15种养老地产开发模式研究演讲讲座-周燕珉
5页1、周燕珉:15 种养老地产开发模式研究清华大学建筑学院教授 周燕珉各位领导、各位来宾、各位同行大家好!今天我讲的题目是“15 种养老地产开发模式研究”。讲的内容是把养老开发模式分五大类(15 种),我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅设计等等,这些年来大家非常关注养老地产,有些刚开始做起,因为对开发模式、经营模式非常的关注,我们也为此把研究方向调整到先研究前期,后面才到规划建设或者室内设计,今天我讲的稍微偏前期一点儿的,是指开发地产的模式,这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作,或者是找我们探讨一些问题,就把它分成几种类型以便大家更加目前国内到底是怎么样的情况,有些东西有一些共同的特点。第一类:与社区共同建设按;第二类:与相关设施并设;第三类:与旅游产业结合;第四类:与国际品牌接轨;第五类:以其他方式转型下面讲一下第一类:与社区共同建设模式 1专门建设养老社区(健康型、连续照护型)模式 2新建居住区中同时开发养老社区模式 3普通社区中配建养老公寓,养老住宅等模式 4成熟社区周边插建多功能老年服务设施这 15 种模式当中,我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老社区,北京太阳城
2、是民办企业开发的养老社区,这里面种类就比较多,有点儿像国外的连续照护的,既有普通的老年住宅,也有专门的养老公寓等等,配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等,还有服务管理中心,二期也有很多专门的老年住宅,这样的社区是非常受欢迎的,老年到这种社区有集体生活,可能有人照顾,也不感觉孤独,这种社区国内有好几家也都做的很成功了,比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区,其实这也是一种专门的老人社区,比如说这里有五院合一,包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院,这种社区政府帮助投资一部分,将来有一部分让私人管理,这样是有可能的,这种类型在国外也非常多。开发模式 2:新建居住区中同时开发养老社区。案例:广东惠州养老社区地产开发企业转向新的客户群,走差异化路线。开发当中有一些困难,受到一些限定,他的客户群在慢慢的转变,现在老年社会到来了,很多老人也需要房地产,或者说需要这样的住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的,这个大概是 18 万平米的住宅,分两期建设,总建筑面积 720 万,在当中占一部分,现在有的开发商老说他要建立一个老年城,比较贪大,说有10
3、 万老人要住在里面,要做世界第一什么的,我觉得这个不是太好,这对配套服务会有很大需求,那么多老人生活在一起也不会特别的愉快,有一部分老人也方便管理,也是比较好的方式。开发模式 3:普通社区中配建各类养老产品普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户,一套中一套小的结合,就很容易呈现老少户,总面积不是很大,一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿一部分做成专用的,因为有一些老人残障,在这里做成无障碍,厕所做大一点儿,厨房可以转圈。如果都做成这样的房子很浪费,一般家庭没有必要,所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较方便,有坡道,室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托中心,在社区里面就应该加上一定的日托中心,白天的时候他们会利用这样的场地和建筑,老年中心放在一栋楼里非常合适,排队的人可以稍微少一点儿可以共同管理,老人和儿童特别愿意接近,愿意在一块儿玩儿很高兴,接送老人和儿童可以是同一时间,同一条路,非常方便。老人公寓,在一个小区中设立一部分老人公寓,比如说有厨房、餐厅,能够帮助服务,这个也挺受欢迎的,当时我们在上海曾经做过这样的调研,对万科的
4、社区做出调研,很多老人提出来他们愿意有一套这样的公寓,比如说老少户也有不太适应的,比如说婆媳之间的关系,不愿意住的特别近,宁可投资买一套公寓在那儿住有人照顾,同时又可以帮助子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来,做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走,他自己在这个空间里自由的活动,就比老少户或者在一间屋子里,摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子,这样就更好,更容易销售。开发模式 4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施我们也做过这样的案例,比如说旁边已经有建成的社区,或者比较富裕,有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地,把什么东西改造一下,或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区,也特别容易存活,而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。第二类:与相关设施并设模式 5与商业设施结合,在繁华区建高层老年公寓模式 6与医疗设施结合,就近设置老年设施与公寓模式 7与幼儿园或其他福利设施并设模式 8与教育于机构结合,建设老年设施或者老年大学 开发模式 5:老人公寓与商业设施并设案例:香港房屋协会建的彩颐老人公寓很多老人愿意在城市生活,不愿意到荒郊野外去
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