鹤洞村改造规划

1、,广州市荔湾区鹤洞村改造规划方案（汇报稿）,荔湾区白鹤洞街鹤洞经济联合社 广州市城市规划勘测设计研究院2010.11,汇报框架,Part 1 城中村改造范围、规划定位及改造模式,Part 2 城中村改造重要资料和实测数据汇总,Part 4 土地调整,Part 5 改造规划方案,Part 6 控规调整、历史文化保护及改造效益,Part 3 城中村改造经济测算,Part 7 规划重要数据汇总,Part 0,10.28会议意见修改情况及本轮规划核心指标,10月28号会议意见及修改情况：,Part1,本轮主要调整内容及核心指标：,1. 现状人口经核实，村民1280人，共计526户，居民1665人，共计595户。2. 根据全面改造“城中村”改造成本构成一览表 ，改造成本提高约5%（约5000万），本轮方案拆建比指标为12.32；毛容积率为2.37；3.由专业评估公司根据周边区域土地交易市场情况进行评估，住宅楼面地价4500元/，商业楼面地价3500元/ 。,Part1 规划范围、规划定位及改造模式,1.1 鹤洞城中村规划改造范围和改造范围1.2 规划定位及改造模式,1.1 改造规划范围和改造范围

2、,Part1 规划定位及改造模式,改造规划范围：依据三旧政策为鹤洞村的行政区划范围：321.3公顷。 改造范围：依据广东省和广州市“三旧”改造相关政策，以鹤洞村行政区划为基础，结合地块特点，对鹤洞村集体用地，村内国有用地（含小学用地）、农用地以及留用地指标进行了综合研究，整合土地资源，最终确定鹤洞村的改造范围。 村集体三旧用地：19.83公顷； 历史留用地：17863；其中 已落地：9600；未落地指标:8263 ； 纳入改造的国有用地：7336；其中 白天鹅用地：2674；小学用地：4662 征收农用地返还：2575； 土地调整后确定的鹤洞村实际改造范围为：21.30公顷（213008平方米），具体如图所示。,（1）功能定位及分工 功能定位 “文化商旅中心、商务流通中心” 战略分工 “北商旅、南商贸、中商务、西物流，综合发展、突出重点”,规划结构图,规划功能布局图,3 发展定位,上层次主要规划分析,荔湾区概念规划纲要（2007）,广州市白鹅潭地区城市设计及控制性详细规划（修改方案）,白鹅潭地区城市设计及控制性详细规划的前瞻性、战略性更强，控规中，鹤洞路以南地区将借助广钢搬迁后区域的宜

3、居环境提升，以生活居住、休闲商业、中央公园、配套服务为主导功能。 白鹅潭控规本规划区现有村建设用地规划为商业金融用地、居住用地及市政设施配套用地（如公交站场），同时减少了原有一些与居住矛盾的用地，如工业用地、仓库用地等，完全符合规划区的发展需求。本规划将在白鹅潭控规基础上，结合现状和村发展需求，对用地、交通、服务配套、经济发展评估等予以深化。,鹤洞村,图3-2 白鹅潭地区控制性详细规划土地利用规划图,上层次主要规划分析,（1）规划定位 功能定位白鹅潭地区南部宜居社区，社区公共服务中心。 核心功能居住、公共服务。 配套功能休闲商业、餐饮等。,1.2 规划定位及改造模式,Part1,（2）改造模式 全面改造,公开出让,项目策划一：中、高端居住 广钢搬迁无疑将提升鹤洞村住宅发展的市场价值。但由于搬迁周期长，不确定因素较多，近期内发展高端住宅的可能性较小，更有可能的是凭借服务配套优势以及广钢搬迁的政策预期，发展中等档次的商品住宅、经济适用房、限价房。从长期来看，如果广钢搬迁后按白鹅潭控规实施改造，鹤洞村仍拥有一定的高端住宅发展市场，因此临近广钢的地块在改造中建议予以控制预留，与广钢改造同步实施

