住宅底层商业项目研究汇报
3#地沿街商业设计研究,目 录一、原方案情况 二、实例调研与规范报建研究 三、规模与定位研究 四、优化设计方案,原方案设计情况,沿街商业方案效果图,沿街商业方案效果图,总平面设计,地上总面积：131500平米 总户数：833户 商业面积：约12000平米,总平面设计,沿灞柳西路为两层商业，沿融三路为一层商业。,二层平面,一层平面,蓝色区域为跃层住宅； 粉色为商业区域,二层平面,一层平面,一层商业进深 14-20米，面宽4.2米，封闭厨房位于跃层住宅和营业面积之间,小 结,方案意图： 1.计划全部商业按餐饮预留。 2.商业面宽4.2米，进深达13-19米。 3. 厨房位于封闭空间。 4.采用直梯或扶梯上升到二层营业区。,调研与政策研究,实例调研： 海荣名城 韩森路新东尚 和记黄埔倚翠园 上实浐灞半岛 中海项目-观园，御湖，碧林湾 相关政策： 天然气引入 排烟排污,海荣名城,实例调研,经开区凤城九路与未央路转盘西北角，高速入口和地铁站附近，临近写字楼综合体和苏宁电器，百货商场。路对面为城市运动公园。 容积率4.47 总户数1440 总建筑面积23万平米，零售商业面积2万平米。上下三层商业，开间4.2-8.4米，进深15-30米。 层高4.2米 餐饮主要为一类餐饮。,交通方式为两侧的观光电梯和中部的扶手梯。观光电梯首层厅占4.2米店面宽度。足球餐厅门口占4.2米店面宽，内部宽8.4米，进深20米左右。,海荣名城,实例调研,交通方式为两侧的观光电梯和中部的扶手梯。观光电梯首层厅占4.2米店面宽度。足球餐厅门口占4.2米店面宽，内部宽8.4米，进深24米左右。,海荣名城业态 一层为香荔乡情，足球主题餐厅，牛肉面，大刀面，合喜味道，魏家凉皮等餐饮；其他为超市，药店，博雅眼镜，陕西特产，格力空调。餐饮占比60%。 二层为量贩KTV，中部小区入口处，二层设有小吃城，港派足浴养生，棋牌，咖啡等。出租面积不足50%。,实例调研,三层设有茶庄，火锅店，出租面积60%，正在招租过程中。,实例调研 商业空间,实例调研,从小区内往外看，入口两侧为干洗店，药店，便利店等，人车完全分流,实例调研 设备技术空间,阳台板下预留排烟口（未使用）。厨房后面和道路间设置为绿化隔离区，内侧立面不佳,实例调研 设备技术空间,钢结构 扩建,烟道下排,天然气调压箱,后厨卸货区,厨房和主楼紧贴，部分烟道直接从后窗下排。大型餐饮候场区设于小区内。,实例调研 设备技术空间,油烟 净化器,风机,隔油池,厨房后部利用地下车库楼梯间布置厨房的排烟处理器，现场噪音很大，气味难闻。下排的烟口滴油。隔油池需定期清理。 厨房对周围环境有影响，见视频1，2,实例调研 结构空间,高层地下室的停车库，由于采用框剪结构，可以为商业和车库提供停车空间，但停车效率不高，且对户型和住户功能有影响。,小 结,海荣名城为高密度住宅小区，周边有高速入口，未央路和地铁出口，凤城九路等公共道路汇集 ，交通非常便利。周围有市政府，西北院，海博广场，城市运动公园等公共建筑，加上自身户，人流密集。 沿街商业3层2万平米商业 ，其中餐饮比重很大，整体达到了40-50%，就餐人流以城市人流为主，大量外部车辆停在路边或运动公园内。 沿街四栋主楼之间形成三个15米左右开间的空间，布置为大型热餐区，主楼下部布置面条等中小型的餐饮，所有餐饮的厨房均靠小区内外墙。一层基本租完，二层以上除小吃城均经营不善，小吃城内就餐环境恶劣。 餐饮业因采用向小区内内地面排放的方案，空气和噪声的污染严重，厨房后厨区运货车辆出入，影响小区内部的品质，居民意见很大。,幸福路与韩森路新东尚,实例调研,项目位于西安市城东东二环韩森路北、幸福路东，西距康乐路160米、距东二环(金花路)2公里，隶属于西安市新城区韩森寨。该项目和韩森路对面的I公馆底商形成商业氛围。 周围有华山中学、昆仑厂小学、西光试验小学、华山小学、黄河厂子校等大厂的附属中小学，区域人员密集。 道路。总户数1161户，总建筑面积23万平米，容积率3.6，底层商业2万平米。