山东海化:山东海化氯碱树脂有限公司资产评估报告
45页1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制山东海化集团有限公司拟转让股权涉及的山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益评估项目资 产 评 估 报 告中资评报字(2022)111号中资资产评估有限公司二二二年三月三十日山东海化集团有限公司拟转让股权涉及的山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益评估项目资产评估报告目录声明1资 产 评 估 报 告 摘 要2资 产 评 估 报 告 正 文4一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况4二、评估目的11三、评估对象和评估范围11四、价值类型及其定义15五、评估基准日15六、评估依据15七、 评估方法19八、评估程序实施过程和情况32九、评估假设34十、评估结论36十一、特别事项说明38十二、资产评估报告的使用限制说明40十三、资产评估报告日41资产评估报告附件错误!未定义书签。II中资资产评估有限公司一、 与评估目的相对应的经济行为文件错误!未定义书签。二、 专项审计报告错误!未定义书签。三、 委托人和被评估单位营业执照错误!未定义书签。四、 评估对象涉及的主要权属证明资料错误!未定义书签。五、 委托人和其他相关当事人的承诺函错
2、误!未定义书签。六、 签名资产评估师的承诺函错误!未定义书签。七、 资产评估机构备案文件或者资格证明文件错误!未定义书签。八、 资产评估机构法人营业执照副本错误!未定义书签。九、 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件错误!未定义书签。十、 资产评估委托合同错误!未定义书签。声明一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外, 其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。四、 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、 资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
3、准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、 资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。七、 评估对象涉及的资产清单、负债清单、未来经营预测由委托人、被评估单位申报并经其签章确认。根据资产评估基本准则第十四条的规定,委托人、被评估单位应当依法提供并保证资料的真实性、完整性、合法性。八、 我们与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。九、 我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查; 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托人和相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。42中资资产评估有限公司山东海化集团有限公司拟转让股权涉及的山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益评估项目资产评估报告摘要中资评报字(2022)111号中资资产评估有限公司接受山东海化集团有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵
4、循独立、客观、公正的原则,按照必要的评估程序, 对山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下:评估目的:根据山东海化集团总经理办公会纪要(2022)10 号,山东海化集团有限公司拟转让持有的山东海化氯碱树脂有限公司股权,需对涉及的山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益的市场价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。评估对象:山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益。 评估范围:山东海化氯碱树脂有限公司全部资产及负债。价值类型:市场价值评估基准日:2022 年 2 月 28 日评估方法:资产基础法、收益法评估结论:本评估报告选用收益法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下:山东海化氯碱树脂有限公司账面净资产为 22,154.02 万元,评估后净资产为65,500.18 万元,较账面净资产评估增值 43,346.15 万元,增值率为 195.66%。本资产评估报告评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。重大特别事项说明:1. 至评估报告日,山东海化氯碱树脂有限公司新的项目:氯碱-双氧水项目、3515 吨/年工业氢气及 2700 吨/年
