昆明国际温州城项目一期开发策划报告2011年

1、昆明 国际温州城项目 一期开发策划报告 营销部 项目商业 开发定位 PART1 项目整体定位 PART2 项目一期开发分析 PART3 一期住宅开发建议 PART4 一期办公开发建议 PART5 一期商业开发建议 整体定位 阐述 一期开发 地块分析 住宅整体 定位 办公整体 定位 各地块商 业定位 城市综合体 开发特点 各个分区 定位 住宅产品 建议 办公产品 建议 商业规划 建议 项目开发 分期 住宅售价 建议 办公产品 售价建议 商业售价 建议 PART.1 项目整体定位 整体定位阐述 城市综合体开发特 点 项目开发分期 项目物业类别组合 整体定位阐述 观点： 项目整体定位为 -昆明官南板块唯一的“国际 时尚生活中心”城市综合体 ! 城市综合体 以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充 沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城” 实现完整的工作、 生活配套运营体系， 各功能之间联系紧 密，互为补充，缺 一不可 建筑风格统一，各 个单体建筑相互配 合、影响和联系； 与外部空间整体环 境统一、协调 高楼林立的景象， 城市的标志；人口

2、 密度大，昼夜人口、 工作日与周末人口， 功能不同而形成互 补 位于城市交通网络 发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网 络 高可达 高密度， 性 集约性 功能复 合性 整体统 一性 城市综合体开发特点 昆明国际温州城将整个项目中商业、办公、 居住、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三 项以上功能进行组合 以住宅为主体并在 各部分间建立一种相互 依存、相互裨益的能动关系 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的 综合体。 开发特点阐述：多业态 多功能开发有机组合 城市综合体开发特点 符合政府开发前提，同时结合产品开发收益及市场消费需求的发展。 项目开发分期 “国际温州城”开发分期： 一期：由回迁住宅区、商品住宅区、 办公商业区组成； 二期：商品住宅区、回迁住宅区、 中央公园、中小学校组成； 三期 : 集中商业 一期 二期 三期 “国际温州城”产品线： 集中商业： 13.4万 G： 134754平米 总体量 176.6万平方米 办公： 22.3万 A1： 51800平米 C1： 32375平米 G： 138400平米 （地上地下） 配套商业： 4万 （办公底商：

3、 2万） （住宅底商： 2万） A1： 14070平米 A2： 952平米 C1： 5550平米 C2:19390平米 项目商业开发定位 住宅： 84.1万 A2： 211,890平米 B ： 264749平米 C2： 229594平米 F： 128307平米 商务公寓 :6.1万 G： 61250平米 商业开发特点： 从点 面 块的商业地块开发递进， 既符合地块特性也符合商业需求的 发展。 点状商业 面状商业 集中状商业 项目商业开发定位 类型 面积 （） 主力店数目 主力店比例 主要商圈 （ km) 邻里中心 3,000-15,000 1 或 2 个 30-50% 0.5km 社区中心 10,000-35,000 2 个及以上 40-60% 1-2km 超级区域中心 40,000-80,000 2 个及以上 50-70% 8-12km 城市商业中心 80,000 + 3个及以上 50-70% 8-40km 时尚中心 8,000-25,000 N/A N/A 8-25km 生活方式中心 15,000-50,000 0-2 0-50% 5-8km 大卖场 25,000-60,000 3

4、个及以上 75-90% 8-15km 主题中心 8,000-25,000 N/A N/A N/A 品牌折扣中心 5,000-40,000 N/A N/A 40-120km 项目商业开发定位 纯商业总量定位出发：项目纯商业总量 17.4万平米 （ 4万 +13.4万） ICSC关于商业类别的分类 符合整体商 业定位方向 符合住宅商业定位方向 符合办公商业定位方向 符合住宅商业定位方向 筛选下商业定位： 1、从整盘项目纯商业总量 17.4万平米或者三期商业总量 13.4万平米来说，商业定 位适合“城市商业中心”或者“超级区域中心”； 2、住宅商业约 2万平米商业定位适合“社区商业中心”或者“生活方式中心”； 3、办公商业约 2万平米。商业定位适合“主题中心”； 项目商业开发定位 分两块开发，面积适中； 交通优势明显； 沿街面昭示性好； 结合办公的定位及需求； 庞大住宅社区的消费支持； 好的沿街展示面； 商业一定的集中性； 整体大盘成型，规模效应凸 显； 商业聚集性、规模性优势明 显 点状商业 （办公商业） 面状商业 （住宅商业） 块状商业 （集中商业） 2块有各自主力业 态凸显的 “主题商