4、。项目策划二：社区服务 在广佛同城化发展的背景下，芳村地区人口将会急剧增加。同时随着社会的发展，人们对日常文化、体育、医疗、娱乐的需求将日益增长。而芳村地区目前医疗、体育、文化等服务设施集中齐全的地区比较稀缺，鹤洞村在这方面比较优势明显。社区服务发展方向分析： 商业设施规划区商业基础薄弱，居民消费水平低，不建议发展较高档次的商业设施，商业发展目标以提高居民购物便利性、降低生活成本为主。廉价超市、便利店是重要的商业发展模式。项目策划三：休闲商业 在白鹅潭地区发展带动下，芳村地区沿江地区的功能将得到升级，景观也将有极大改观。鹤洞地区紧邻鹤洞大桥，坐享雄伟的滨桥风光，在沿江岸线上是独特的节点。鹤洞村沿江地区可建设低层的餐饮、娱乐、游憩商业设施，如茶吧、酒吧、冰吧、清吧、书吧、陶吧等，使人们在鹤洞桥上就能发现这个富有特色的地标，成为芳村地区沿岸著名的休闲胜地。,主要发展项目策划分析：,Part2 城中村改造重要资料和实测数据汇总,2.1 现状人口数据2.2 现状标图建库及图斑情况2.3 建筑现状实测数据2.4 土地利用现状2.5 土地权属信息,2.1 现状人口数据,Part2 城中村改造重要资

5、料和数据汇总,据2010年最新调查统计数据，改造范围内人口共2945人，1121户。其中： 村民户籍人口1280人（股民人口926人），526户； 常住城镇居民1665人，595户。,2.2 现状标图建库及图斑情况,Part2 城中村改造涉及重要资料和数据汇总,经核查，鹤洞村建设用地基本纳入荔湾区“三旧”改造标图建库范围，符合三旧改造政策和条件。,2.3 建筑现状实测数据,Part2 城中村改造涉及重要资料和数据汇总,依据2010年6月的实测初步数据，以及相关落实政策后，鹤洞村现状建筑情况如下：,改造范围内村建筑总量：21.74万平方米。其中无证建筑面积2.15万。,2.4 土地利用现状-用地不断减少，国有用地夹杂其中，飞地较多,飞地4,飞地1,飞地3,飞地2,飞地5,鹤洞村集体土地利用现状图,（1）村生活用地 村生活用地11.03公顷，占村集体土地面积的45.9%。其中居住用地9.75公顷，村民人均用地42.7平方米，主要分布南来大街北部，少量分布在外围飞地。（2）村经济发展用地 村经济发展用地6.93公顷，占村集体土地面积的28.9%。其中工业用地3.81公顷，主要分布在南来大街以

6、南，鹤洞小学以西；还有少量商业等公共设施用地，分布在鹤洞路两侧。,飞地区位示意,Part2 城中村改造涉及重要资料和数据汇总,2.5 土地权属信息,飞地5,飞地4,飞地3,鹤洞村集体土地权属现状图,白天鹅用地,旧村建设用地,飞地1,飞地2,鹤洞村改造范围用地权属情况较为复杂，既有国有土地参差其中，也有历史遗留用地问题。,村集体建设用地：19.71公顷 鹤洞村现状用地混杂，用地类型较多，以村居住用地、村经济生产用地，市场用地、工业用地为主（包含外围五宗飞地）。 村农用地：4.23公顷（二调数据） 根据土地利用现状，鹤洞村有农用地有4.23公顷。医药港留用地9600已经在该农用地上落地。 国有用地：0.74公顷 白天鹅用地：2674 ，该用地现目前尚未开发。 鹤洞小学用地：4662。,Part2 城中村改造涉及重要资料和数据汇总,小学用地,Part3 城中村改造经济测算,3.1 改造拆复建给予标准3.2 复建建筑规模测算3.3 改造给予村物业规模的测算方法3.4 楼面地价预测3.5 改造成本测算3.6 小结,3.1 改造拆复建给予标准,Part3 城中村改造经济测算,村民住宅面积： 确定现