5、新能源氢气项目、10 万吨/年过碳酸钠项目、氯碱-废氯吸收安全应急能力提升及次氯酸钠增产项目尚处于设计或前期准备阶段, 本次预测期未考虑该事项的影响。2. 评估范围内部分房产未取得产权证,评估时以被评估单位填报的建筑面积计算评估值,如以后取得的房产证上的面积与评估采用的面积不一致,应按证载面积调整相应的评估结果。3. 经现场勘察核实,评估范围内部分资产无实物或已报废,被评估单位已对此情况的原因出具了书面说明,本次评估按零或可回收净值确定评估值,详细情况见设备评估明细表。本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人,除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用。重要提示以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。山东海化集团有限公司拟转让股权涉及的山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益评估项目资产评估报告正文中资评报字(2022)111号山东海化集
6、团有限公司:中资资产评估有限公司接受贵公司的委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法、收益法,按照必要的评估程序,对山东海化集团有限公司拟转让股权涉及的山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益在 2022 年 2 月 28 日市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况本次评估委托人为山东海化集团有限公司,被评估单位为山东海化氯碱树脂有限公司,资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。(一) 委托人概况名称:山东海化集团有限公司统一社会信用代码:91370700165442384W 类型:其他有限责任公司住所:山东省潍坊市滨海区法定代表人:孙令波注册资本:柒亿贰仟肆佰肆拾玖万肆仟捌佰零叁元陆角贰分成立日期:1996年02月28日营业期限:1996年02月28日至2046年02月27日经营范围:许可项目:危险化学品生产;危险化学品经营;发电业务、输电业务、供(配)电业务;建设工程施工;餐饮服务;特种设备安装改造修理; 特种设备
7、制造;特种设备设计;检验检测服务;货物进出口;技术进出口;食品添加剂生产;自来水生产与供应;住宿服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目:化工产品生产(不含许可类化工产品);化工产品销售(不含许可类化工产品);建筑材料销售;金属材料销售;木材销售;五金产品批发;轴承销售;阀门和旋塞销售;润滑油销售;涂料销售(不含危险化学品); 橡胶制品销售;塑料制品销售;办公用品销售;日用杂品销售;劳动保护用品销售;肥料销售;煤炭及制品销售;专用化学产品销售(不含危险化学品); 水泥制品销售;电工器材销售;紧固件销售;计算机软硬件及辅助设备批发; 密封件销售;炼油、化工生产专用设备销售;特种设备销售;泵及真空设备销售;物料搬运装备销售;电力电子元器件销售;消防器材销售;电工仪器仪表销售;通讯设备销售;玻璃纤维增强塑料制品销售;风机、风扇销售;制冷、空调设备销售;物业管理;住房租赁;非居住房地产租赁;小微型客车租赁经营服务;园林绿化工程施工;城市绿化管理;专业保洁、清洗、消毒服务;广告制作;会议及展览服务;装卸搬运;技术服务、技
8、术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;专用设备修理;机械零件、零部件销售;机械设备销售;木材加工;机械设备租赁;金属切削加工服务;金属门窗工程施工; 专用设备制造(不含许可类专业设备制造);机械零件、零部件加工;通用设备修理;金属制品修理;炼焦;石油制品销售(不含危险化学品);润滑油加工、制造(不含危险化学品);专用化学产品制造(不含危险化学品);劳务服务(不含劳务派遣);食品添加剂销售;陆地管道运输;普通货物仓储服务(不含危险化学品等需许可审批的项目);停车场服务;再生资源销售;生产性废旧金属回收;食品销售(仅销售预包装食品)。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)。(二) 被评估单位概况1. 注册登记情况名称:山东海化氯碱树脂有限公司统一社会信用代码:91370700764812914Q类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资) 法定代表人:赵玉华注册资本:壹亿伍仟玖佰叁拾贰万叁仟零肆拾柒元陆角玖分成立日期:2004年08月02日营业期限:2004年08月02日至2024年08月01日住所:潍坊海化开发区60万吨纯碱厂西200米经营范围:生产氯
9、气、氢氧化钠、盐酸、稀硫酸、次氯酸钠、氢气,聚氯乙烯,销售本公司生产的产品。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,有效期限以许可证为准)2. 历史沿革1) 设立山东海化氯碱树脂有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)系于2004年7月10 日经山东省人民政府批准设立的外商投资企业(批准证书商外资鲁府潍字2029号)。根据中外合资山东海化氯碱树脂有限公司章程,公司注册资本1945万美元(折合人民币16000万元),法定代表人为曹希波,设立时股权结构如下:股东名称认缴出资额(万元)认缴比例(%)出资方式认缴出资额(万美元)山东海化股份有限公司5,312.3033.202货币646佳成投资有限公司4,500.0028.125货币547潍坊嘉益投资有限公司3,187.7019.923货币387亚太国际(集团)发展有限公司3,000.0018.750货币365合计16,000.00100.001,945.002) 第1次股权变更根据潍坊市对外贸易经济合作局文件关于对“山东海化氯碱树脂有限公司”股权变更的批复【潍外经贸外资字(2004)第795号】,批准合资企业股权变 更,原投资
