房地产基础知识培训(一)课件

1、南昌.世邦营销 房地产基础知识培训（一）,策划部,要了解房地产,不是简单的Google,其实 房地产,就像一个锤子！,对于锤子的两种解释,（1）由两部分组成，锤子把和锤子头，锤子把通常为木质，锤子头通常为铸铁或者不锈钢 （2）一种用来锤东西的工具,创新的根本，就是回归本源海德格尔,第一步：产生锤东西的需要,第二步：有人发明了第一个锤子,第三步：这个锤子得到广泛认可,第四步：从此，人们把这种形状的东西统一叫做锤子,房地产的本源，就是回归到人的居住需求上去 吴爱吾,想了解房地产的本质，得先了解房地产的常识,三种境界,看山是山 看山不是山 看山还是山,你是哪种境界？,房地产门槛很低，但其实要做好很不容易,万事开头难？ 其实，基本功最重要！,本次培训目的：分解房地产基础知识，练好基本功,培训内容,了解房地产基础知识之路,LODING,房地产基本概念,房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。（如住宅、大厦、学校）,房地产的含义,地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。,地产的含义,地产的类型,住宅区内的居住建

2、筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地,指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。,用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。,为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。,地产的类型,主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。,不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。,城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。,房产的分类,可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等,社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 。,政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。,以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。,住宅建筑物,生产用房,办公用房,

3、其它楼宇,房产所有权的分类,房产所有权,对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件,凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。,按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要,决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。,土地所有权的含义,土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,土地所有权的类型,国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。,集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。,房地产市场的含义,房地产市场的分类,房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。,房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。,房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重

4、新配置。,房地产产权的含义,土地使用权的含义,期房的含义,现房的含义,“五证”与“两书”,两书：a住宅质量保证书 b住宅使用说明书,房地产开发商预售商品房地产时应符合的条件,土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； 取得建筑许可证和开工许可证； 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十 五，并经注册会计师验资； 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。,符合上列条件的，经主管机关核准后，发给商品房预售许可证。,房屋建筑的基本概念及常识,土地交易出让年限,70年,居住用地,50年,教科文卫体育用地（商住）,50年,工业用地,商业、旅游、娱乐,40年,容积率,各类型房屋容积率对比,别墅：1,低层住宅：1-2,高层住宅：3,普通住宅与非普通住宅的区别：容积率低于1.0为非普通住宅,基础知识1,基础知识2,住宅平面分类,平面,平面,复式,复式是指房屋占据两层，但上层空间不是一个完整的层 高度不完整、空间不完整。,跃层式,跃式是指房屋占据两个完整的楼层，并通过房屋内部的楼梯上下。,错层,错层是指房屋的厅、卧、卫、厨、阳台处于

5、高度不同的平面上。,其他,一般指在上述三种类型基础上的衍生。 例如：夹层（层高较低的错层）,建筑常识,建筑结构的特性,建筑结构的构成材料,钢筋、混凝土等。可以由一种材料构成，也可以由两种或多种材料构成。,建筑结构的组成,基础、柱、梁、板、墙等。,建筑结构的分类,备注： 一般4层以下有砖木结构的房屋，比较少见。 47层一般为砖混 高层多为框架,木结构,如何判别承重墙,框架结构 主要是靠板-次梁-主梁-柱-基础-地基，这样的方式传递荷载，墙不承重。 砖混结构 墙体是承受荷载的。,建筑常识,楼层描述,多层建筑（7层以下含6层，房屋所在层3层，简写3/6） 小高层建筑（811层，配电梯） 高层建筑（11层以上） 超高层建筑（100米以上）,朝向知识,朝向 以主卧室窗户所对应的方向为准,朝向与通透,面积知识,公摊面积,分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫室、卫星接收等。,不记入的公摊面积： 仓库、车库、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、警卫室,行

6、业术语,住宅性质,装修分类,基本生活设施,房地产交易类型,房屋分类,二手房概念,二手房是指由市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。,二手房分类,私产房,已购商品房,获准上市交易的已购公房,已购经适房,私产房又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅，唯一一种可以做银行贷款的产权性质的房屋.,购买经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。,城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房。,按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。,房地产交易的基本类型,取费标准： 买方 按照成交价 1% 卖方 按照成交价 1%,取费标准： 共收取相当于一个月租金金额作为代理 费（买卖双方各半）,房地产的买卖,房地产的租赁,不能正常上市出售的房屋范围,产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的 已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的; 房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的; 擅自改变房屋使用性质的; 以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的 住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定 利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的 法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的; 房屋上市出售后形成新的住房困难的;,“两证”展示,房屋所有权,国有土地使用权,房地产权证,思维,战略,价值,共赢,地产运营第一品牌,感谢大家的参与！,

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