,幸福路与韩森路新东尚,实例调研,零售商业面积2万平米。上下三层商业，柱网开间 8.1米，进深16米，层高3.9米。 餐饮以一类餐饮为主。餐饮集中在塔楼之间的裙楼上，包括长安小院陕菜，湘菜，香辣虾，袁记肉夹馍，鸭掌门，冒菜，火锅，拉面，咖啡等。其他业态包括KTV，面包店，银行等。主楼下部2层商业，业态为药店，诊所，便利店，旅馆，茶庄等 交通空间为内设楼梯和单台小电梯。,实例调研 （新东尚西部商业）,二层的个冒个冒菜只能通过袁记内的楼梯上二层，目前已停业。长安小院有一部内电梯直上3楼,实例调研 （新东尚东部商业）,沿街二层以上商业界面较封闭，室内光线较昏暗。商业和主楼间脱开，改善通风情况。,实例调研 （新东尚路对面底商）,韩森路通向东三环方向道路尚未打通，南侧的I公馆项目高层底商不设餐饮，业态包括妇幼用品，地产中介，药店，超市，教育类，时尚丽人，美容美发，邮政，电信，储蓄，修鞋，便利店等，全部招租。 空调室外机放到广告牌上方。层高仅3.3米,实例调研 （新东尚路对面底商）,在韩森路和长乐路十字东南角设电影院，正在进行沿街商业改造，道路两侧停车随意。,实例调研 新东尚商业空间,实例调研 新东尚商业空间,实例调研 （技术设备）,内侧的突出框架遮挡了内侧的烟道，烟道通往商业裙房顶部，距离道路也采用了 绿化隔离措施。,实例调研 （技术设备）,烟道通屋顶，商业厨房和主楼远离9米以上。 燃气调压箱位于主楼和商业之间。 小区内居民对餐饮的影响反应一般。 现场噪声影响不是很大,小 结,新东尚的商业餐饮品质较好，热餐饮厨房与主楼保持间距9米以上。噪声和污水处理较好。 油烟通过烟囱通向屋顶，屋顶设油烟净化器，污染较小。据小区居民反映，就餐高峰期仍有一定的油烟污染。小区位置附近交通量大，人员密度大，对餐饮构成较大的需求。通过先进的油烟净化技术和噪声隔绝手段，在厨房内设置成品隔油池等，尽量减少对小区的影响。,和记黄埔逸翠园,实例调研,逸翠园位于高新区唐延南路与绕城高速交界处，总建筑规划面积106万， 一期12万平米。容积率2.5 物业管理费达到3元。 二期I都会为长排式商住公寓楼小区。容积率3.5，产权50年。 三期逸翠尚府容积率2.5 ，目前在售。 I都会的小区商业面积达到5.7万平米，交通方便。区域主要的餐饮集中在I都会，服务对象包括商住楼上的办公单位和附近区域办公的步行就餐人群。晚上生意冷清。,装饰面材为石材和铝板，不锈钢雨棚，简洁现代，商业气氛浓,和记黄埔逸翠园 i都会,实例调研,所有商业餐饮均用电，未采用天然气。独立商铺有热餐饮，厨房排烟均直上屋顶。据称，此处的餐饮经常更换商家。 中午吃饭时人流量很大，上班族人均消费很低。,和记黄埔逸翠园 i都会,实例调研,主楼的底商出租率低，餐饮只有刀削面，蒸菜等污染较少的餐饮，排烟口设于外墙隐蔽处。 两侧空调机位竖向排布。,实例调研 和记黄埔逸翠园 i都会 商业空间,中午就餐高峰期，蒸菜馆厨房后墙封闭无窗，厨房用电，蒸汽从店铺正面吊顶上方排出。 樊家肉夹馍店的排烟口位置比较隐蔽,实例调研 和记黄埔逸翠园 一期 商业空间,一期住宅沿十字路口东侧的底层商业为外廊式单层商业，露台赠送给二层住户，业态主要为房产中介，果蔬，烟酒，大闸蟹，宠物时光。门口可双排停车,实例调研 和记黄埔逸翠园 一期 商业空间,一期高端住宅小区西侧的底层商业为二层，一拖二销售，面积500平米。 商业进深较大，和主楼连接，内侧不对小区开窗，业态包括教育，银行 社区服务，天主堂，汽修，韩国超市等。,实例调研 和记黄埔逸翠园 一期 商业空间,3A期底商为带外廊，两层商业一拖二，目前没有餐饮入驻，正在招租。门前停车位充足,实例调研紫薇尚层,小区内独立商业为 韩国餐厅,紫薇尚层 独立餐饮 厨房,背面的排烟口，绿化遮掩后不太影响环境,实例调研 荣德棕榈湾,荣德棕榈湾位于长乐路中段，地铁一号线上，总户数1600户。铺位于1、2层，面积40-1000平米，其中1楼614平米和2楼817平米的可以允许餐饮业进驻，其余户型均不能做餐饮业。 