10、方“亚太国际(集团)发展有限公司”所持公司18.8%的股权,计365万美元全部转让给原投资方山东海化股份有限公司,权利、义务、债权作相应转让。股权转让后,合资企业总投资仍为2375万美元,注册资本仍为1945万美元。根据山东正源和信有限责任会计师事务所潍坊分所出具的验资报告【鲁正信验字(2004)第3233号】,变更后股权结构如下:股东名称认缴出资额(万元)认缴比例(%)出资方式实缴出资额(万美元)山东海化股份有限公司8,312.3051.952货币1,004.297237佳成投资有限公司4,500.0028.125货币135.00潍坊嘉益投资有限公司3,187.7019.923货币385.141421合计16,000.00100.001,524.4386583) 第1次变更法人根据2005年8月2日山东海化氯碱树脂有限公司董事会决议,公司法定代 表人由曹希波变更为张忠生。4) 注册资本金实缴到位根据山东正源和信有限责任会计师事务所潍坊分所于2005年10月20日出具的验资报告【鲁正信验字(2005)第3091号】,注册资本金已全部实缴到位:股东名称认缴出资额(万元)认缴比例(%)出资
11、方式实缴出资额(万美元)山东海化股份有限公司8,312.3051.952货币1,011.00佳成投资有限公司4,500.0028.125货币547.00潍坊嘉益投资有限公司3,187.7019.923货币387.00合计16,000.00100.001,945.005) 第2次变更法人根据2010年8月12日潍坊市商务局文件关于对山东海化氯碱树脂有限公司 变更经营范围及董事会成员的批复【潍商务外资字(2010)第247号】,公司法定 代表人由张忠生变更为常炳铎。6) 第2次股权变更根据2014年10月24日潍坊市商务局文件关于对山东海化氯碱树脂有限公司 股权转让的批复【潍商务外资字(2014)第154号】,公司股权发生变更,变更后 股权结构如下:股东名称认缴出资额(万元)认缴比例(%)出资方式实缴出资额(万美元)山东海化集团有限公司8,312.3051.952货币1,011.00佳成投资有限公司4,500.0028.125货币547.00潍坊嘉益投资有限公司3,187.7019.923货币387.00合计16,000.00100.001,945.007) 第3次股权变更根据2015年1
12、2月15日潍坊市商务局文件关于对山东海化氯碱树脂有限公司 股权转让的批复【潍商务外资字(2015)第152号】,公司股权发生变更,变更后 股权结构如下:股东名称认缴出资额(元)认缴比例(%)出资方式实缴出资额(元)山东海化集团有限公司82,816,120.1951.98货币82,816,120.19潍坊嘉益投资有限公司76,506,927.5048.02货币76,506,927.50合计159,323,047.69100.00159,323,047.698) 第4次股权变更根据2018年6月29日山东海化氯碱树脂有限公司章程修正案,公司股权发生 变更,变更后股权结构如下:股东名称认缴出资额(万元)认缴比例(%)出资方式出资时间山东海化集团有限公司82,816,120.1951.98货币2014 年 9 月 28 日范成滨13,524,614.878.4888货币2015 年 11 月 15 日刘茂光8,439,182.515.2969货币2015 年 11 月 15 日王宗生6,319,389.373.9664货币2015 年 11 月 15 日张欣元8,221,069.265.160
13、0货币2015 年 11 月 15 日韩志云2,208,376.761.3861货币2015 年 11 月 15 日任春红18,068,667.5211.3409货币2015 年 11 月 15 日李建元8,863,141.125.5630货币2015 年 11 月 15 日曹黄宗6,632,937.124.1632货币2015 年 11 月 15 日刘良玉4,229,548.952.6547货币2015 年 11 月 15 日合计159,323,047.69100.009) 第5次股权变更根据2019年7月30日山东海化氯碱树脂有限公司股东会决议,公司股权发生变更,变更后股权结构如下:股东名称认缴出资额(元)认缴比例(%)出资方式实缴出资额(元)山东海化集团有限公司159,323,047.69100.00货币159,323,047.69合计159,323,047.69100.00159,323,047.6910) 第3次变更法人根据2021年2月22日山东海化氯碱树脂有限公司股东决定,公司法定代 表人由常炳铎变更为赵玉华。3. 基准日股权情况股东名称认缴出资额(元)认缴比例(%)出资
14、方式实缴出资额(元)山东海化集团有限公司159,323,047.69100.00货币159,323,047.69合计159,323,047.69100.00159,323,047.694. 财务状况和经营成果2019-2021 年及 2022 年 1-2 月财务经营情况表单位:人民币万元项目2019 年 12 月 31 日2020 年 12 月 31 日2021 年 12 月 31 日2022 年 2 月 28 日总资产41,668.9943,310.0467,297.6050,535.22总负债16,355.3015,964.9725,352.4928,381.20净资产25,313.6927,345.0741,945.1122,154.02项目2019 年度2020 年度2021 年度2022 年 1-2 月营业收入69,722.4762,028.6289,884.2016,043.04利润总额5,018.102,709.3019,629.112,758.27净利润3,878.042,031.3814,600.042,189.72上表中列示的财务数据,2019年度、2020年度、2
