住宅底层商业项目研究汇报
83页1、3#地沿街商业设计研究,目 录一、原方案情况 二、实例调研与规范报建研究 三、规模与定位研究 四、优化设计方案,原方案设计情况,沿街商业方案效果图,沿街商业方案效果图,总平面设计,地上总面积:131500平米 总户数:833户 商业面积:约12000平米,总平面设计,沿灞柳西路为两层商业,沿融三路为一层商业。,二层平面,一层平面,蓝色区域为跃层住宅; 粉色为商业区域,二层平面,一层平面,一层商业进深 14-20米,面宽4.2米,封闭厨房位于跃层住宅和营业面积之间,小 结,方案意图: 1.计划全部商业按餐饮预留。 2.商业面宽4.2米,进深达13-19米。 3. 厨房位于封闭空间。 4.采用直梯或扶梯上升到二层营业区。,调研与政策研究,实例调研: 海荣名城 韩森路新东尚 和记黄埔倚翠园 上实浐灞半岛 中海项目-观园,御湖,碧林湾 相关政策: 天然气引入 排烟排污,海荣名城,实例调研,经开区凤城九路与未央路转盘西北角,高速入口和地铁站附近,临近写字楼综合体和苏宁电器,百货商场。路对面为城市运动公园。 容积率4.47 总户数1440 总建筑面积23万平米,零售商业面积2万平米。上下三层商业,
2、开间4.2-8.4米,进深15-30米。 层高4.2米 餐饮主要为一类餐饮。,交通方式为两侧的观光电梯和中部的扶手梯。观光电梯首层厅占4.2米店面宽度。足球餐厅门口占4.2米店面宽,内部宽8.4米,进深20米左右。,海荣名城,实例调研,交通方式为两侧的观光电梯和中部的扶手梯。观光电梯首层厅占4.2米店面宽度。足球餐厅门口占4.2米店面宽,内部宽8.4米,进深24米左右。,海荣名城业态 一层为香荔乡情,足球主题餐厅,牛肉面,大刀面,合喜味道,魏家凉皮等餐饮;其他为超市,药店,博雅眼镜,陕西特产,格力空调。餐饮占比60%。 二层为量贩KTV,中部小区入口处,二层设有小吃城,港派足浴养生,棋牌,咖啡等。出租面积不足50%。,实例调研,三层设有茶庄,火锅店,出租面积60%,正在招租过程中。,实例调研 商业空间,实例调研,从小区内往外看,入口两侧为干洗店,药店,便利店等,人车完全分流,实例调研 设备技术空间,阳台板下预留排烟口(未使用)。厨房后面和道路间设置为绿化隔离区,内侧立面不佳,实例调研 设备技术空间,钢结构 扩建,烟道下排,天然气调压箱,后厨卸货区,厨房和主楼紧贴,部分烟道直接从后窗下排
3、。大型餐饮候场区设于小区内。,实例调研 设备技术空间,油烟 净化器,风机,隔油池,厨房后部利用地下车库楼梯间布置厨房的排烟处理器,现场噪音很大,气味难闻。下排的烟口滴油。隔油池需定期清理。 厨房对周围环境有影响,见视频1,2,实例调研 结构空间,高层地下室的停车库,由于采用框剪结构,可以为商业和车库提供停车空间,但停车效率不高,且对户型和住户功能有影响。,小 结,海荣名城为高密度住宅小区,周边有高速入口,未央路和地铁出口,凤城九路等公共道路汇集 ,交通非常便利。周围有市政府,西北院,海博广场,城市运动公园等公共建筑,加上自身户,人流密集。 沿街商业3层2万平米商业 ,其中餐饮比重很大,整体达到了40-50%,就餐人流以城市人流为主,大量外部车辆停在路边或运动公园内。 沿街四栋主楼之间形成三个15米左右开间的空间,布置为大型热餐区,主楼下部布置面条等中小型的餐饮,所有餐饮的厨房均靠小区内外墙。一层基本租完,二层以上除小吃城均经营不善,小吃城内就餐环境恶劣。 餐饮业因采用向小区内内地面排放的方案,空气和噪声的污染严重,厨房后厨区运货车辆出入,影响小区内部的品质,居民意见很大。,幸福路与韩森
4、路新东尚,实例调研,项目位于西安市城东东二环韩森路北、幸福路东,西距康乐路160米、距东二环(金花路)2公里,隶属于西安市新城区韩森寨。该项目和韩森路对面的I公馆底商形成商业氛围。 周围有华山中学、昆仑厂小学、西光试验小学、华山小学、黄河厂子校等大厂的附属中小学,区域人员密集。 道路。总户数1161户,总建筑面积23万平米,容积率3.6,底层商业2万平米。,幸福路与韩森路新东尚,实例调研,零售商业面积2万平米。上下三层商业,柱网开间 8.1米,进深16米,层高3.9米。 餐饮以一类餐饮为主。餐饮集中在塔楼之间的裙楼上,包括长安小院陕菜,湘菜,香辣虾,袁记肉夹馍,鸭掌门,冒菜,火锅,拉面,咖啡等。其他业态包括KTV,面包店,银行等。主楼下部2层商业,业态为药店,诊所,便利店,旅馆,茶庄等 交通空间为内设楼梯和单台小电梯。,实例调研 (新东尚西部商业),二层的个冒个冒菜只能通过袁记内的楼梯上二层,目前已停业。长安小院有一部内电梯直上3楼,实例调研 (新东尚东部商业),沿街二层以上商业界面较封闭,室内光线较昏暗。商业和主楼间脱开,改善通风情况。,实例调研 (新东尚路对面底商),韩森路通向东三
5、环方向道路尚未打通,南侧的I公馆项目高层底商不设餐饮,业态包括妇幼用品,地产中介,药店,超市,教育类,时尚丽人,美容美发,邮政,电信,储蓄,修鞋,便利店等,全部招租。 空调室外机放到广告牌上方。层高仅3.3米,实例调研 (新东尚路对面底商),在韩森路和长乐路十字东南角设电影院,正在进行沿街商业改造,道路两侧停车随意。,实例调研 新东尚商业空间,实例调研 新东尚商业空间,实例调研 (技术设备),内侧的突出框架遮挡了内侧的烟道,烟道通往商业裙房顶部,距离道路也采用了 绿化隔离措施。,实例调研 (技术设备),烟道通屋顶,商业厨房和主楼远离9米以上。 燃气调压箱位于主楼和商业之间。 小区内居民对餐饮的影响反应一般。 现场噪声影响不是很大,小 结,新东尚的商业餐饮品质较好,热餐饮厨房与主楼保持间距9米以上。噪声和污水处理较好。 油烟通过烟囱通向屋顶,屋顶设油烟净化器,污染较小。据小区居民反映,就餐高峰期仍有一定的油烟污染。小区位置附近交通量大,人员密度大,对餐饮构成较大的需求。通过先进的油烟净化技术和噪声隔绝手段,在厨房内设置成品隔油池等,尽量减少对小区的影响。,和记黄埔逸翠园,实例调研,逸翠园
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