资产评估考试小抄

1、 1.1资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的。遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。1.2有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。1.3无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。1.4整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。1.5资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估的特定目的不同其评估值也不相同。1.6价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。1.7在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。1.8投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。1.9持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。1.10清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。1.11继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。1.12公开市场假设是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场

2、信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。1.13清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。1.14资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。1.15资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。2.1市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2.2成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。2.3收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2.4资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。2.5功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。2.6经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。2.7重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。

3、2.8复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。2.9更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。2.10名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。2.11实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。2.12直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。2.13间接成本指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。2.14重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。2.15成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式(即：被评估资产评

4、估值=重置成本成新率)中的成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。2.16折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原；2.17资本化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。3.1逐项清查是评估人员依据委托评估的资产清单，对所有被评估机器设备进行逐台清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。3.2抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被评估机器设备的一种方法。3.3定基物价指数是以固定时期为基数的指数，通常用百分比来表示。3.4环比物价指数是以上一期为基期的指数3.5可补偿性损耗，是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。3.6超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本，超额投资成本造成的功能性贬值即为复原重置成本与更新重置成本之差。3.7超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。3.8FOB价

5、格为离岸价，指装运港船上交货价格。3.9CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。3.10统计性鉴定是按照资产类别预先设计一套能够反映资产现时及历史状况的项目或指标，如设备名称、型号、规格、设计生产能力、规定运转里程、实际生产能力等，然后根据账、卡、测试仪表等反映出的有关数据和信息，进行逐项登记。统计性鉴定是资产评估前期工作之一，属于调查摸底，可以采取编制资产清册的方式，结合清查资产进行鉴定。这种鉴定分为宏观鉴定和微观鉴定。3.11.判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。这些指标包括设备的新旧程度、剩余经济寿命等。判断性鉴定一般是在完成统计性鉴定后才能进行，属于机器设备鉴定的第二阶段工作。3.12宏观鉴定是对机器设备在整个生产过程中的状况进行调查摸底。3.13微观鉴定是辨识设备个别性特征的过程，主要针对单台设备。3.14规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。其计算公式表示为：被评估设备的重置成本参照物设备的重置成本（被评估设备的产量参照物设备的产量）x亦即：被评估设备的重置成本=参照物设备的

6、重置成本（被评估设备的产量参照物设备的产量）x4.1房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。4.2土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。4.3土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。从横的方面看，即范围；从纵的方面看，分为三部分，即地上空间、地下空间、地表。4.4基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。4.5标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。4.6假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。4.7建筑安装工程费是指为建筑物工程而直接或间接耗费的各种材料和人工费用，一般包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定

7、编费、税金等。4.8重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。4.9价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。4.10使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的实体性贬值率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的成新率。4.11打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。4.12建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。5.1无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。5.2边际分析法是选择两种不同的生产经营方式作比较：一种是运用普通生产技术或企业原有技术进行经营，一种

8、是运用转让的无形资产进行经营，后者的利润大于前者利润的差额，就是投资于无形资产所带来的追加利润；测算各年度追加利润占总利润的比重，并按各年度利润现值的权重求出无形资产寿命期间追加利润占总利润的比重，即评估的利润分成率。5.3专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的独占权或专有权。5.4独家使用权是指在许可证合同所规定的时间和地域范围内卖方只把技术转让给某一特定买方，买方不得卖给第二家买主。同时卖主自己也不得在合同规定范围内使用该技术和销售该技术生产的产品。显然，这种转让方式卖方索价会比较高。5.5排他使用权指卖方在合同规定的时间和地域范围内只把技术授予买方使用，同时卖方自己保留使用权和产品销售权，但不再将该技术转让给第三者。5.6普通使用权是指卖方在合同规定的时间和地域范围内可以向多家买主转让技术，同时卖方自己也保留技术使用权和产品销售权。5.7回馈转让权是指卖方要求买方在使用过程中对转让的技术的改进和发展反馈给卖方的权利。5.8专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。5.9商标权是商标注册后，商标所有者依法享

9、有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，而不以使用时间先后为审批依据。商标权一般包括排他专用权(或独占权)、转让权、许可使用权、继承权等。5.10商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。5.11割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。其基本公式是：商誉的企业整体企业的各单项资产评估价值评估值资产评估值之和(含可确指无形资产)6.1流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。6.2待摊费用是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。6.3低值易耗品是指单项价值在规定限额以下或使用期限不满一年，但能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。6.4已确定的坏账损失是指评估时债务人已经死亡或破产倒闭而确实无法收回的应收账款。6.5短期投资指企业购入的各种能随时变现、持有时间不超过一年的投资，包括不超过一年的股票、债券、基金等有价证券和其他投资。6.6应收票据指企业持有的尚未兑现的各种票据。主要包括：顾客交来的自己签发的本票；顾客交来的他人签发背书的本票和汇票；企业本身签发的，经付款人承兑的汇票。7.1长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。人们通常把长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种。从资产评估的角度来看，长期投资是指企业持有的时间超过一年，以获得投资权益和收入为目的，向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为。7.2债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。7.3内在价格是一种理

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