15、021年度数据业经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具致同审字(2020)第110ZC0051号、致同审字(2021)第110C008676号、致同审字(2022)第371C000629号标准无保留意见审计报告; 2022年1-2月数据业经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具致同审字(2022)第371C001428号无保留意见审计报告。5. 公司简介山东海化氯碱树脂有限公司成立于 2004 年 8 月,占地 469 亩,注册资本 1.59亿元,在册职工 425 人,是山东海化集团产销一体、独立核算的全资子公司。现有 30 万吨/年氯碱装置采用目前世界上最先进的离子膜电解法生产工艺, 主导产品是液氯、液碱(氢氧化钠)和氢气,副产次氯酸钠、盐酸等。液氯、氢气是海化集团向下游拓展的宝贵资源。公司日常生产所需的水、电、汽等能源和主要原材物料,均由集团内部单位供给。同时,为热电分公司提供氢气, 为纯碱厂提供淡盐水,为溴素厂提供液氯等产品,是海化集团循环经济产业链的重要一环。6. 公司组织机构图7. 执行的主要会计政策执行财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的企业会计准则,具
16、体详见本报告所附的审计报告会计报表附注。(三) 委托人与被评估单位的关系二者为关联关系。委托人山东海化集团有限公司持有山东海化氯碱树脂有限公司100%股权。(四) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人,除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。二、评估目的根据山东海化集团总经理办公会纪要(2022)10 号,山东海化集团有限公司拟转让持有的山东海化氯碱树脂有限公司股权,需对涉及的山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益的市场价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围(一) 评估对象和评估范围本次评估对象为截止评估基准日山东海化氯碱树脂有限公司股东全部权益。评估范围为山东海化氯碱树脂有限公司的全部资产及负债,具体包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债。单位:人民币万元项目账面价值1流动资产22,734.912非流动资产27,800.313债权投资-4其他债权投资-5长期应收款-6长期股权投资-7其他权益工具投资-8其他
17、非流动金融资产-9投资性房地产-10固定资产22,740.1711在建工程1,067.3012生产性生物资产-13油气资产-14使用权资产-15无形资产1,154.5116开发支出-17商誉-18长期待摊费用-19递延所得税资产2,838.3320其他非流动资产-21资产总计50,535.2222流动负债27,828.0423非流动负债553.1624负债合计28,381.2025净资产(所有者权益)22,154.02委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值业经致同会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了标准无保留意见。(二) 实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点等纳入本次评估范围的实物资产主要为存货、固定资产和在建工程,具体情况如下:1. 存货类资产山东海化氯碱树脂有限公司的存货类资产主要为原材料、在库低值易耗品和产成品。原材料,共 7 项,包括原盐、98%硫酸、轻质碳酸钠、亚硫酸钠、三氯化铁等,均存放在原材料库。在库低值易耗品,共 1050 项,包括顶部装车臂、大通新秀膜组件、交联电力电缆、PLC 控制箱、地砖、
18、花盘等,均存放在低耗库。库存商品,共 5 项,包括 32%氢氧化钠、50%氢氧化钠、31%盐酸、99.6%液氯等,均存放在成品库。2. 固定资产1) 房屋建(构)筑物类资产本次评估的房屋建筑物为综合楼、蒸发固碱厂房、成品库、电石罩棚等 68 项;构筑物为花坛、废料场、事故水收集池、全厂道路及相关设备基础,共计57 项。大部分建筑物建成于 2005 年和 2007 年,以框架、钢混、砖混结构为主, 部分建筑物进行了后期改造,上述房屋建筑物于评估基准日处于在用状态。部分建筑物已办理房屋所有权证,证载权利人为:山东海化氯碱树脂有限公司, 证载信息如下:序号资产编号权证编号建筑物名称证载面积()1100000000035潍房权证市属字第 00018289 号冷冻厂房461.002100000000043潍房权证市属字第 00017657 号空压制氮厂房576.003100000000049潍房权证市属字第 00017657 号纯水站厂房877.004100000000032潍房权证市属字第 00017657 号纯水站厂房881.005100000000061潍房权证市属字第 00017656