5、业中心” “社区商业中心” （不改变原设计下） “生活方式中心” （改变设计做出特色商业形式） “超级区域商业中心” “超级时尚购物中心” （准确策划定位，优秀设计） 项目商业开发定位 结合各版块特性商业定位： PART.2 一期开发分析 一期开发地块分析 各个分区定位 一期开发地块分析 一期开发地块经济指标 一期开发总量约 57.5万平米，以约 45万平米住 宅开发为主的大盘。 地块 用地性质 建筑面积 （） 容积率 建筑密度 （ %） 办公面积 商业面积 A1 办公 + 商业 65870 5.33 37.14% 51800 14070 A2 住宅 218780 3.73 14.63% / 952 C1 办公 + 商业 37925 7.13 34.78% 32375 5550 C2 住宅 +商业 252922.95 4.3 19.42% / 19390 博 物 馆 大 经济 开发区 本 案 商 贸 区 住宅区 商务区 商业区 体 育 场 剧 院 主城 区 空港 区 第三城 呈贡 新城 一期开发地块分析 一期开发地块区位特点 本项目地处的官南板块， 地处主城区、空港区、呈贡新城中心区位

6、 。 随着片区被一批住宅、商务、商业项目的建成，以及轨道交通的建成，该区域逐 渐成为一个集 住宅、商务、商贸 的 多功能国际化新城 ，已经成为名副其实的 昆明 “第三城” 。 本案 轨道交通 道路交通 一期开发地块分析 一期开发地块道路可达性 道路：西向主轴城市快速路新昆洛路、 南面城市 6车道主干道广福路 昆玉高速公路 轨道： 1号轻轨（即将通车） 4号轻轨（规划中） 项目交通优势明显，尤其轻轨未来对项目的人口导入有着极大促进作用。 4号线站点 1号线站点 1号线站点 经适房 欢 欢 新亚 洲 体 育城 项目 体育城 5-8期 乐 城 乐 城 住宅市场：项目 2公里范围内其他开发项目趋于完工，南部螺蛳湾国际商贸城、东部为新亚洲 欢乐城 2期项 目和昆明市经济适用房项目、北部为新亚洲 体育城 5-8期，西南部为新亚洲 欢乐城 1期项目。 商业：项目隔街南部为螺蛳湾国际商贸城，西部为星耀 天地商业项目、东部欢乐城集中型商业。各住宅项 目零星分布有小型社区商业。 商务：项目西北部为星都国际总部基地，南部螺蛳湾有商务写字楼分布。 螺 蛳 湾 体 育 城 商 业 官 渡 古 镇 一期开发地块分

7、析 一期开发地块周边环境及资源 区域内稍有的价值宝地。周边住宅市场成型，商务、商业环境趋于成熟。 世 纪 城 购 物 周边住宅人群档次参差不齐，影响 劣 一期开发地块分析 一期开发地块 SWOT分析 优 势 威 胁 机 会 基地周边规划的预期前景较好； 整体体量大，易形成规模效应； 项目处于官南板块，区域知名度较高； 交通优势明显； 新兴发展区域，接受性好； 临街展示面高，昭示性好； 匮乏的自然环境，影响品质因素； 物业环境； 势 周边以开发大盘在市场上影响力大； 区域范围内激烈的市场竞争环境； 项目开发周期长，存在较长市场培育 期； 区域范围内楼盘体量都较大，都配套 商业广场或社区商业，项目商业面临 分散点竞争。 新规划区域，具有形成新的生活中心的机会，商业消费群体基数预期值较 大； 项目体量较大，产品规划齐全，大景观支持，人气足。 基础市场认可度好。 商业具有呼应的对应物； 商业 办公 一期开发地块分析 一期产品间关系 住宅 促进办公租售 提高商业人气 A1定位 A2定位 C1定位 C2定位 商贸区高智人群第二居所 城中城示范居住区 商会企业总部 板块首席中央商贸生活区 各个分区定

8、位 一期各地块定位 PART.3 一期住宅开发建议 住宅整体定位 住宅产品建议 住宅售价建议 住宅整体定位为： “昆明国际温州城” 首席中央商贸生活区！ 区域是大盘聚集地，商贸项目聚集地，无形中形成 昆明新城中城 。 我们要做城中城的国际化、品位化的首席住宅社区。 住宅整体定位 住宅市场 09-10年度，昆明普通商品房市场供应面积去化面积稳步增长，销售价格平稳增长， 整体市场发展平稳； 2011年受新政影响，昆明房地产出现成交量短幅下滑； 未来昆明商品房市场价格指数保持起伏平稳态势 2005 1004 667 66% 2006 975 773 79% 2007 529 830 157% 2008 467 495 106% 2009 718 726 101% 2010 899 820 91% 0% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0 市场供应量 市场成交量 去化率 1200 1000 800 600 400 200 9% 17% 40% 21% 13% 户型比例 4+2+2 3+2+2 2+2+1 2+1+1 1+1+1 18% 39% 23% 户型面积 120 以上 100-120 80-100平米 80平米以下 住宅市场 2011年昆明普通商品房在售楼盘户型比例中， 2室 2厅和 2室 1厅 的比重为到 61%； 户型面积在 100平米以下 的比例为 62%，其次为 80平米以下 比例占 23%。 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 一环内 一二环之间 北市区板块 官南板块 滇池板块 西山板块 高薪板块 昆明住宅市场 2011年 1-6月成交数据显示， 官南板块均价 7226元 /平米，发展势头强劲。 部分高品质楼盘售价达到

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