上海生命科学物业市场机遇与展望：创新策源顺势而上-仲量联行

1、 中国 | 2022年4月研究报告创新策源，顺势而上上海生命科学物业市场机遇与展望 前言在2021年，中国“十四五”规划进一步强调了生物产业在全国战略性新兴产业的地位。上海在新一轮的规划中，更是将生物医药产业的发展目标进一步提升：目标到2025年，上海将初步建设成为世界级生物医药产业集群核心承载地。在战略层面的重视和投入以及创新驱动的引领下，上海的生命科学企业百舸争流、千帆竞发。本报告将聚焦于产业园区中的生命科学物业，生命科学物业作为企业研发办公等经营活动的承载空间，迎来了欣欣向荣的市场机遇，成为物业市场的焦点。基于仲量联行的研究，并结合对61家生命科学企业和19家生命科学物业投资机构的调研结果，我们进一步分析上海生命科学物业园区的市场现状，探讨其投资机遇和发展前景。在本报告中我们将探讨回答以下备受关注的三个问题：1. 生命科学企业持续蓬勃发展的驱动力为何？2. 作为研发环节的载体，上海产业园区中的生命科学物业走势能否保持强劲？3. 上海生命科学物业市场将呈现哪些投资机遇？2 | 创新策源，顺势而上上海生命科学物业市场机遇与展望 目录01蓄势而发：生命科学行业蓬勃发展402聚势而成：生

2、命科学产业园区市场欣欣向荣903造势而强：生命科学产业园区未来展望及投资机遇1926结语| 3创新策源，顺势而上上海生命科学物业市场机遇与展望 01蓄势而发：生命科学行业蓬勃发展在创新驱动的引领下，中国医药行业历经多年发展，已成为全球医药领域最重要的参与者之一。长久来看，市场刚需、政策扶持、人才引进、资本加持都使中国的生命科学行业持续蓬勃发展，在全球继续发挥举足轻重的作用。4 | 创新策源，顺势而上上海生命科学物业市场机遇与展望 庞大的市场需求驱动生命科学企业加速发展根据全国第七次人口普查数据，2020年60岁以上人口占比为18%，根据EIU预测，2030年中国60岁以上人口占比将达到26%。老龄化加剧导致社会对老年人健康需求的关注与日俱增。与此同时，人们的健康需求不断增长，消费升级的带动下，在医疗领域的支出逐年攀升。至2020年，全国医疗支出已占GDP比重的7.1%，但与发达国家平均水平仍有一定差距。未来10年乃至更长久的未来，我国医疗领域的支出将保持增长。据世界卫生组织的预测，2023年中国医疗支出有望突破万亿美元大关；未来五年预计全国医疗支出复合增长率为7.6%，显著高于平均4.

3、8%的全国GDP的复合增长率。生物医药的市场高需求成为行业持续发展的源动力。图1未来十年中国人口结构（百万人）100+95-9990-9485-8980-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-145-920202030创新引领下生命科学六大主要赛道发展提速制药： 创新驱动和审批优化促进制药市场发展，药品审批时间显著缩短。医疗器械：精密加工和高端制造驱动医 疗 器 械 持 续 革新，预计“十四五”期间我国医疗器械产业将实现约13%的 年 均 复 合 增 长率。医疗科技及服务：互联网赋能下医疗科技与服务不断优化，5G远程医疗等技术正逐渐普及。0-4150.0 100.0 50.00.050.0100.0 150.0数据来源：EIU医疗器械医疗科技及服务制药图22020年医疗支出与GDP比重医疗支出占GDP比重(中国)医疗支出占GDP比重(G7国家平均)7.1%数据来源：世界银行，OECD，Statista12.3%CXO原料图3未来五年中国医疗支出及GDP增速流通与销售1,6001,400

4、12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%CXO*： 新 药 研发投入的高增长持续提升CXO行业景气，据统计与CRO合作可节省30%-70%的研发费用。流通与销售： 协同发 展 的 现 代 药 品流 通 体 系 正 逐 渐建立。原料： 生物医药试剂和原料的国产化替代已成为行业的大趋势。9.6%9.5%9.3%1,2001,00080060040020008.1% 7.9%3.1%2021 2022* 2023* 2024* 2025* 2026*医疗支出（美元）医疗支出增速GDP增速CXO*：为医药研发生产外包服务，是CRO/CDMO/CMO/CSO等的统称。数据来源: 世界卫生组织，EIU| 5上海生命科学物业市场机遇与展望创新策源，顺势而上 相关政策密集出台政策支持及制度改革促进生命科学行业发展提速战略定位制药器械CXO销售流通资本市场2015.10围绕“改革”和“创新”两大主题，相关政策的密集出台从多维度推进生物医药定位升级，构建生命科学产业发展新格局。“十四五”规划中，生物医药行业的战略性新兴产业的定位被再次强调，相关政策驱动医疗器械、创新药等赛道提速发展。港

