已降重新收入准则对房地产企业的影响研究

新收入准则对房地产企业的影响研究 ——以万科集团为例 [摘要] 在社会经济迅速发展的背景之下，越来越多的新型业务开始进入市场，企业的收入结算方式也呈现出多样化的特点，传统的收入准则难以合理的进行收入确认和计量。为了更好的解决问题，我国充分的结合国际的会计准则中收入准则的特点，对国内的收入准则进行调整和完善，并在2017年对原有的收入准则进行了调整和优化，即最新颁布的《企业会计准则第14号——收入》，让我国会计准则向国际准则看齐。在完善补充原本收入准则后，构建了统一的收入确认模型，有效的解决了在传统收入确认标准当中存在的确认标准模糊的问题，使得不同行业、经济体和交易方式的收入确认能够进行有效的对比。本文主要通过房地产企业的角度，介绍了新收入准则发生的背景以及新收入准则的变化内容。同时，结合万科集团的具体案例,从盈利能力、营运能力、和偿债能力三个方面的财务指标说明新收入准则的应用对房地产企业产生的影响，并给出三点关于应用新收入准则的注意事项。 [关键词] 新收入准则 房地产企业 万科集团 影响 注意事项 Research on the Impact of New Income Standards on Real Estate Enterprises ——Take Vanke Group as an example Abstract：In the context of rapid social and economic development, more and more new businesses have begun to enter the market, and the current income settlement methods of enterprises also show diversified characteristics. Traditional income standards are difficult to reasonably carry out income recognition and measurement. . In order to better solve the problem, my country fully integrated the characteristics of the income standards in the international accounting standards, adjusted and improved the domestic income standards, adjusted and optimized the original income standards in 2017, and introduced new amendments. The standard "Accounting Standards for Business Enterprises No. 14-Revenue" has brought my country's accounting standards and international standards to a state of convergence. After revising the original revenue standards, a unified revenue recognition model was constructed, which effectively solved the problem of vague recognition standards in traditional revenue recognition standards, and enabled revenue recognition in different industries, economies, and transaction methods. Make effective comparisons. This article mainly introduces the background of the new income standards and the changes in the new income standards from the perspective of real estate companies. At the same time, combined with the specific case of Vanke Group, it explains the impact of the application of the new income standard on real estate companies from the three financial indicators of profitability, operating capacity, and solvency, and gives three points about the application of the new income standard. Precautions. Keywords：New income standard Real estate company Vanke Group Influence Matters needing attention 目 录 引言 1 一、 新收入准则的主要变化 1 （一） 统一收入确认模型 1 （二） 收入确认条件 2 （三） 多重交易安排合同的会计处理 3 二、 新收入准则下万科集团的收入概况 4 （一） 万科集团概况 4 （二） 新收入准则下万科集团的收入概况 4 三、 新收入准则对房地产企业的影响分析——以万科集团为例 5 （一） 盈利能力影响分析 6 （二） 营运能力影响分析 7 （三） 偿债能力影响分析 9 四、 房地产企业应用新收入准则应注意的问题 11 （一） 重分类的调整 11 （二） 盈余管理空间加大 11 （三） 提高信息披露质量 11 结论 13 参考文献 15 引言 在2006年二月，就企业会计准则指导意见财政部先后出台了《企业会计准则第15号——建造合同》（以下简称“旧收入准则”）和《企业会计准则第14号——收入》。