《房地产融资》ppt课件
58页1、第八章 房地产融资,一个企业的资金筹集的行为与过程(狭义上)。,融资的含义,金融,货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为(广义上)。,融资的意义,4,企业生存与发展的三大资本,货 币,人 才,技术,企业(自身、项目),金融机构/投资单位,融资非常重要,房 地 产 融 资,概念、分类、特点,房地产融资的概念 从广义上讲,是指在房地产开发、流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集、运用和清算。 从狭义上讲,是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。,房地产融资的分类,企业满足自身经营中产生的资金需求,具体房地产项目的资金需求,不经过中介,和拥有闲置资金单位直接协议或购买其有价证券,闲置资金单位,购买金融单位有价证券,提供资金给金融机构,金融机构以贷款或其有价证券方式提供资金给企业,付利息、返还资金,房地产融资的特点,房地产为不动产,投资金额大、时间长、开发周期长、风险高等等,很难在短时间内变现,融资资金来源和方式,政府拨款项目、国家或 地方建设计划的建设
2、 项目,企业依法长期拥有、 自主调配使用的资金,(2)政府财政资金,(1)自筹资金,资金的来源(一),注册资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润,基础性项目和公益性项目(水电站、学校、医院等),银行贷款,股票筹资,租赁筹资,预收定金,商业信用,企业最主要的融资渠道,资金的来源(二),债券筹资,发行债券(信用凭证,在一定期限内按票面金额还本付息的有价凭证),合资联营,企业组建时,吸收联营的股东各方及关联方的投资,形成联营企业的自有资本。,(3)银行贷款,我国融资的主要方式(70%),贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。,P175,对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目,应满足以下几个基本条件: (1) 房地产企业应满足的融资条件 核准登记的法人或经济组织(法人营业执照、证明文件、资质证明)、 工商行政管理部门核准登记并办理年检手续;经营管理制度健全、财务状况良好;信用记录良好,具有按期偿还贷款本息的能力;可提供银行认可的合法、真实、有效的担保。,(2) 房地产开发项目应满足的条件 纳入国家或地方建设计划,立项合法真实完整有效;四证齐全;贷款项目实际用途符
3、合规划和当地市场需求,可行性研究报告规范合理,自有资金比例符合规定,与银行贷款先期或同期到位;贷款用途合理,担保方式可接受;贷款期限不超过三年,利率按中国人民银行和贷款银行利率管理规定执行,(4)发行股票,房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。,股东按所持股份享有权利和承担义务,股票不能退股,可以转让或被收回。,利润分红及剩余财产分配的权利方面是否优先;是否参加企业经营管理,我国采用无纸化形式,属于记名股票,我国均为有面值股票,股票融资,p178,全球最大的房地产家居网络平台,一直引领新房、二手房、租房、家居、房地产研究等领域的互联网创新,在PC及移动领域均处于绝对领先的地位。 根据DCCI第三方数据显示,2014年搜房网PC平台用户浏览量和独立访客数始终以较大优势领先,位居第一。,搜房网,(5)发行债券,债券持有人按期收回本息,不参加分红和企业经营责任,房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的,代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券,它是一种债务凭证,承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息
4、。,房地产债券的发行程序 按法定程序形成有关决议 制定发行章程 提出发行申请 取得资信等级证明 确定委托发行代理机构 发布募集公告 印制债券 发行及善后工作,房地产债券的发行方式 直接发行与间接发行(是否有证券中介机构参与); 公募发行(公开,广泛不特定的投资者)与私募发行(内部发行,特定的投资者),P181,(6)合资联营,通过合同协议规定税后分利办法,还本方式和期限。,紧密型联营:参加联营的各方共同出资、组成新的具有法人资格的经济实体。,松散型联营:联营各方按照合同的约定相互协作,但各自独立经营,各自承担民事责任。,(7)租赁筹资(以收取租金为条件出让物件使用权的经济行为),固定资产分类与代码(GB/T14885-1994)规定:代码前两位01-03土地、房屋及构筑物;代码前两位06-12为通用设备,代码前两位13-47为专用设备;代码前两位52-56为交通运输设备;代码前两位60-65电气设备;代码前两位68-71电子产品及通信设备。,(8)预收定金,认筹诚意金(预约金),任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为,都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动
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