房地产开发贷款审查要点精编版
4页1、房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。2、资金密集性。3、区域性较强。4、自偿性特征。三、项目审查判断三大关键因素区位和客户群销售风险-完工风险股东品牌和实力商住项目 财务风险成本与价格实力:完工风险、整体抗风险能力-品牌:销售风险除上述外部条件外,内部的管理和操作风险2(抵押、预售资金监管)是风险管控的关键四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景,实际控制人(追溯到最高一级)的实力和市场品牌。1、股东(实际控制人)的实力和品牌:1(1)股东是否央企、省市国企或大型民营房企;如股东构成有各类财务投资者,须关注是否明股实债、 股权结构的稳定性, 授信方案须提出保障我行权益的措施;(2)股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间,开、竣工面积等;关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况;(3)市场对其品牌的认可度:近几年全国销售排名(克而瑞排名)或区域性排名。2、在建项目以及土地储备情况,关注在一、二、三四线城市的占比。3、集团财务情况
2、,关注集团整体债务压力情况,判断整体抗风险能力。申请人财务情况, 关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、 申请人其他项目融资落实情况、 本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度,关注当地市场对该区域的认可度(一)地理位置:分为三类,主城区、大型居住新区以及其他地区,具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。1 、大型居住新区:关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况,以及当地居民对该区域的认可度。是否政务 / 商务或居住新区核心地段等2 、其他地区:分析该地区有哪些特殊优势,针对的销售对象。(二)周边生活配套设施情况1 、与主城区之间的交通情况:轨道交通情况、跨河大桥(或跨河隧道)情况(有河相隔的)。2 、是否在学区房范围(划归的重点小学和初中情况) ,六、项目自身审查要点(一)项目土地审查要点主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。1、土地取得过程和取得方式。2、土地成本和支付情况,并计算楼面地价。23、土地证取得情况及相关记载内容。4、土地出让合同中是否有配建保
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