房地产央行新政策解读报告 (青苹果)
20页1、央行新政策解读前言:央行于9月27日发布新政后,立即在地产界引起了巨大震动。我任职的万嘉地产公司立即在28日召开会议讨论,力求吃透新政策,希望有效预测新政对市场的影响。在讨论中,意见种类较多,但一致认为央行此举会对地产市场造成巨大影响。主要观点摘要:1、 不断加大的调控力度,显示了国家调增房地产行业的决心。2、 目标明确的打压投机行为。3、 央行此举更重要的是减小国有银行风险。4、 该政策对2级市场的影响尤大。5、 半年内,房价将继续保持上扬势头,但在明年5月可能出现滞销,10月过后可能会有幅度较大的振荡。本报告仅仅建立在我们共同会议预测的基础上,希望能给也在房地产行业内的舅舅提供更多的信息参考。相信舅舅会有更多的消息来源和参考信息,请您有选择的参考本报告。目录第一部分:央行新政的背景3(1) 中国的经济增长由“偏快”转向“过热” 3(2) 疯狂的成都房地产市场4(3) 美国的次贷危机及利率下调6第二部分:新政实施意图分析7(1) 抑制投机性投资7(2) 减小国有银行经营风险8(3) 提高房地产行业准入门槛9第三部分:新政影响预测10(1) 短期内房价涨幅会趋于平缓,继续保持上涨势头1
2、0(2) 小开发商的开发风险大增 11(3) 二、三级别市场受新政影响最大11(4) 08年市场趋势预测12第四部分:应对措施 13附件一:中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知附件二:美国次贷危机 第一部分:央行新政的背景1中国的经济增长由“偏快”转向“过热”今年以来,“投资增速过快、信贷投放过多、外贸顺差过大”的“三过”现象,成为当前中国经济运行中的突出问题。2003年以来,中国经济增长率每年都在10%以上。国际贸易的顺差过大及高投资回报率吸引了大量国外资金流入,导致流动性过剩、内外经济失衡。流动性过剩的另一种说法就是“热钱涌动”,大量的资金需要寻找出路。在热钱的推动下,投资率上升,金融机构会被迫加大信贷投放。此时,市场的表现形式为繁荣与通货膨胀并存。这种经济形式一般为泡沫的先兆。今年6月13日温家宝总理在国务院常务会议上强调,要继续加强和改善宏观调控,并对货币政策提出了“稳中适度从紧”的要求。“从紧”通常是指适当控制基础货币的投放,抑制贷款和货币供应量的偏快增长。货币政策“从紧”,既包括从数量上从紧,如提高存款准备金率;也包括从资金价格上从紧,如提高利率或汇率
3、升值。央行今年采用小幅度频繁加息的方式调控经济,就是这一政策的体现。但从效果来说,并不明显。从9月12日央行公布的金融数据来看,广义货币供应量仍然在高位运行,流动资金过剩的压力并未缓解,人民币贷款继续增高,8月份贷款增加3029亿,同比多出1160亿元。由此可以看出,中国经济由偏快转向过热的趋势比较明显。经济学家梁红认为,如果对流动过剩的趋势抑制不明显,央行下一步将可能采取温柔加息与人民币适度升值。梁红同时也认为,中国的经济仅仅只是过热,离泡沫相距甚远。2疯狂的房地产市场中国的总体经济形势是“略偏过热”,但房地产市场的却只能用疯狂来形容,总体情况方面,已有足够多的文章来进行评述,不再嗷述。我仅仅用8月9月,成都房地产市场的表现来说明。成都售房新记录: 珠江国际花园8月25日,珠江国际花园隆重开盘,一期房源两个半小时内即全部售空。点评:6300的均价被哄抢,开发商后悔大呼,亏了,亏了。真的亏?赚的还不够多。其它的市场表现:龙湖三千里6月2日开盘,推出800多套房当日售完。龙湖价位三期比二期,相隔仅3月,价格相差1200元。和记黄埔南城都汇一期8月4日开盘,项目没做任何宣传,所推500套房
4、子当日售完;南三环外的房价,到了恐怖的6500元,竟然被哄抢。该盘二期价格上涨到7300,三期价格上涨到8200,仍然抢完。哎,李嘉诚也亏了,早知道一期就不买那么便宜了。置信芙蓉青城8月3日为避免购房者过多而选择晚上开盘,数百套别墅当晚即告售完;价高路远,似乎不是问题。数百套别墅,竟然当晚售完,全国房地产界为之震惊,置信也亏了。卓锦城9月1日推出400套房,同样是当日售完。九龙仓电梯公寓时代豪庭9月26日开盘,三栋楼分三天推出。26日,均价8400,当天抢完。27日,均价9400,还是当天抢完。28日,均价1万1,多卖了两天,到30日售空。九龙仓也亏了。以上仅仅是当天售空的楼盘,还有更多开盘很快卖空的,还未一一细数,开发商卖亏了的叹气声响彻成都。成都房价卖多少才不亏?谁也不知道,谁也说不清楚。成都楼市“疯了” 华西都市报标题疯狂的是缺房住的购买者?显然是赌房价会继续上涨的投资者。根据科特勒经济学理论,利用银行借贷来进行投机行为是形成泡沫的主要原因。因为一旦市场出现滑坡,投机行为只有被迫“硬着陆”一途。个人观点:中国的房地产泡沫目前还谈不上破灭,但是随着众多高价买房、高价拿地等投机行为的
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