7、有村民住宅的拆迁面积及复建面积。 处理原则：有证建筑按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建； 确定应给的村民住宅指标权益面积。处理原则为：按户均240的建设标准，住宅权益面积需扣除有证村民住宅面积。 确定应该给的公建配套面积。处理原则为：按照实际复建村民住宅量计增公建配套面积。公建配套面积系数取6，则公建配套面积=实际规划村民住宅面积6%；则村住宅的建筑面积为：居民住宅面积： 确定现有居民住宅的拆迁面积及复建面积。 处理原则：有证居民建筑按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建； 确定应该给的公建配套面积。处理原则为：按照实际复建居民住宅量计增公建配套面积。公建配套面积系数取6，则公建配套面积=实际规划住宅面积6%； 则居民住宅的建筑面积为：村集体物业面积： 确定保留不拆的物业面积； 确定村集体物业拆迁面积及复建面积。 处理原则：有证物业按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建 ；为保障村集体经济收入不降低且有一定增长所需增加的物业面积。则村集体物业建筑面积为：,3.2

8、复建建筑规模测算,Part3 城中村改造经济测算,复建村属总建筑量：25.54万m复建村民住宅面积13.38万m,户均240m；复建村集体物业12.16万m，人均95m；复建非村属建筑量：3.71万m复建非村民住宅3.71万m。合计建筑量：29.25万m。,3.3 改造给予村集体物业的测算方法,测算原则：考虑完成改造后，使鹤洞村村民的人均总收入水平达到广州市当年城市居民平均收入水平，所需要的集体物业量。测算结果：改造后的集体物业量为12.16万，村民人均95.4，取人均95。,Part3 城中村改造经济测算,Part3 城中村改造经济测算,说明：1、改造后村民人均收入拟达至目标：广州市城市居民年人均可支配收入27,610元/人。2、村民个人物业出租年纯收入5,661元/人。3、需要由集体物业保证的村民年个人收入=目标收入-村民个人物业出租年收入=27,610-5,415=22,195元/人。4、村民年人均集体物业纯收入=需要由集体物业保证的村民个人收入集体总收入分红比例=22,19560%=36,992元/人。7、预计改造完成后，鹤洞村的集体物业（商业）的租金可达38元/平方米月，则村

9、民人均集体物业返还量=村民年人均集体物业总收入（集体物业月租金*12） （1-集体物业空置率）=36,992（3812）（1-15%）95平方米/人。,3.4 楼面地价预测（住宅）,本次采用动态方式作计算估价（利息不单独计算）。计算公式：土地价格（V）=房地产销售价格-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发利润-购地税费1、预计建设期和销售期 根据本项目的特点及市场情况：先挂牌再拆迁建设，预计拆迁时间为一年，建设期需2年，销售期需2年，从建设期第二年开始销售，销售期第一年售出50%，剩余的第二年售出。取一年三年期同期银行贷款利率5.6%为折现率。2、预测各期销售楼价 根据调查本项目所在区域新近销售楼盘的售价及相关情况（见（住宅）楼盘售价调查表），结合本项目土地的位置及未来规划状况，预计项目竣工后销售期第一年售价均价可达到14500元/平方米，销售期第二年售价均价可达到14500元/平方米。备注：该销售价格为精装修价格。3、预计开发成本（1）勘查设计等前期工程费及其它服务费根据关于发布城中村改造复建成本标准指引的函（穗旧改函20109号，并结合本项目的具体情况，勘查设计等前期工程费及其它服务费以建筑安装工程费的15%计算。（2）小区配套设施费参照关于发布城中村改造复建成本标准指引的函（穗旧改函20109号，并结合本项目的具体情况，小区配套设施费取370元/。（3）不可预见费一般按前几项之和的35%，依据本项目的复杂程度，以上述13项之和的5%计算。,

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