南京房地产市场分析报告
12页1、南京市场调研报告 一、城市区位优势分析南京市是长江下游重要的中心城市,在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。1.南京是长三角经济带的重要一极 商贸流通活跃,金融机构发展迅速,在外围圈层中吸引力突出 市场经济发达,对周边城市辐射作用强劲 区域各种优势交相呼应,发展势头锐不可挡2.南京是南京一小时都市圈的核心城市南京一小时都市圈是根据宏观产业发展布局需要以及区域一体化发展要求,以发达交通和统一开放的市场体系为网络,超越行政区划界限构建的以南京为中心都市圈都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市,规划总面积逾6万平方公里。二、城市经济状况 1.经济快速增长,后续发展动力强劲近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头,至2006年国民生产总值已达到2412亿元,是2003年的1.87倍,其中商贸流通业规模、业态和区域全面实现快速扩张,经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力,可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。2.人均收入水平稳步提高,购买力逐步增强根据近几年的统计数据来看,南京市人均收入水平稳步提高,收入水平的涨幅也在逐年提升,可支配收入的提
2、高预示着居民具有了更高的购买力,在目前投资渠道缺乏的状况下,必将引起个人资产流向不动产投资领域,引起房地产买方需求的进一步扩大,人均收入水平的提升会对房地产开发销售起到推动作用。3.房地产整体市场前景看好,但政策影响不可忽视2005年以前南京市房地产投资一直保持高位增长,自2005年国家开始对房地产进行宏观调控以来,调控效果显著,南京市房地产开发投资增长速度明显减弱。至2006年投资总量仅在2005年基础上有微量增长,但投资总额的增长仍是近年房地产行业发展的整体趋势。政策影响不可小视,个案开发过程中应该充分估计政策变化带来的风险。三、城市规划的发展趋势 1. 南京市整体定位充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市2.南京市近期整体规划调整方向进一步优化了都市发展区空间结构,提出“以长江为主轴,以主城为核心,结构多元,间隔分布,多中心,开敞式的都市发展区空间格局”。强调多中心的规划思路,提出除主城外,在三个新市区要培育次区域中心,形成多核区域中心格局;明确提出开敞式的空间格局,以有利于把南京建成最佳
3、人居环境城市,使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中,在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。四、南京近年房地产市场发展综述起步期:1998年起,南京市房地产进入商品化时期,2001年以前是市场发展初期,市民对商品房认识较浅,购房存在明显的主城情结;发展期:2002、2003及2004年上半年是南京房地产的快速发展时期,产品供应量急剧放大,价格大幅上升;调整期:2004年下半年至2006年初,由于受到宏观政策影响,南京楼市步入市场调整时期,成交量阶段性萎缩,供给量明显大于需求量,价格涨幅趋缓;上升期:2006年二季度后,政策的后续影响减弱,被抑制的购房需求大量释放,销售表现量价齐升,南京房地产市场进入一个新的发展时期。2006年下半年以来,南京房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下,竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落,政府对土地资源的控制,导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨,07年春节至今,这种需求体现的尤为明显,然而整个市场成交量明显减少,通过调查原来许多开发商正准备在年
4、后推出新一批房源抢占市场,“金三银四”的季节即将到来。2006年是整个南京房产市场复苏的一年,在经过短暂的调整期后,以河西,江北为代表的一些区域楼盘,呈现了供不应求的情形,价格节节攀升,甚至带动了整个南京市场。“房价还会涨吗?”这句话成为了南京人最关注的口头禅。去年南京房产是在“涨”声一片中度过的,国家除了对土地面积的调控外,在国八条实施以来,政府也加大了对开发商一系列的监管,这也保证了购房者在买房过程中的安全性,去年据不完全统计有超过二十家的开发商在销售过程中因为违规操作而遭到强行停盘,这也体现了现在的房产市场越来越规范。从2006年以来,政府已经加大了对中小户型的开发指示,大量的土地拆迁城市改造也大大带动了整个房产市场。南京现在每年大约有十万外来者进入,其中绝大部分是年轻人,而且也正是这类人群对房子的需求最大,他们的需求最主要目标也是中小户型。据悉,今年我市还将继续把房地产市场调控作为一项重点工作,并且相关监管措施已先行出台。即合理制定今后两年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划,将优先保证中低价商品房和经济适用房项目建设用地,提高普通商品住房在供应中的比重,以适应社会不
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