5、交所18A章节（2018年）和科创板的推出提升了资本市场对医药行业的包容性和扶持力度。对网售创新药的优先审批政策加速研发成果转化，通过鼓励科技赋能拓宽药品的流通销售。在政策驱动下，药品审批流程优化，药物上市周期进一步缩短，中国食药监局批准上市的新药数量逐渐追平并超越美国。据统计，2021中国批准上市新药数量达83个，接近2016年的六倍（图4）。高性能医疗器械聚焦生物医药及高性能医疗器械，发展针对重大疾病的新产品，提高医疗器械的产业化水平。2016.02中国制造2025药品审评审批加快具有临床价值的新药和临床急需仿制药的研发上市。2016.12关于解决药品注册实行优先审评审批的意见创新驱动战略推动生物医药的研发创新，生产制造，医体改革及医药平台建设。2017.10中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规医疗器械创新划纲要医药医疗类创新审批改革36条，加强医疗器械全生命周期管理。2017.12图42016与2021年上市新药数量比较创新药优先审批防治7类疾病且具有明显临床优势的药品注册申请优先。关于深化审评审批制度改革鼓励药品医疗器械创新的意见90832018.0480关于鼓励药品

6、创新实行优先审评审批的意见港交所制度改革港交所引入同股不同权机制及推出针对生物科技企业上市的18A章节。70602019.065150科创板推出“引入同股不同权机制及生物科技企业上市”的改革咨询总结40设立科创版，重点支持生物医药等高新技术产业，增强市场包容性。302220100142020.03中国证监会和上海市人民政府联合举办了上海证券交易所科创板开板仪式药品注册管理定义突破性治疗药物程序、附条件批准程序、优先审评审批程序、特别审批程序四个审批加速通道。201620212021.03中国药局（MA）批准上市新药数量战略性新兴产业推动生物技术和信息技术融合创新，加快发展生物医药、生物育种、生物材料、生物能源等产业，做大做强生物经济。美国FDA批准上市新药数量药品注册管理办法数据来源：美国食品药品监督管理局(FDA)， 德勤，医药魔方2021.04网售处方药允许网络销售除国家实行特殊管理的药品以外的处方药。中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要关于服务“六稳”“六保”进一步做好“放管服”改革有关工作的意见2021.05鼓励CXO研发方式鼓励通过合同生产

7、组织（CMO）或合同研发生产组织（CDMO）方式，委托开展研发生产活动。2021.10药品流通体系逐步建立创新引领、科技赋能、协同发展的现代药品流通体系。上海市人民政府办公厅关于促进本市生物医药产业高质量发展的若干意见商务部关于 “十四五”时期促进药品流通行业高质量发展的指导意见数据来源：各政府条例文件，仲量联行研究部整理6 | 创新策源，顺势而上上海生命科学物业市场机遇与展望 人才回流引入助力生命科学行业创新突破生命科学产业发展需要创新驱动，而高端人才则是创新突破的核心要素。各级政府颁布了多项海外人才引进政策，从签证、落户、补贴等各个方面加强对海外高端人才的吸引力度，企业利用高价值的研究机会以及多种人才激励机制等措施提高其在海外人才市场的竞争力。领英2021年人才报告显示，在生物技术、制药与医疗器械行业中，中国对海外高端人才显示出强劲的吸引力，从生命科学产业领先的国家，如美国和英国流入中国的人才是中国流出至该国人数的2.30倍和2.26倍。（图5）在高端人才的带领下，我国生物医药方面的专利创新与日俱增，以生物科技为例，2020年中国申报的专利数量将近1万项，五年的复合增长率达14%。

8、（图6）图5中国大健康领域人才流入比率图6生物科技专利数量（千个）美国10.09.0合增长14%4%8.07.06.05.04.03.02.01.0中国美国中国新加坡英国20152020相应国家流入中国的人才数量中国美国倍数=中国流出至相应国家的人才数量数据来源：领英数据来源：摩根士丹利，世界知识产权组织| 7上海生命科学物业市场机遇与展望创新策源，顺势而上 资本持续投入为生命科学发展输血助力庞大的市场需求和政策加持，加上高端人才带来的全 拥有丰厚生物医药产业基础底蕴的地区，更受投资球领先技术，引来资本对生命科学产业的持续投入， 者青睐。而由于医药行业研发周期长，前期投入大为行业发展输血助力。过去十年，PE/VC对国内的生命 的 特 性 ， 企 业 也 倾 向 于 扎 根 资 本 雄 厚 的 地 区 。 其科学投资量阶梯式增长，2018年港股新增的18A章节以 中，以上海代表的长三角地区，生物医药行业上市及2019年科创板的推出，使生命科学企业更受投资人青 公司数量和产值占全国总额近三成，位于上海的生睐，2018-2021年均投资规模再上一个台阶，与之前四 命科学企业所获得的投资总额接近全国总额的1/4。年相比几近翻番。（图7）（图8）图7中国生命科学产业PE/VC投资规模100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00.091.6

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