民法论文论商品房买卖相关法律问题
6页1、论商品房买卖相关法律问题 目 录一、内容提要,关键词二、商品房认购书及其定金的法律性质、 1、认购书的概念 2、认购书的法律性质 3、认购书的效力 4、认购书中定金的性质及其损害赔偿问题 5、关于认购书的其他问题三、惩罚性赔偿责任的适用 1、惩罚性赔偿的性质和法律依据 2、惩罚性赔偿具有的功能 3、惩罚性赔偿责任的五种情形 4、惩罚性赔偿责任的适用条件 5、如何理解“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。 内容提要: :近几年,我国房地产讯猛发展,已成为我国国民经济的支柱产业.但是,伴随而来的商品房买卖合同纠纷逐年增加,商品住房已成为消费者投诉缺点中的难点问题,究其原因:一是因为一些开发商片面追求利润,不讲诚信,在购房合同中设置陷阱;二是因为房地产专业性强,购房者既不懂这方面的知识,也没有这方面的经验,弱势地位明显,且风险意识不强。此外还有一个重要的原因,那就是房地产领域立法滞后。有的规章和法律之间相互矛盾。为了正确、规范、及时审理商品房买卖合同纠纷,最高人民法院于2003年5月7日公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释,并于2003年6月1日生效实施。本文对商品房纠纷中
2、的认购书及其定金的法律性质、惩罚性赔偿制度的适用进行了粗浅的探讨。关键词 商品房 买卖 法律问题 一、商品房认购书及其定金的法律性质 现在很多房地产开发企业在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同之前,都自行制作了一份统一格式的认购书,要求买受人必须向其交付数额不等的认购定金.由于此时正式的购房条款并不知晓,而到签订正式的买卖合同时,却由于合同中种种不平等条款,无法与出卖人签订合同.此时,买受人想收回定金很困难,极大的损害了买受人的合法权益.在此时须对认购书和定金的性质作出准确的判断和认定. (一)认购书的概念 商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括:()买卖双方当事人的基本情况;()房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);()房屋价款计算;()定金;()签署正式买卖合同的期限。认购书常见于商品房交易中,由其引起的法律纠纷也不少。解释第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。以下就认购书相关法律问题进行简要分析。 (二)商品房认购书的法律性质 对商品房认购书性质的认定,理论界有两
3、种观点:一种观点认为认购书就是正式预售合同,因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;另一种观点认为认购书非独立的合同,因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我认为,认购书应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。 首先,认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议,根据我国合同法第二条规定,“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”,认购书应为独立的合同。 其次,认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房买卖合同。 最后,认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险,如果将认购书直接认定为商品房买卖合同,那么开发商在掌握优势信息的情况下,可能附加种种不合理条件,强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任,则会严重损害买方的利益。在实践中,很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同,但是,商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后,只要准买受人按
4、时支付了预约款,开发商就有义务保留目标房,并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到,购房合同的内容是很复杂的,商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈,但是,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此,无论是开发商还是准买受人,均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说,商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务,只要双方到期前来洽谈,并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同的行为,就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约,预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。而一般情况下,商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。 ( 三)认购书的效力 认购书为预约合同,其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为,预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约合同和本约合同最根本的区别在于:预约合同成立生效时本约合同尚未成立更未生效;故预约合同当事人仅
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