存在欺诈行为的楼宇按揭贷款合同的效力认定

1、存在欺诈行为的楼宇按揭贷款合同的效力认定 案 情 上诉人（原审被告）：A 被上诉人（原审原告）：B支行 原审被告：C集团公司 案由：楼宇按揭贷款合同纠纷 原审原告B支行诉称 1998年12月，被告A为购买C集团公司开发的某房产向原告申请楼宇按揭抵押贷款。同年12月12日，原告B与被告A签订楼宇按揭抵押贷款合同，约定由原告B借款人民币1269495元给被告A，贷款期限为15年，月利率为6.81，逾期罚息为日万分之三，被告A以按月分期付款方式，共分180期归还贷款本息，被告A以所购房产作为贷款合同项下的抵押物。被告C集团公司提供连带责任担保。合同签订后，原告B向被告A一次性支付1269495元。被告A自1999年1月20日起至2000年2月20日按月归还到期贷款本息，其中本金60014.03元，利息96745.26元，但从2000年3月20日起便开始逾期不归还贷款本息。截止2000年3月6日，被告A拖欠到期贷款本金59691.19元，利息65977.79元，罚息4782.69元，共计人民币130451.67元。因被告A的行为构成违约，原告B决定解除贷款合同，提前收回剩余本金1149789.

2、78元，以及剩余本金之当期利息5346.52元。 请求判令：（1）解除原告B与被告A订立的贷款合同；（2）被告A归还逾期贷款本金59691.19元，利息人民币65977.79元，罚息人民币4782.69元，共计人民币130451.67元（截止2001年3月6日），以及逾期贷款本息人民币125668.98元所产生的利息；（3）被告A归还剩余贷款本金人民币1149789.78元，并支付剩余本金之当期利息人民币5346.52元，共计人民币1155136.3元，以及剩余部分贷款本息人民币1155136.3元所产生的利息；（4）被告A承担本案诉讼费用；（5）被告C集团对被告A的上述债务承担连带担保责任。 原审被告A辩称: 被告A与原告B签订的楼宇按揭抵押贷款合同意思表示不真实。被告A系C集团职工，1998年12月，在事先不知情的情况下，被要求在几份空白合同、文件上签字并留下身份证件复印件。对于上述签字行为，被告C集团法定代表人讲，购房款无须A支付，所购房产产权归公司所有。本案原告B及其有关工作人员涉嫌违法发放贷款罪，请求法院裁定驳回起诉，将本案移送公安机关处理。因为原告B及其工作人员发放楼宇按揭

3、贷款的楼盘为商业写字楼，不具备按揭贷款的条件，同时对C集团的售楼价款每平方米2万多元的房价未作评估，且未按规定对借款人的资信进行调查，借款人亦未支付40%的首期购房款。原告B及其工作人员的行为违反了商业银行法、中国人民银行个人住房贷款管理办法等有关规定，依据刑法第一百八十六条的规定，已涉嫌构成违法发放贷款罪。 原审被告C集团辩称 C集团法定代表人在该市非法吸收公众存款1.84亿元，用其中近亿元赃款投入本项房地产工程，现当事人已被公安局逮捕。犯罪嫌疑人为套取银行信贷资金，以虚假的38份购房合同、虚假的购房人40%首期款付款收据从原告B处骗取4900余万元贷款。原告B的个别领导及其工作人员明知涉案客户按揭贷款不符合个人住房贷款管理规定条件却违规发放，给国家财产造成巨大损失，故本案不属于经济纠纷案件而是经济犯罪，请求依法驳回起诉，移送公安机关处理。 原审法院查明和认定的事实 1998年11月9日，被告C集团与被告A签订一份房地产买卖合同，约定由被告A向被告C集团购买2101号房产，房价总金额为人民币2119495元，自签订之日起即日内被告A付全部楼价款的40%，即人民币850000元。 19