19、号总降压变配电所2,257.006100000000069潍房权证市属字第 00017656 号中央化验及换热站厂房2,746.007100000000088潍房权证市属字第 00017656 号二次盐水及电解厂房3,673.008100000000081潍房权证市属字第 00018289 号循环水站厂房1,044.009100000000087潍房权证市属字第 00017656 号二次盐水及电解厂房4,003.6010100000000066潍房权证市属字第 00018289 号氯氢处理厂房1,400.0011100000000064潍房权证市属字第 00018289 号氯氢处理厂房1,348.0012100000000058潍房权证市属字第 00018269 号一次盐水及原盐运储厂房382.5013100000000082潍房权证市属字第 00018269 号一次盐水(559.19)及原盐储运厂房1,381.5014100000000051潍房权证市属字第 00018289 号液氯包装厂房2,182.0015100000000019潍房权证市属字第 00018269 号营销楼580
20、.0016100000000075潍房权证市属字第 00018269 号蒸发固碱厂房3,055.0017100000000067潍房权证市属字第 00017655 号综合楼2,331.0018100000000026潍房权证市属字第 00017655 号VCM 主控室及变电所1,101.5019100000000079潍房权证市属字第 00018271 号聚合配电室2,958.0020100000000083潍房权证市属字第 00017659 号成品库7,545.0021100000000072潍房权证市属字第 00017659 号电石库2,997.0022100000000012潍房权证市属字第 00018269 号地磅房155.0023100000000046潍房权证市属字第 00017659 号电石罩棚2,282.0024100000000065潍房权证市属字第 00017659 号电石罩棚1,944.0025100000000086潍房权证市属字第 00017659 号电石破碎厂房(含栈桥)2,423.0026100000000062潍房权证市属字第 00017660 号电石破
21、碎厂房2,462.0027100000000070潍房权证市属字第 00017660 号污水泵房950.0028100000000031潍房权证市属字第 00017660 号VCM 变电所307.0029100000000084潍房权证市属字第 00017660 号机电仪修五金杂品库3,296.0030100000000036潍房权证市属字第 00017660 号食堂浴室894.0031100000000054潍房权证市属字第 00017655 号热水泵房125.00合计58,618.10其余房屋建(构)筑物均未办理房产证。2) 设备类资产设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备,其中机器设备 1862 项、车辆2 项、电子设备 409 项。机器设备主要包括电解槽、氯气压缩机、单元槽、DCS 系统、全场供电、雨污分流系统、零极距电解槽、整流变压器、纯水装置等。委估机器设备类资产品种和数量较多,大部分为 2005 年和 2007 年购置,后期部分设备进行了改造, 成新程度不一;部分机器设备由于逾龄使用或生产调配等原因,处于报废及闲置状态,其余使用年限较短的设备状态基本良好,目前正常使用。车
22、辆主要包括五十铃牌轻型普通货车、日产牌轻型多用途货车,至评估基准日车辆状况良好,可正常使用。电子设备主要包括对讲机、复印机、投影机、电子天平、交换机、服务器、校验系统、消防报警系统、防爆对讲机等。委估电子设备类资产品种和数量较多,大部分为 2013 年以后陆续购置,成新程度不一,部分电子设备由于逾龄使用原因,接近淘汰,其余使用年限较短的设备状态基本良好,目前正常使用。3. 在建工程在建工程-包括土建、设备和待摊费用,主要为氯碱-双氧水项目、3515 吨/ 年工业氢气及 2700 吨/年新能源氢气项目、10 万吨/年过碳酸钠项目、氯碱-人员定位系统、氯碱-废氯吸收安全应急能力提升及次氯酸钠增产项目费用,大部分处于设计或前期准备阶段。(三) 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况企业申报的无形资产为土地使用权,具体信息如下: 土地使用权证:潍国用(2006)第 G045 号土地使用者:山东海化氯碱树脂有限公司 坐落:潍坊滨海经济开发区氯碱路中段路西用途:工业使用权类型:出让终止日期:2056 年 10 月 17 日土地面积:313,112.00 平方米(四) 他项权利情况经核实产权证、
23、购置合同、发票等资料,纳入评估范围内全部资产归公司所有,并且未设定抵押、担保等他项权利。四、价值类型及其定义根据本次评估目的,确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般 基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。本次评估选择该价值类型, 主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、 评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法,仅为本报告约定评估目 的服务而提出的评估意见。五、评估基准日根据委托人的工作计划,确定本项目的评估基准日是 2022 年 2 月 28 日。六、评估依据本次评估的主要依据有:(一)行为依据山东海化集团总经理办公会纪要(2022)10 号。(二)法规依据1. 中华人民共和国资产评估法(2016 年 7 月 2 日发布);2. 中华人民共和国企业国有资产法中华人民共和国主席令第五号;3.