在准则中，明文指出了企业收入计量和确认的相关信息披露要求。但是在当前市场经济迅速发展的过程当中，交易结算方式呈现出多样化的特点，并且交易内容也越来越复杂，这就导致在对企业的收入进行确认和计量的过程当中存在着较多的问题和缺陷，尤其是在房地产企业中较为明显。从我国国民经济发展看，房地产行业是其重要支力。所以从整体上来看，其盈利能力是巨大的。然而房地产企业在收入确认时点中存在一个问题：在旧的收入准则中，房地产企业需要根据“风险与报酬转移模型”来确认收入，其收入确认集中在一个点上，就会导致在每个资产负债表日的收入波动较大。针对房地产企业收入确认，新收入准则给出了详明的时点划分。因此，在开展收入确认工作时，房地产企业只需遵守时间要求。这就分散了收入确认时间，降低资产负债表日的收入波动。因此，只有对房地产公司收入确认、计量和信息披露的处理进一步规范，才能真实、可靠、准确地反映房地产公司的盈利能力。鉴于此，对现行收入相关准则健全补充势在必行，它具有较强的现实意义。 一、 新收入准则的主要变化 （一） 统一收入确认模型 在旧准则中，对收入做出了明确的划分，把收入细化为建造合同收入、让渡资产使用收入、销售商品收入、提供劳务收入等。其中在旧准则当中，将销售收入准则和建造合同准则划分开来，但是实务中却没有对它们进行非常明确的划分。因此会导致如果两类合同的交易相似,却选择了不同的收入确认方式，那么它们对于企业来说产生的经济利益也不相同。 从财政部于2017年七月出台的收入准则看，其中对建造合同准则和销售收入准则并未明确归类，只是在收入确认模型中添加这些准则。就客户合同所生成的收入，以合同收入确认原则为依据，进一步规范管理。与此同时，打破服务和商品之间的壁垒，消除了在旧收入准则下同类交易不同收入确认方式的不一致。 （二） 收入确认条件 旧收入准则中第四条规定，销售商品收入同时满足以下四个条件，就能予以确人收入。新收入准则第五条规定，当企业与客户之间的合同同时满足以下五个条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入。 表1-1 新旧准则关于收入确认条件的对比表 旧收入准则 新收入准则 l 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 l 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 l 相关的经济利益很可能流入企业 l 相关的收入和成本能够可靠地计量 l 合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务 l 该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务 l 该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款 l 该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额 l 企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回 最大的转变就在于对“风险报酬转移”取缔“控制权转移”的必备因素重点说明，也就是调整收入确认时点。基于旧准则，报酬和转移销售商品风险是其界定收入确认时点的两大依据，体现了谨慎性原则。站在销售方角度，应对对方有没有真正承担销售商品的报酬和风险考量，如果不是，就难以对收入确认。转让商品所有权实物或凭证，或者购买方签字确认，即风险报酬的转移形式。 基于新收入准则，劳务的控制权转移或销售商品是其界定收入确认时点的两大依据，体现了相关性原则。新准则改用合同角度，明确合同双方权利义务，不对提供劳务、商品销售和建造合同分类。以企业所签履行合同中所提义务，把商品服务的“控制权转移”作为收入确认时间。换位购买方角度，对商品的使用及利益获取进行斟酌。假设是，则确认收入。收入确认依据具体情况对时段和时点分期完成确认。意思是，在既定时段内，履约义务有没有达到履行条件，假设是，在对收入确认时则要从时段出发，否则通过时点确认收入。 （三） 多重交易安排合同的会计处理 对于含有若干个交易存在的合同，这类合同有大同小异之处。所谓多重交易，即某一笔交易同时关联若干个交易对象。而这些被关联交易对象与对象之间，不排除存在捆绑关系的可能性。对此，可以把其看做是机器销售赠送安装服务或者筷子和碗配到售卖。在旧收入准则下仅仅提供了非常有限的指引。因此即使面对同一交易，但因为企业不同其做出的会计处理也有所出入，同时在处理类似的交易时所做出的会计处理也会存在着一定的差距。 针对多个交易同时存在的合同会计处理，而新收入准则为其指出了明确方向，即五步法：在合同日当天企业必须评估合同、对合同中提及的履约义务逐一甄别、确认交易收入、以合同中所提的各个服务或商品的单独售价向履约义务中平均摊开，并且做好收入确认工作。其中，履约义务理论渗透到新收入准则中。同时，进一步明确了合同各项履约义务对交易价格均摊的操作步骤。总之，在超过一个的履约义务存在于同一合同中时，一旦合同生效，就要严格遵守既定比例，在各项履约义务中分摊交易价格。 二、 新收入准则下万科集团的收入概况 （一） 万科集团概况 在上世纪八十年代中期，万科企业股份有限公司创办，它以专业住宅开发为主营业务，是我国为数不多的大型规模企业之一。万科集团早在1989年就把股份化改造工作落实完成，对外吸纳到资金两千八百万元人民币。在1991年时，万科把企业二次在深圳证券交易所上市。在1988年时，万科正式向房地产行业进军。在1922年时，其对外宣布并明确大众住宅开发为企业着力点。直至2015年，万科世博馆在意大利米兰世博会崭露头角。《财富