供给侧改革是房地产去库存有效药方

1、1 EziyiOffia Ibem.Public-Private Partnership (PPP) in Housing Provision in Lagos Megacity Region, NigeriaJ. International Journal of Housing Policy . 2011 (2)PPP模式与城市公共住房供给尼日利亚的政策失误及启示原标题：供给侧改革是房地产去库存有效药方 2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑。房地产高库存不仅成了制约我国房地产健康发展“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”，一些地方政府甚至对购房给予重奖、鼓励农民进城购房，在政策使用方面可谓到了无所不用其极的地步，但总体看，这些政策收效甚微。截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品

2、房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存就更高了。去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，政府一年多来推行的去库存政策，如推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际都没有超出刺激消费需求侧范围，而在改善房地产供给侧方面着力不够，出台改善供给侧政策近乎于零。而目前房地产高库存真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给大于消费需求的现象。这就是我国房地产去库存难以走出困境的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。显然，仅寄希望刺激消费来解决去库存问题，只能是治标不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费上用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在以下几个方面着力：首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然，加上短期利益驱动，

3、土地财政依赖性较强，卖地冲动难退，这就造就房地产去库存“边去边增”怪象。为此，从现在起，应严格加大对城市房地产开发用地管理力度，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规划。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感。此外，严格控制三、四线城市宅地供应，并对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引上有所作为。目前开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，根本没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确研判，房地产开发事实上处于无序状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”作用，肩负起对房地产开发科学引导重任：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划；二是将辖内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度

4、与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象。再次，大幅减少或停止保障安置房、经适房建设，优化房地产供给侧结构。据资料，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但同时对“十二五”处于高速扩张的房地产来说，加剧了房地产供给侧严重过剩。让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，甚至政府在财力许可范围内，加大收购商品住宅用作保障房、安置房力度，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用。但力度还远远不够，从现在起各地可大规模减少或停止保障安置房、经适房建设，以货币安置为主；对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总笼子，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。最后，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量。通过税收优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房，加大去

5、库存力度；同时，放松或解除之前对开发企业种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业支持力度，促使房地产企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。（作者为中国地方金融研究院研究员）“供给侧”改革如何助推房地产去库存我要评论2015年12月27日 09:38:42来源：中青在线 评论0 打印 字大 字小 中央经济工作会议明确提出，化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一，并要求通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。中央经济工作会议用322个字来强调化解房地产库存重任，也充分体现了中央对房地产行业健康可持续发展的高度重视。国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，即房产库存仍在以每月1000万平方米的数量在增长。社科院统计，我国商品房期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。可见，房地产库存已到了亟待化解的关键时刻，任其发展下去不但将严重影响与之相关的60多个行业，还可能危及信贷金融安全，拖累中国经济可持续增长。“欲治其

6、病，必求其本”，那么，中国房地产持续多年过热是如何产生的呢？其一，GDP个人政绩观下的城市大拆大建，导致城市规划建设乱象丛生。如某仅有10多万人口的贫困县却要规划建成“区域中心城市”，盖起上万套商品房，当一些领导干部因漂亮的城市建设政绩而升迁之后，城市也离“鬼城”不远了。其二，银行放贷、土地财政、房产商暴利联手推动起高房价和漂亮的GDP。其三，房价多年上涨，导致“贵了不卖，贱了不买”市场效应，也加剧了惜售、炒房、囤房和房地产盲目投资建设。对于房地产过热现象，2011年、2012年的中央经济工作会议曾连续强调“坚持房地产调控不动摇”。今年12月10日中央财经领导小组第十一次会议上，习近平主席明确要求“要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。”12月14日的中共中央政治局进一步明令，“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。那么，该如何协调、有序化解积累多年的房地产库存呢？答案是以“供给侧”改革为核心，以政府协调推动为引领，以完善市场供需为主导，以信息透明公开为助推。以政府协调推动为引领，就是用政府有形之手控制房产增

7、量，消化房产存量。首先，要以城市规划建设科学化、法律化、责任化为约束，控制房地产增量，并协调银行、财政、土地、建设、商务等部门，打破土地财政思维，推动房地产行业整合，为降低房价，消化存量疏通障碍通道。此外，要以不动产登记条例和房产税改革控制炒房、囤房，以户籍改革加快农民工市民化，推动房产租赁行业发展，让低收入的进城创业、就业农民也能租房住，以化解部分房产库存。以完善市场供需为主导，就是用市场无形之手理顺市场供求平衡。长期以来，共同的利益维系之下，不论是房产商还是某些地方政府部门，都在极力突破政策“红线”，有意无意助涨房价，房价的“奇迹”也助推了各种惜售、炒房、囤房和房地产开发过热现象。这些乱象直接导致了市场供需失衡，唯有打破各种利益链条，方能让房地产市场供需回归有序和理性。以信息透明公开为助推，就是要及时公开透明全国及各城市的房产库存量和房价成本等数据。房地产过热的另一个原因是长期以来的数据不透明，这也变相助推了各种房产供不应求和房价上涨谣言的滋生，导致了房地产开发过热。对此，中央与地方统计局应该本着对国家经济负责的态度定期、透明、公开相关房产库存、房价成本等数据，从而让房产商、市民都

8、心中有本明白帐，如此房地产企业也就不敢再冒着风险投资建设，囤房惜售，抬高房价，而购房者也能理性地积极售房。中央城市工作会议强调，要坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市为人民，要尽最大可能推动政府、社会、市民同心同向行动，使政府有形之手、市场无形之手、市民勤劳之手同向发力。我们也有理由相信，以“供给侧改革”为核心，政府、市场、信息、市民协调联动，房地产去库存必将有序推进。而随着中国城市化进程步入长期、快速发展阶段和每年2000万以上的农村人口转移进城，房地产经济还将持续拉动投资生产内需，引领中国经济增长，助推中国城市规划管理建设更加越加智慧、宜居、和谐。用“供给侧”药方去房地产高库存发布时间： 2016-01-08 14:05:21|来源： 中国网|作者： 莫开伟|责任编辑： 张静莫开伟中国网时事评论员2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑（1月7日经济参考报）。毋容质疑，房地产高库存不仅成了制约了我国房地产健康发展“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自

9、2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”；一些地方政府甚至下文对购房给予重奖和鼓励农民进城购房等等，可谓到了无不用其所极地步，但收效甚微。据公开资料，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存形势依然非常严峻。去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，政府1年多来推行的去库存政策仅局限于扩大城镇居民消费侧，如今天推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际上都没有超出刺激消费需求侧范围；而在改善房地产供给侧方面着力不多、不够，尤其出台改善供给侧政策近乎于零。而目前我国房地产高库存形成真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给侧大于消费需求侧现象，致使新增商品房大大超出城市居民消费需求量，尤其高房价超出城镇居民经济承受能力。这就是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治表不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费侧用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在四方面着力：首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏权威科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然；加之受短期政绩利益驱动及经济形势下滑造成财政收入减少等因素影响，土地财政依赖性较强，无法抑制卖地冲动。这就是房地产去库存“边去边增”根本症源。为此，从现在起，应严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门切实履行职责，制

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