24、中华人民共和国民法典(中华人民共和国主席令第 45 号,2021 年 1 月1 日实施);4. 中华人民共和国企业所得税法(2018 年 12 月 29 日修订);5. 国有资产评估管理办法(1991 年 11 月 16 日国务院令第 91 号发布,2020年 11 月 29 日国务院令第 732 号修订);6. 国有资产评估管理办法施行细则国资办发199236 号;7. 企业国有资产监督管理暂行条例(国务院令第 378 号,国务院令第 588号修订);8. 企业国有资产交易监督管理办法(国务院国资委、财政部令第 32 号);9. 企业国有资产评估管理暂行办法(国务院国资委令第 12 号);10. 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知(国资委产权2006274 号);11. 关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引的通知(国资发产权201364 号);12. 中华人民共和国城市房地产管理法(2019 年 8 月 26 日修订);13. 中华人民共和国土地管理法(2019 年 8 月 26 日修订);14. 财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财
25、务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规。15. 其他相关法律、法规、通知文件等。(三)准则依据1. 资产评估基本准则(财资201743 号);2. 资产评估职业道德准则(中评协201730 号);3. 资产评估执业准则资产评估程序(中评协201836 号);4. 资产评估执业准则资产评估报告(中评协201835 号);5. 资产评估执业准则资产评估方法(中评协201935 号);6. 资产评估执业准则资产评估委托合同(中评协201733 号);7. 资产评估执业准则资产评估档案(中评协201837 号);8. 资产评估执业准则不动产(中评协201738 号);9. 资产评估执业准则机器设备(中评协201739 号);10. 资产评估准则术语 2020(中评协(2020)31 号);11. 企业国有资产评估报告指南(中评协201742 号);12. 资产评估机构业务质量控制指南(中评协201746 号);13. 资产评估价值类型指导意见(中评协201747 号);14. 资产评估对象法律权属指导意见(中评协201748 号);15. 资产评估专家指引第 12 号收益法评估企业价值中折现
26、率的测算(中评协202038 号);16. 房地产估价规范(GB-T50291-2015);17. 房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013);18. 城镇土地估价规程(GB-T18508-2014);19. 城镇土地分等定级规程(GB-T18507-2014);20. 企业会计准则基本准则(2006 年财政部令第 33 号公布,2014 年财政部令第 76 号修改)。(四)产权依据1. 委托人及被评估企业法人营业执照;2. 房屋所有权证、土地使用权证;3. 设备购置发票等产权证明文件;4. 其他产权证明文件。(五)取价依据1. 房屋完损等级评定标准建设部;2. 财政部关于印发的通知(财建2016504 号);3. 国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知(发改价格2015299 号);4. 山东省建筑工程消耗量定额(2016);5. 山东省安装工程消耗量定额(2016);6. 山东省建筑工程概算价目表(2018);7. 山东省安装工程概算价目表(2018);8. 山东省建设工程概算定额(2018);9. 建筑安装工程工期定额(TY01-89-2016);1
27、0. 山东省住房和城乡建设厅(鲁建标字202024 号);11. 潍坊市工程造价信息(2022 年 2 月);12. 委托人提供的相关主要建筑物的工程图纸资料和施工决算资料;13. 评估人员现场勘察房屋记录及评估机构掌握的其它资料;14. 评估人员查询的市场价格信息;15. 评估人员向主要设备制造厂商询价资料。16. 2022 年机电产品价格手册机械工业信息研究院编;17. 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636 号);18. 财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告(2019 年第 39 号);19. 慧聪商情全国家电市场、办公自动化市场;20. Wind 资讯金融终端;21. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料;22. 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知(财税2010121 号);23. 评估机构收集和掌握的其他资料。(六)其他依据1. 本次资产评估委托合同;2. 被评估单位提供的该经济行为的资产评估申报表;3. 被评估单位提供的总账、明细账、会计凭证等财务资料;4. 被评估单位提供的其他有关资料;5. 评估人员现场勘察
28、记录及评估机构掌握的其它资料。(七)取价参考1. 建设工程监理与相关服务收费管理规定(发改价格2007670 号);2. 国家计委建设项目环境影响咨询收费标准(计价格2002125 号);3. 国家计委建设项目前期工程咨询收费暂行规定(计价格19991283 号);4. 原国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定(计价格200210 号);5. 国家计委办公厅、建设部办公厅关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知(计办价格20021153 号);6. 国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格(2011)534 号)。七、评估方法(一) 方法的选择和确定企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和成本法(资产基础法)。企业价值评估中的收益法,是指通过将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。收益法中常用的两种具体方法是股利折现法和现金流量折现法。企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。企业价值评估中的资产基础法
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