房地产开发项目成本控制培训

1、房地产开发项目的成本控制一、可研阶段成本控制的工作重点一、可研阶段成本控制的工作重点主讲内容：主讲内容：二、设计阶段成本控制重点二、设计阶段成本控制重点三、招标阶段成本部门的其他控制重点招标阶段成本部门的其他控制重点四、合同履约阶段成本控制重点合同履约阶段成本控制重点五、三边工程成本如何控制五、三边工程成本如何控制六、变更洽商控制的重点六、变更洽商控制的重点七、施工索赔管理七、施工索赔管理八、如何实现成本动态控制八、如何实现成本动态控制九、竣工结算阶段成本控制重点九、竣工结算阶段成本控制重点十、总公司、项目公司成本管理体系十、总公司、项目公司成本管理体系一、可研阶段成本控制的工作重点n可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。策提供科学的依据。n可行性研究

2、报告的结构和内容可行性研究报告的结构和内容1 1、总论：项目背景、概况、问题和建议、总论：项目背景、概况、问题和建议2 2、市市场场调调查查与与预预测测：为为可可研研的的重重要要环环节节，内内容容包包括括：市市场场现现状状调调查查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析3 3、资资源源条条件件评评价价：资资源源可可利利用用量量、资资源源品品质质情情况况、资资源源赋赋存存条条件件、资源开发价值资源开发价值4 4、建建设设规规模模与与产产品品方方案案：建建设设规规模模与与产产品品方方案案构构成成、建建设设规规模模与与产产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案品方案比选、推荐的建设规模与产品方案5 5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案6 6、技技术术方方案案、设设备备方方案案和和工工程程方方案案：技技术术方方案案选选择择、主主要要设设备备方方案案选择、工程方案选择选择、工程方案选择7 7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案、原材料燃料供应：主要原材料供应方案

3、、燃料供应方案8 8、总总图图运运输输与与公公用用辅辅助助工工程程：总总图图布布置置方方案案、场场内内外外运运输输方方案案、公公用工程与辅助工程方案用工程与辅助工程方案9 9、节能措施：节能措施、能耗指标分析、节能措施：节能措施、能耗指标分析1010、节水措施：节水措施、水耗指标分析、节水措施：节水措施、水耗指标分析1111、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施措施1212、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施施、卫生保健措施、消防设施1313、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训力资源配置、员工培训1414、项目实施进度：建设工期、实施进度安排、项目实施进度：建设工期、实施进度安排1515、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表1616、融资方案：融资组织形

4、式、资本金筹措、债务资金筹措、融资、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析方案分析1717、财财务务评评价价：财财务务评评价价基基础础数数据据与与参参数数选选择择、销销售售收收入入与与成成本本费费用用估估算算、财财务务评评价价报报表表、盈盈利利能能力力分分析析、偿偿债债能能力力分分析析、不不确确定定性性分分析析、财财务务评评价结论价结论1818、国国民民经经济济评评价价：影影子子价价格格及及评评价价参参数数选选取取、效效益益费费用用范范围围与与数数值值调调整整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论1919、社社会会评评价价：项项目目对对社社会会影影响响分分析析、项项目目与与所所在在地地互互适适性性分分析析、社社会会风风险险分析、社会评价结论分析、社会评价结论2020、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策2121、研研究究结结论论与与对对策策：推推荐荐方方案案总总体体描描述述、推推荐荐方方案案优优缺缺点点描描述述、主主要要对

5、对比比方案、结论与建议方案、结论与建议n可行性研究的重点市场调查、产品方案、财务评价市场调查、产品方案、财务评价二、设计阶段成本控制重点1 1、执行设计标准、执行设计标准2 2、推行标准设计、推行标准设计3 3、推行限额设计、推行限额设计4 4、设计方案优选、设计方案优选5 5、价值工程应用、价值工程应用6 6、项目设计的经济评价、项目设计的经济评价n设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。千千万。n初步设计阶段：影响投资初步设计阶段：影响投资75%75%95%95%n技术设计阶段：影响投资技术设计阶段：影响投资35%35%75%75%n施工图设计阶段：影响投资施工图设计阶段：影响投资5%5%35%35%n设计阶段成本控制重点1 1、执行设计标准、执行设计标准设计标准的作用：设计标准的作用：1 1）对规模、内容、建造标准进行控制；）对规模、内容、建造标准进行控制；2 2）保证安全性和使用功能；）保证安全性和使用功能；3 3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；4 4）提