4、98年12月22日，原告B与被告A、被告C集团签订一份楼宇按揭（抵押贷款）合同，约定，由被告A以其从被告C集团购买的房产作为抵押物向原告B申请按揭贷款，被告C集团自愿承担本合同项下贷款本息的连带保证责任。贷款金额为人民币1269495元，贷款的期限自1998年12月22日至2014年3月20日止，共分180期归还；贷款月利率为6.8。 1998年12月24日，原告B向被告A发放贷款人民币1269495元。被告A从1999年1月20日归还第1期起至2000年2月20日按月归还到期贷款本息，其中本金60014.03元，利息人民币96745.26元。 被告A从2000年3月20日起未按合同约定支付贷款本息，截止2001年3月6日，被告A连续12期未归还到期贷款本息共计人民币130451.67元。 一审法院判决要旨 法院认为，本案楼宇按揭抵押贷款合同是原告B及被告A、被告C集团的真实意思表示，依法成立并具有法律效力。被告A、被告C集团陈述自己有套取原告贷款的企图，但依合同法的规定，并不导致合同无效。被告A、被告C集团以房价约定太高，标的物为写字楼不是公寓楼，自己出具的首期购房款证明是虚假的来抗

5、辩，违背诚实信用原则，按照法律规定，不能免除应承担的民事责任。对被告所述原告B工作人员失职行为是否达到追究刑事责任的程度，亦不能免除被告A、被告C集团依本案合同所产生的责任。 对本案的审理，不影响有关部门对本案贷款过程中可能出现的问题进行审查和调查，被告要求全案移送公安机关的要求与法律规定不符，本院不予采纳。 本案事实清楚，原告按照合同约定向被告A发放了借款，被告A、被告C集团没有按合同约定履行自己的义务，其违约行为已构成解除合同的条件，原告B要求解除合同的请求本院予以支持。被告A没有按合同的约定履行还款义务，应当承担偿还贷款本息的责任。被告C集团应当对被告A的债务承担连带保证责任。该院依据中华人民共和国民法通则第四十三条、第八十四条、第九十条、第一百一十一条、第一百一十五条，中华人民共和国担保法第十八条，中华人民共和国合同法第五十四条、第九十三条、第九十四条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条规定判决： （1）解除本案贷款合同；（2）被告A应于本判决生效之日起10日内向原告偿还贷款本金人民币59691.19元，利息人民币65977.79元，罚息人民币4782.69元，共计人民币130

6、451.67元（截止2001年3月6日），以及逾期贷款本息人民币125668.98元所产生的利息（按中国人民银行规定的计收逾期贷款的利率标准，从2001年3月6日起计至本判决确认的还款日止）；（3）被告A应于本判决生效之日起10日内向原告B偿还剩余贷款本金人民币1149789.78元，并由被告A支付剩余本金之当期利息人民币5346.52元，共计人民币1155136.3元。以及剩余部分贷款本息人民币1155136.3元所产生的利息（按中国人民银行规定的计收逾期贷款的利率标准，从2001年3月6日起计至本判决确认的还款日止）；（4）被告C集团对被告A的本案债务承担连带清偿责任。 上诉人A上诉称 被上诉人的行为涉嫌违法发放贷款罪，依先刑后民原则，一审法院应将本案移送公安部门。被上诉人与C集团串通，假借楼宇按揭名义，实际上向C集团发放巨额贷款。一审法院回避了对被上诉人贷款发放过程中是否履行法律、法规规定的贷款审查程序问题，定性错误，要求二审法院撤销一审判决，将本案移送公安机关。 被上诉人B答辩称 本案为经济纠纷案件，被上诉人及其工作人员没有经济犯罪嫌疑，更无证据证明被上诉人与C集团串通。被上诉

