三亚亚龙湾君域项目营销策划书
82页1、亚龙湾君域项目营销策划书,2010年01月06日,2,2,报告架构,项目目标理解,宏观经济分析,市场情况分析,项目解析定位,目标客户定位,销售价格定位,营销策略思考,销售筹备计划,3,宏观区域分析,市场情况分析,项目解析定位,目标客户定位,销售价格定位,营销策略思考,入市前操作计划,项目目标理解,报告架构,4,目标解析,我们的市场机会在哪里? 基于复杂的竞争环境下的市场机会寻找。,项目营销目标,保证现金流的快速回笼; 实现整盘的安全平稳销售。,5,报告架构,项目目标理解,宏观区域分析,市场情况分析,项目解析定位,目标客户定位,销售价格定位,营销策略思考,入市前操作计划,6,三亚简介,地理概况: 全市面积:1919.58平方公里 管辖海域:5000多平方公里 海 岸 线:209.1公里 港 湾:大小19个气候环境资源: 气候:热带海洋季风性气候 气温:年平均气温25.4 回归大自然旅游的“五要素”阳光、海水、沙滩、绿色、空气行政区域: “二区五镇”(河东区、河西区、崖城镇、天涯镇、海棠湾镇、田独镇、凤凰镇)市区环境: 山、海、河三种自然美景集中一地 三亚有东、西二条河穿过市区 二条河交叉
2、南汇于南边海,北汇于中岛端,三亚是中国最南端的城市,是中国唯一的国际化热带滨海旅游城市。,三 亚 市,7,三亚的城市发展策略,三亚市是旅游城市,城市发展策略以旅游为中心展开,旅游空间结构为“一带、一核、两区、四组团” 一带:热带滨海旅游发展带,即海棠湾梅山一线海岸带; 一核:城市旅游综合服务核; 两区之一:北部生态保育与山地休闲度假旅游发展区; 两区之二:南部海洋旅游发展区; 四个组团:海棠湾南田温泉亚龙湾国际休闲度假组团;城区休闲度假组团;天涯凤凰旅游组团、南山崖城文化旅游组团。,8,近期城市发展策略,1. 提升主城旅游服务功能,完善旅游服务配套设施建设,控制城市规模的无序扩张。 2. 强化沿海海岸景观建设,根据市场需求,有序增加岸线的旅游度假设施。 3. 东进西延,依托机场、高速公路、铁路等对外交通基础设施,跳出主城区,形成相对独立的旅游服务配套区,缓解主城的设施配套不足。东部依托距离优势,与主城资源共享,形成高端度假区域。 4. 拓展海上,提升近海岛屿经济活力,发展海上远海旅游新航线。 5. 辐射山乡,以景区、度假区周边附近的热带雨林、乡村农庄、国营农场、山岭水库等腹地旅游资源为
3、基础,整理现状凌乱建设,控制优质景观资源的用地,以待整体开发逐步提升腹地旅游品质,实现三亚旅游品种多元化,差异化。以旅游拉动区域经济发展,实现城乡统筹发展。,严格规划,整顿无序发展,整体提升各项配套,打造国际旅游城市的发展策略,9,三亚的经济发展状况,近年来国内生产总值增长情况 自2008年以来,全球的经济由于金融危机引发了经济萧条 2008年三亚市全年生产总值达到了144.31亿元。增幅达到16.8%,超过全国的平均增幅。 按户籍人口计算,三亚地区人均生产总值达到30572元,以当前的汇率计算超过到了4400美元。 三亚的产业结构中,旅游业作为龙头的第三产业加快发展,第三产业对生产总产值贡献率达到72.5%。,人均GDP超过4000美元,房地产进入到平稳发展阶段。,数据来源:三亚统计局,10,人民生活,三亚市2008年末,全市常住人口56.5万人,户籍人口54.58万人,其中农垦系统人口6.62万人,为经济社会持续快速发展创造了良好的人口环境。 三亚市常驻人口每年一万的数量级在增长。 2008年人均可支配收入13471元,增幅15.7%,保持平稳增长状态。 三亚市2008年城镇居民家
4、庭恩格尔系数为44.8%,比上年上升1.4个百分点,显示着三亚市民的生活水平达到小康水平。 三亚市2008年城镇居民人均住房使用面积达到25.23平方米。 2008年三亚城乡居民储蓄存款余额122.73亿元,比年初增长29.6%。按照储蓄余额计算,目前居民平均承受最高房价4600元/平米左右。,三亚本地居民虽然生活水平已经步入了小康水平,但对豪宅的消费不高。,11,固定资产投资情况,数据来源:三亚统计局,近年来固定资产投资情况 2008年固定资产投资额达到了151.58亿元,增幅达到38.2%,超过2008年全年GDP,09年1月到11月固定资产投资额187.95亿元。 2008年房地产开发投资额达到了76.18亿元,09年1月到11月房地产开发投资额87.39亿元,今年房地产开发投资涨幅超过15%。 2008年房地产开发投资占GDP的比例52.79%,房地产开发投占全社会固定资产投资50.26%,房地产发展处于异常状态。,固定资产投资超过GDP,房地产开发处于异常状态,有一定市场风险。,12,房地产销售情况,房地产交易情况 2008年商品房交易面积109.69万平方米,增长17.6%
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