6、供控制工程投资的方法和依据；）提供控制工程投资的方法和依据；5 5）减少设计工作量，提高设计效率；）减少设计工作量，提高设计效率；6 6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。2 2、推行标准设计、推行标准设计 通通用用的的标标准准图图、通通用用图图和和复复用用图图。采采用用标标准准设设计计可可加加快快设设计计进进度度1 12 2倍，节约建设投资倍，节约建设投资10%10%15%15%。3 3、推行限额设计、推行限额设计 按按批批准准的的投投资资估估算算控控制制初初步步设设计计，按按批批准准的的初初步步设设计计总总概概算算控控制制施施工工图图设设计计。即即将将上上阶阶段段设设计计审审定定的的投投资资额额和和工工程程量量先先行行分分解解到到各各专专业业，然然后后再再分分解解到到各各单单位位工工程程和和分分部部工工程程。各各专专业业在在保保证证使使用用功功能能的的前前提提下下，按按分分配配的的投投资资限限额额控控制制设设计计，严严格格控控制制技技术术设设计和施工图设计的不合理变更。计和施工图设计的不合理变更。限额设计控制工作的主要内容限额设计控制工作

7、的主要内容1 1）重视初步设计的方案选择）重视初步设计的方案选择2 2）严格控制施工图预算）严格控制施工图预算 重点在工程量控制方面重点在工程量控制方面3 3）加强设计变更管理）加强设计变更管理4 4）强化指标管理）强化指标管理 如如结结构构专专业业的的混混凝凝土土含含量量，钢钢筋筋含含量量等等；安安装装工工程程设设备备的的国国产产化化；园林工程中的软硬比等园林工程中的软硬比等4 4、设计方案优选、设计方案优选5 5、价值工程应用、价值工程应用n优化设计方案价值工程（优化设计方案价值工程（Value EngineeringValue Engineering，VEVE）又称为价值）又称为价值分析（分析（Value AnalysisValue Analysis，VAVA）是一门新兴的管理技术，是降低成）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品

8、或服务的必要功能，总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。从而提高产品或服务的价值。价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即“V VF/CF/C”。这条提示了。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：的五条方法：n（1 1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。）保持开发项目功能不变，降低项目投资。（2 2）投资不变，提高项目功能。）投资不变，提高项目功能。（3 3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。（4 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。）降低一些次要功能，使成本大幅降低。（5 5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。资。6 6、合同措

9、施、合同措施n采采用用合合同同措措施施，有有效效控控制制造造价价针针对对目目前前设设计计人人员员经经济济观观念念淡淡薄薄，设设计计变变更更随随心心所所欲欲。应应在在设设计计合合同同经经济济条条款款上上，增增加加设设计计变变更更及及修修改改的的费费用用额额度度限限制制条条款款，如如设设计计变变更更费费超超出出施施工工合合同同价价的的某某一一比比例例（如如5%5%）时时，则则扣扣罚罚一一定定比比例例的的设设计计费费（设设计计质质保保金金）。采采取取一一定定的的约约束束力力是是对对设设计计规规范范、设设计计标标准准、工工程程量量与与概概预预算算指指标标等等各各方方面面控控制制的的一一种种举举措。措。项目设计的经济评价n影响工程设计经济的主要因素：影响工程设计经济的主要因素：建建筑筑的的设设计计有有技技术术性性，更更包包含含设设计计的的科科学学性性和和经经济济性性，研研究究和和分分析析设设计计经经济济的的影影响响因因素素，对对寻寻求求工工程程设设计计经经济济效效果果的的途途径径，降降低低工工程程造造价价有有着着极极其其重重要要的的作作用用。影影响响建建筑筑设设计计方方案案经经济济性性的的主主要

10、要因素有以下八个方面。因素有以下八个方面。1 1、建建筑筑造造价价构构成成比比。建建筑筑造造价价构构成成比比反反映映的的是是不不同同工工程程部部位位的的造造价价占占总总造造价价的的比比值值。分分析析这这个个可可以以找找出出降降低低造造价价、提提高高经经济济效效果果的的方向。方向。2 2、户户型型。小小户户型型单单方方造造价价比比大大户户型型高高，因因为为小小户户型型内内墙墙多多，相相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。3 3、层层高高。室室内内净净高高直直接接影影响响建建筑筑造造价价。降降低低层层高高可可以以：直直接接节节省省投投资资；节节约约建建筑筑材材料料和和劳劳动动消消耗耗，减减轻轻建建筑筑自自重重，提提高高抗抗震震能能力力；降降低低采采暖暖能能耗耗，节节约约能能源源，提提高高建建筑筑密密度度；节节约约用用地，同时，也有利于节省市政投资。地，同时，也有利于节省市政投资。4 4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。5 5、建建筑筑的的平平面面形形状状。一一般般来来说说，建建筑筑的的平平面面形形

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