九、房地产证券化融资
41页1、八、房地产证券化融资 (一)房地产证券化的产生 (二)房地产上市融资 (三)房地产证券化的原理 (四)我国大陆房地产证券化的发展(一)房地产证券化的产生 1、定义 2、产生与意义房地产证券化 房地产融资证券化一般是指房地产资金短缺者 通过发行房地产证券筹集资金用于房地产领域 的行为,房地产证券大多为狭义概念上的证券 。 房地产资产证券化是指将非证券形态的房地产 投融资资产转化成为能够在金融市场上可以出 售和流通的证券,使房地产投融资主体与投融 资客体之间非证券化的物权、债权转化成为股 权、债权性质的可转让金融工具的过程。 房地产资产证券化按照证券化所依赖的现金流 来源,可以将房地产资产证券化细分为房地产 实物产权证券化和房地产债权证券化。 (二)房地产上市融资 1、直接上市融资 2、买壳上市融资 3、海外上市融资1、直接上市融资 上市融资及政策 直接上市的运作与应注意的问题上市融资及政策 股票融资特征 投资永久性 收益风险性 决策参与性 所有权流通性 房企上市方式国内A股上市 国内B股上市 国内买壳上 市 海外上市上市方式比较 要求高低 融资数量 特点国内A股上市高多融资多、知名 度高
2、国内B股上市很少考虑 少需境外战略合 作伙伴国内买壳上市较复杂一般可能躲过审 批 、需要大量现 金投入海外上市复杂多风险大、知名 度较小上市融资及政策(续) 房企上市政策演变1994年底前的开放阶段 陆家嘴 A 股和B 股分别于1993年6 月28 日和1 994 年11月22 日在上海证券交易所上市交易 万科 A 股和B 股分别于1991年1月29日和1993 年5月28日在 深圳证券交易所上市 19941999年命令禁止阶段1999年下半年开始解禁房企上市政策演变 出台时间法规名称相关内容1995年 7月证监会1995129号文对房地产公司申 请配股进行限制1996年 12月证监会关于股票发行 工作若干规定的通知房地产等行业暂 不考虑1997年 9月证监会关于做好股票 发行工作的通知房地产等行业暂 不考虑2001年 1月证监会公开发行证券 公司信息披露编报工作 的规则10、11号上市及拟上市房 企信息披露规则 、房企上市限制 取消发行人首次公开发行股票,应针对自身实际情况, 披露以下风险因素:项目开发风险、筹资风险、销 售风险、土地风险、合作和合资项目的控制风险、 工程质量风险和其
3、他风险等,并且尽可能对这些风 险因素作出定量分析,不能作出定量分析的,应进 行定性描述。对于项目开发中如存在“停工”、“ 烂尾”和“空置”的情况,应做特别风险提示。 另外,要披露应对风险已采取的或拟采取的 切实可行的具体措施,披露公司资质等级取 得情况和相关证书,持有房地产专业或建筑 工程专业资格专职技术人员数目,公司开发 建设中采用的新工艺和新技术等情况,披露 公司的主要经营策略及市场推广模式,披露 公司经营管理体制及内控制度;披露房地产 行业概况及业务特点;披露在开发过程中涉 及的各项具体业务的运行情况;披露公司所 开发的主要房地产业务项目的情况;披露公 司的土地资源等。 上市融资及政策(续) 上市融资的正效应筹资量大、融资能力强、资金使用年限 长、改善企业财务结构、分散风险、有 利于企业股份制改造、提高公司价值、 提高公司知名度、有利于公司进行并购 上市融资的负效应削弱原有股东的控制权、增加公司相关 义务、融资成本不低、可能被收购等直接上市的运作与应注意的问题 首次公开发行股票(IPO initial public offering)的条件 首次公开发行股票的流程 增发股票的条件
4、 直接上市应注意的问题 保荐人选择、承销方式选择、交易所选 择、发行时机选择 房企成功上市的因素 政府支持、自身实力、资本市场认同首次公开发行股票的条件 公司公开发行新股,应当符合下列条件 : (一)具备健全且运行良好的组织机构 ; (二)具有持续盈利能力,财务状况良 好; (三)最近三年财务会计文件无虚假记 载,无其他重大违法行为; (四)经国务院批准的国务院证券监督 管理机构规定的其他条件。新公司法降低IPO门槛: 取消了IPO必须连续三年赢利的要求,改 为有3年营业记录;取消了对发起人强制 认购一定比例股票的规定,旧法中有发 起人必须自行认购35的规定;取消原 来要求的公开发行时股本不低于5000万 的规定。首次公开发行股票的流程2、买壳上市融资 买壳上市的含义 买壳上市的利弊 买壳上市的风险控制买壳上市的含义 非上市公司通过资本市场购买一家已经 上市公司的一定比例的股权来取得上市 地位,然后通过“反向收购”的方式注 入自己有关业务及资产,实现间接上市 的目的的行为。 壳资源:行业不景气、为夕阳产业、净 资产收益率低,股权比较单一,可能有 配股资格,其他买壳上市的利弊 利:缩短上
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