卓越税房地产培训

1、1,房地产企业培训资料,主 讲 人：曾德生 主办单位：四川卓越税务所事务所有限公司 联系电话：028-85336268,2,第一部分 房地产企业相关最新政策法规文件,1.关于房地产开发企业注销前有关所得税处理问题的公告 （国家税务总局公告2010年第29号） 2.关于调整个人住房转让营业税政策的通知 （财税【2011】12号） 3.关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 （财税【2010】121号） 4.成都市地方税务局、市财政局关于土地增值税有关问题的公告 （省地税、财政厅2011年公告1号）,3,5.关于购房人办理退房有关契税问题通知 （财税【2011】32号） 6.关于纳税人销售自产货物并提供建筑劳务有关税收问题的公告 （国家税务总局公告2011第23号） 7.关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 （国税函【2010】79号） 8.企业重组业务企业所得税管理办法的公告 （国家税务总局公告2010年第4号） 9.关于企业取得财产转让所得等所得税处理问题的公告 （国家税务总局公告2010年第19号）,4,10.关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告 （国家

2、税务总局公告2010年第20号） 11.关于发票专用章样式有关问题公告 （国家税务总局公告2011年第7号） 12.关于企业年金个人所得税有关问题补充规定的公告 （国家税务总局公告2011年第9号） 13.关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告 （国家税务总局公告2011年第13号）,5,14.企业资产损失所得税前扣除管理办法的公告 （国家税务总局公告2011年第25号） 15.关于个人所得税有关问题的公告 （国家税务总局公告2011年第27号） 16.关于企业所得税若干问题的公告 （国家税务总局公告2011年第34号） 17.关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告 （国家税务总局公告2011年第46号）,6,第二部分 土地增值税清算审核重点,一、清算时点,清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进 行土地增值税清算的时点。根据清算规程（国税发【2009】31号），在达到清算时点时，纳税人应当在90日内到主管税务机关办理清算手续。 审核清算时点，需要重点考虑两个方面因素： 第一，准确界定清算单位； 第二，准确把握清算条件。,7,（一）清算单位,1、政策规定,（1）中华人民共和国

3、土地增值税暂行条例实施细则财法字【1995】6号 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 （2）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发【2006】187号 土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。,8,(3)国家税务总局关于印发的通知国税发（2009）91号 第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行核算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值税额、增值率，缴纳土地增值税。,2、解析 实施细则指出，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。随后，国税发（2006）187号文及国税发（2009）91号文进一步明确清算单位，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。,9,在实际工作中，存在有立项委备案资料、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关部门审

4、批、备案资料。这些资料中关于项目分期可能不一致。建设工程规划许可证是在城市规划区内，经城市规划行政主管部分审定，许可建设各类工程的法律凭证，具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。目前情况下，在实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据为宜。,10,（二）清算条件 1、政策规定 （1）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字【1995】6号 第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,（2）四川省地方税务局关于下发的通知（川地税发（1995）119号） 纳税人应于每个项目全部竣工，办理结算后的10日内，向主管税务机关进行清算申报。并经主管税务机关核实后，多退少补。,11,（3）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发（2006）187号 土地增值税的清算条件： 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

5、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；,12,取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其他情况。,（4）国家税务总局关于印发的通知国税发【2009】91号 对前款所列第（三）项情形（即纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的），应在办理注销登记前进行土地增值税清算。,13,2、解析 一般情况下，房地产开发项目清算条件：已竣工、完成销售。,（1）竣工,从纳税角度来看，竣工即工程成本可以确定。一般 来说，企业间经济活动成本判断以竣工决算为标准。“竣工结算项目”一般指已取得建设工程质量监督站出具的单位工程质量认定合格（优良）书，并且建设单位和施工单位已对该项目的工程成本进行确认，签署工程造价结（决）算书的房地产开发项目。,14,同时，为了防止个别房地产开发企业利用形式

6、上未进行竣工结算来推迟土地增值税清算，可结合一下条件进行判断： 开发产品竣工证明材料是否已报房地产管理部门备案； 开发产品已开始投入使用； 开发产品已取得了初始产权证明； （已交房）。,15,（2）完成销售 完成销售，即房地产销售收入在税收上得以确认。国税函【2010】220号文件规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。这里需要注意的是，在采用分期收款、按揭款项方式销售时，在未完全开具发票的情况下，收入金额的确定可以合同金额为准。,16,3、应清算和可清算 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发【2006】187号）和国家税务总局关于印发（国税发【2009】91号）文件规定，依据不同的情形，房地产开发项目清算分为应清算和可清算。对应清算的理解：房地产项目达到应清算所列举的情形条件，纳税人必须进行清算。,17,对可清算的理解，对达到可清算所列举的情形条件，税务机关应加强管理，制定清算计划，在确定需要进行清算时，主管税务机关应向

7、纳税人下达土地增值税清算通知书，纳税人按要求进行清算。 （三）逾期未清算 根据清算规程，在达到清算时点时，纳税人应当在90日内到主管税务机关办理清算手续。逾期未进行清算，应按照征管法相关规定进行处理。,18,二、收入审核,（一）政策规定,1、中华人民共和国土地增值税暂行条例国发【1993】138号 第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 隐瞒、虚报房地产成交价格的； 提供扣除项目金额不实的； 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,19,2 、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字【1995】6号 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。,20,条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不

8、能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。,21,3、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发【2006】187号，非直接销售和自用房地产的收入确定。 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,22,4、关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函【2010】220号），关于土地增值税清算时收入确认的问题。 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载

9、商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,23,（二）政策简析,对比土地增值税收入与会计核算收入、其他税种规定，存在有一定区别： （1）对比税收收入与会计核算收入，税法收入的确定主要强调收入的金额或经济利益能够计量，并取得相关凭证表明收入金额或经济利益很可能流入企业。会计在确定收入的时候，不仅强调经济利益的计量、流入，也强调相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。,24,（2）国税函【2010】220号关于土地增值税收入确定明确未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所在的售房金额及其他收益确认收入。那么在分期收款、按揭款项方式取得销售收入时，收入金额的确定在没有完全开具发票的情况下可以合同金额为准。与其他税种相比，收入确定可能前移。,25,例：A项目总可售面积为1万平方米，预售证不满三年，已签订合同，收取款项并开具发票的建筑面积为8300平方米。2010年7月销售一套房子，200平方米，签了销售合同，售房总额100万元，未开具发票。根据合同规定，属分期付款，已收到款项50万元，占销售额的50%。 按照220号文件第一条规定，应是确认收入100万元，已售面积200平方米，总已售比例达到85%，可进行清算。,26,（三）审核要点 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。尤其是国税函【2010】220号文件出台后，对销售合同的审核是收入审核中的重点。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；,27,对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换去其他单位和个人的非货币性资产等情况。 具体来看，可通过以下方面对收入进行重点审核： 1、获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并

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