而中国则有住建部和国土资源部两套标准。其中，就城市土地的实效性而言，建设部分类重要得多。其目的都是为前述城市要素服务。必须熟记两种用地分类。此外，还要了解深圳的用地分类。 请大家查阅用地分类的国家标准和深圳标准。,一、关于城市土地的几个概念城市土地,城市土地的特性 区位的重要性

7、：城市土地的质量主要取决于区位条件； 土地的直接效用不是生产而是承载； 供应的稀缺性： 城市土地由于规划和计划的法定性、土地产权的确定性，首先使城市建设用地具有稀缺性； 城市土地中建设用地的绝对优势和人口的高度聚集，也使城市生态用地具有稀缺性。 土地的聚集效应； 利用效应的外在性； 空间利用的多维性； 生态的敏感性； 利用后果的多维性。,一、关于城市土地的几个概念城市土地,研究：用科学方法探究事物的本质和规律。 辞海 为什么研究 答：经济学稀缺性 地理学空间 生态学生态系统 法 学产权 规划学建设目标 土地资源的稀缺性：如何利用，才能够用； 人类欲望的无限性：如何利用，才能满足更多的要求； 土地资产的财产权特性：够谁用，满足谁的更多要求； 人类健康及审美需要：如何保护。,二、关于城市土地利用研究为什么研究,研究什么 用地总量的研究：土地的供求关系 根据需求要素，采用一定的分析工具，研究（预测）用地需求总量； 根据供给要素，采用一定的分析工具，研究用地供给能力。 用地结构研究 类型结构：用地分类及类型比例关系 根据城市生产及生活的需要，采用一定的分析工具，对城市土地利用进行分类，并对各类

8、用地比例进行研究； 同评价及供求关系 空间结构：功能等级结构 根据预期的城市社会经济目标，结合土地的禀赋条件，采用一定的分析工具对城市内部的功能区域进行划分研究，这种功能区域是有等级的。 类型结构在功能等级结构中空间布局。,二、关于城市土地利用研究研究什么,研究什么 用地行为研究 土地是附着于地球表面不可移动的稀缺性资源，人们在相对无限的欲望驱使下利用它，其能动因素是人的行为。人的行为及其能力决定了土地利用的方式、强度 行为分为：外在行为，即行动 内在行为，即心理活动 两者构成了行为科学所定义的行为。 从城市社会看，行为包括规范行为和失范行为。,二、关于城市土地利用研究研究什么,研究什么 用地行为研究 城市土地利用的规范行为包括： 政府、企业和家庭选址行为 土地产权交易行为 土地管理行为 政策、规划、计划行为（决策） 行政许可行为（执行） 失范行为的纠正（监督检查） 城市土地利用的失范行为 土地及建设的违法（侵权）行为 土地生态的破坏,二、关于城市土地利用研究研究什么,研究什么 用地过程研究 用地结构和行为是在时间维度下形成、发生的，在一定的时间序列和结构下而发生的行为，就构成了用地过

9、程。 土地利用的时间过程：历史及现状调查、评价 土地利用的决策过程：公共部门（政府）、企业及个人决策过程。,二、关于城市土地利用研究研究什么,研究什么 小结：结构、行为和过程的相互作用构成了土地利用机制。 机制：原指机器的构造和工作原理。 一般指某一对象的内在工作方式，即事物的内部结构组成部分的相互关系，以及其间发生的多种变化过程的性质和相互关系。 城市土地利用，仅有好的（利益）结构、或行为、或过程不行，必须有良好的土地利用机制才行。,二、关于城市土地利用研究研究什么,谁在研究 城市土地利用研究历来有两类 学院式研究理论、模型 政府式研究管理政策 两大类研究中都涉及不同学科，主要包括： 经济学：土地经济学、城市（空间）经济学 地理学：城市地理学、经济地理学、景观生态学 规划学：城市规划、土地利用规划（管理学） 生态学：土地生态学、城市生态学 法 学：土地法学 环境科学等,二、关于城市土地利用研究谁在研究,经济学中的城市土地利用研究 经济学产生于人类生存和发展对物质产品（劳务）的需求。 需求的无限性 资源的稀缺性 经济学就是研究选择的问题或资源配置问题： 生产什么，如何生产，为谁生产。 土地被经济学家视为：生产要素之一 消费品之一 财产不动产,二、关于城市土地利用研究谁在研究,经济学研究土地产生了两门不太一样的应用学科，即土地经济学和城市（空间）经济学。 （一）土地经济学 1.土地产权与土地制度研究 2.土地利用研究 2.1 土地集约利用 开发程度、利用结构、利用效益、土地评价 理论：土地报酬递减规律（杜尔阁、安德森） 级差地租（李嘉图） 土地报酬变化规律的定量方法 农业土地利用与城市土地利用的差别,二、关于城市土地利用研究谁在研究,（一）土地经济学 2.土地利用研究 2.2土地规模利用 规模经济 规模不经济 2.3集聚经济 2.4土地分区利用 区位论原理 功能分区模式,二、关于城

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