市场比较法在土地估价中的应用-土地估价市场比较法适用的估价标准
6页1、市场比较法在土地估价中的应用|土地估价市场比较法适用的估价标准 土地价格评定是指土地估价人员,依据估价目标,根据估价程序,采取科学的估价方法,并结合估价经验,经过对影响土地价格原因的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测和判定。土地估价方法关键有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本迫近法、路线价法、基准地价系数修正法等。在这几个估价方法中,最常见到的一个就是市场比较法。市场比较法依据替换原理,将估价对象和近期发生交易的类似不动产进行比较,对类似不动场成交价格进行合适地修正后,以得到待估对象在估价时点客观合理价格的估价方法。市场比较法通常公式为:估价对象价格=可比实例价格捉灰浊榭鲂拚凳齹捉灰兹掌谛拚凳齹浊蛞蛩匦拚凳齹赘霰鹨蛩匦拚凳虼嗽谠擞檬谐”冉戏保罢业胶鲜实目杀冉系亩韵螅约翱悸呛糜跋焓谐鄹竦囊蛩兀湍鼙冉虾玫牟馑愠銎兰鄱韵蟮募鄹瘛窃谑导实牟僮鞴讨校庵址椒岽嬖谝欢奈侍猓虼宋颐钦攵晕侍庖惨嘤亩圆摺?市场比较法和市场结合比较紧密,它在以近期交易实例并进行比较的基础上得到的评定对象的估价结果含有较强的现实性和说服力,反应近期不动产市场的行情,能为大家所接收。市场比较法的最大缺点关键是由其估
2、价原理和适用条件所致。因为市场比较法在非正常情况下,比准价格往往偏离不动产本身的特征,无法和收益价格相协调,如市场低迷或市场过分炒作、出现“泡沫”经济等。在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下,适用条件的限制组成该方法的缺点。除外,还有其原理所造成的需要大量信息和要求较高技术方面的问题组成的缺点。1、市场比较法在应用的过程中轻易出现的问题信息的不灵通造成寻求到的比较对象存在一定的不适应性。可比实例的选择存在一定的困难,这么就直接影响估价结果。对于估价对象的选择,估价人员也关键依据其经验,采取定性方法主观地进行筛选,也对估价结果产生间接影响。技术上的不成熟造成这种方法的实施需要花费大量的人力物力。原因修正是市场比较法的难点,难点的存在使技术利用必定存在缺点。现在,市场比较法中怎样确定原因权重和怎样提升原因修正系数的正确性没有要求。即使在估价过程中考虑到交易、日期、区域和部分原因的修正,且在确定区域和部分原因时,绘制区域和部分原因对其打分计算,不过没有对影响地价的原因的多种条件确定定量的修正系数,造成估价人员在估价过程中无章可循,主观性很大,难以把握。同时对于交易情
3、况的修正,也存在这么的情况,非正常交易情况、不一样的估价目标下全部没有确定的修正指数,这么就造成不一样的估价人员估价同一不动产而使用不一样数据产生不一样的价格的后果。地价影响原因众多,而现在修正原因类型较少,比如市场比较法中没有考虑到未来区域发展情况、经济发展情况和我国和国外经济金融走势情况等。土地估价人员的素质存在不一样的差距。部分估价人员诚信心理扭曲、职业道德缺乏、道德修养不够。市场估价法是一个和市场紧密相连,需要时时关注市场动态的估量方法。部分估价人员缺乏道德责任感,藐视市场规则,不尊重竞争对手,再加上重“关系”,、讲“人情”,从而使市场比较法这一估价方法存在一个的不公正性。对土地估价方法的理论研究不够,没有专业、专门的团体来改善现行的土地估价方法,尤其像市场比较法。2、针对市场比较法在利用过程中出现的问题及存在的缺点。我们提出改善其方法的路径。建立完善的土地市场估量信息系统现在中国城市土地市场发展还不够成熟,要做到有大量合适可比实例,提议相关部门开发建立健全土地估价信息系统,如建立土地交易信息系统,房屋交易信息系统,房屋出租信息系统等。其中系统中较为具体地记述实例的部分信息,除
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