业态包括足疗，门诊部，银行，湘菜馆，功夫面，茶馆,实例调研 荣德棕榈湾,荣德棕榈湾位于长乐路中段，主入口为人行通道，9米宽40米深，通道两侧的超市，烟酒，便利店，童装，地产中介，人流密集。,实例调研 荣德棕榈湾,底商背面，没有专门的烟道，但有污水管裸漏。据餐饮店经理说，为了避免噪声和污染扰民，烟气经处理后集中排放到裙楼顶部。 污水是利用成品厨房内的隔油池处理后排入小区内的污水井。该小区品质不高，由于控制了热餐饮规模，受餐饮的影响的住宅不多。,实例调研奥林匹克小区,西郊奥林匹克公园，本土企业陕西盈泰开发，一期南侧沿街底商仅一层高，无餐饮，面积小，租售情况很好，基本无空余商铺。车辆停在道路两侧，确保商铺门前人行广场的净宽15米达以上。据销售商铺的人员介绍，餐饮均位于小区东侧的独立商铺内，开发商没有考虑预留厨房烟道，由租户自行解决。,实例调研 （技术设备）,厨房从小区内侧，将烟道通到屋顶，距离最近的住宅只有6米，经过业主和商户的长期博弈，排烟进行处理，部分商户被赶走。但受影响最大的 3户业主正在出售自己住房。 现场感觉噪音和气味无法 忍受。见视频3,二期为LOFT公寓和小高层住宅，设有大型社区活动中心，LOFT下部为两层高的底商。 目前只有物业服务，诊所入驻，大量空闲。,实例调研 天品西岸,天品西岸位于西门外环城西路南段和西护城河之间(环城西苑南段内)，商用建筑面积约10000平方米，以生态绿地衬托的古城墙、更彰显历史与文化的完美结合，充分表现了西安深厚的文化底蕴，形成以酒吧、休闲娱乐和文化产业为主的时尚商业街区 ,实例调研 天品西岸,从车库进入采光庭院，庭院周围是后勤，设备，厨房等辅助用房， 庭院以东为通向河岸的人行通道。部分庭院有直上2层顶的钢木楼梯，避免了大进深带来的阴暗感。,实例调研 天品西岸,沿河布置各种类型的西餐，酒吧，日餐等休闲文化商业，富有情调。,实例调研 天品西岸,酒吧街的尽头是广场，可从扶梯上到沿环城西路的屋顶花园。,实例调研 天品西岸（屋顶）,采光庭院玻璃入口，可从屋顶花园进入下去。 光庭的采光顶成为屋顶平台的一个雕塑。 排烟管隐藏在绿色植物和花墙内。,实例调研 天品西岸（屋顶）,从车库可直接进入各内走廊，车辆停放免费，平时中午饭时， 商业气氛冷清。,兰蒂斯城（商业）,交大附近，繁华地带，北沙坡城改项目，总建面60万平米，高容积率6.0，沿街商业3层。业态包括火锅，茶点，烤肉，泡馍，咖啡，投资管理公司，银行，足浴，药房等。内设扶梯可上二层,兰蒂斯城（商业）,人车分流，吃饭时间，停车困难，烟雾缭绕。 对面在售楼盘和商业正在建设尾声。,曲江某项目（预留土建烟道）,转角处做餐饮，预留了土建烟道,曲江某项目,除了预留烟道处设置了湘菜馆，其他业态无餐饮,浐灞半岛,浐灞半岛沿河商业基本没有做商业，品质感较好。,浐灞半岛,浐灞半岛内部商业，一层出租情况尚可，二层商业基本空白。,中海项目,中海观园。,总 结,1.高密度，高容积率小区，同时又在城市主干道，周边人员密集的地带；如海荣，新东尚，兰蒂斯城等城改项目，多利用高层下的裙房商业作为热餐饮；油烟在经过净化后从屋顶排放。污水经内部处理后，排入小区的化粪池，噪音大，视觉不佳，住户反应不佳。 2.奥林匹克花园的独立商业街，由于预先未进行相关规划，低端热餐饮进驻，自行布置厨房排放，造成大量的油烟污水问题，造成了小区环境恶劣，冲突不断，业主被迫出售住房。 3.逸翠园2期优先保证小区环境，不允许热餐饮入驻，只允许电厨具和蒸汽排放，但商业面积过大，小区内业态更换频繁。一期无餐饮，小区品质很好。 4. 天品西岸艺术街区，通过先进的处理设备和统一规划解决了排放问题，通过中庭和街巷设计，营造了很好的商业氛围，但周围无住区，不够繁华。 5.目前考察的小区油烟，未见从高层屋顶排放的。 6.普华浅水湾和浐灞半岛的沿河商业极少布置，可能是考虑了沿河景观住宅品质的价值。 7.从目前对新建项目的探访看，由于业主的反对，一般开发商不在底商布置明火餐饮。,