7、人及其工作人员在发放按揭贷款过程中，严格遵守金融法律法规，尽到审查职责，上诉人诉称被上诉人违法发放按揭贷款没有事实和法律依据，请求维持原判。 原审被告C集团陈述称 一审程序违法。诉讼主体C集团变更为清算小组没有办理变更手续，一审合议庭临时变更没有告知当事人。一审判决认定事实错误，借款人没有偿还能力被上诉人没有查实，房价款未经评估，请求支持上诉人的上诉请求。 二审法院查明和认定的事实 与一审法院相同 二审法院判决要旨 上诉人认为被上诉人与C集团串通骗取上诉人签订合同，涉嫌违法发放贷款罪的证据不足，本案不应移送公安机关。上诉人主张不能对商业写字楼的购买人发放按揭贷款，但不能证明法律、法规对此有禁止性规定。因此，该房地产的性质不影响合同的效力。 被上诉人对上诉人的资信状况和房产价值没作进一步审查，轻信上诉人和C集团签署的合同，应视为被上诉人放弃其民事权利的行为，不影响贷款合同的效力。上诉人认为在借款借据上的签名不真实，但没有按一审法院要求预交鉴定费，应视为放弃异议的权利。C集团在一审时即以清算小组的名义参加诉讼，各方对一审合议庭成员变更没有提出异议，因此，C集团的陈述意见也不成立。依照中华人

8、民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉、维持原判。 评 析 本案中，双方争议焦点有二：一、借款合同是否无效？二、民事诉讼程序是否应因经济犯罪嫌疑而全案移送公安机关？ 原审原告基于合同有效主张合同债权，而两被告均以当事人双方意思表示不真实、原告系违法发放贷款为由主张借款合同无效。那么，本案中楼宇按揭合同的效力究竟如何？ 合同是当事人间设立、变更、终止民事权利、义务的协议，合同一经依法成立且符合法律规定的生效要件即具有法律约束力。根据合同法的规定，合同的生效要件有三：一、主体适格，即合同当事人具有行为能力；二、当事人意思表示真实；三、合同标的不违反法律和社会公共利益。不符合上述生效要件的合同又有三种类型：无效合同、效力待定合同和可撤销合同。具体来讲，主体不适格的合同、无权代理的合同属于效力待定的合同；因重大误解订立的合同，在订立合同时显失公平的合同以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属于可撤销的合同；以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，以合法形式掩盖非法目的的合同

9、，损害社会公共利益的合同及违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。 本案中的楼宇按揭合同是否如两被告辩称的那样，属于无效合同？首先，是否存在欺诈的合同都是无效合同呢？根据合同法的规定，对于欺诈，只有损害国家利益的合同方为无效。本案中，两被告以欺诈的手段，骗取原告的贷款，损害原告的利益，但并未损害国家利益，属于可撤销的合同，但享有撤销权的是受欺诈人原告而非被告，被告无权撤销合同或主张无效。其次，对于两被告关于合同违反法律而无效的争辩，我们认为也站不住脚。被告认为原告违反法律的情形有：原告及其工作人员发放楼宇按揭贷款的楼盘为商业写字楼，按照中国人民银行个人住房贷款管理办法的规定不具备按揭贷款的条件；未按商业银行法规定评估抵押物价值，调查借款人资信。暂且不论原告银行是否存在被告主张的上述违法事实，即使真如被告所称，合同也不应因之无效。我们认为，不能机械地理解合同法中关于违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效的规定。合同违法，指的是合同标的行为违反法律，合同中某些并非标的行为的内容或者订立、履行过程中存在的某些违法行为，并不必然导致合同无效。 比如合同双方协议购买一批易燃货物，约定存放交付货物的仓库的消防设施违反消防法的强制性规定，但买卖合同并不因之无效。本案情形也是如此，原告银行调查借款人资信、评估抵押物价值仅仅是订立合同前的准备行为，并非合同的标的行为，这些行为违法并不导致合同无效。原告银行发放按揭贷款作为该合同的标的行为，其本身并不违法，合同当然有效。另外，判断合同是否因违反法律的强制性规定而导致无效，还应当具体分析法律条款的规范目的。商业银行法规定：商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查；商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。上述条款规范目的在于保障商业银行经营的安全性，如

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