联盟新城七期产品定位报告改.ppt

本报告是严格保密的本报告是严格保密的联盟新城7期产品定位报告本报告是严格保密的2目录一、联盟新城7期土地状况概述二、郑州房地产市场分析三、郑东新区区域竞争项目分析四、联盟新城1-5期产品风格回顾五、建筑风格构想六、联盟新城7期产品定位建议本报告是严格保密的3联盟新城7期土地状况概述七期项目宗地编号为S1-14，位于联盟新城三期和四期南侧，面积约108.41亩，约722723.4㎡土地性质为住宅用地，土地使用年限为70年建筑退红线要求：东10米、西10米、南10米、北10米；出入口方位：W（西）、S（南）联盟新城七期宗地主要规划控制性指标：地块位置土地面积容积率控规建筑 密度控规建筑 高度农业东路 北、如意 西路西使用权面 积72273.4 平方米≤1.2≤25%18米本报告是严格保密的4宗地方位及现状宗地西侧为地秀街，紧邻联盟一期；宗地北侧紧邻地润路，再北侧即为联盟三期、四期整体呈不规则矩形，大部分为原河南省职业技术学院用地，地面比较平整，与周边土地没有明显高差本报告是严格保密的5宗地方位图一期二期三期四期五期六期七期本报告是严格保密的6本报告是严格保密的7周边配套供水：宗地周边有市政预留接口。

排水：宗地周边有市政预留接口供电：一路电源10KV，地埋管道引入，可能会建一个开闭所在七期天然气：在地秀街、地润路道路红线内有市政管道暖气：暂未敷设到宗地，宗地以南农业东路有市政暖气主干管电视、：在地秀街与农业路处预留有市政管道居住小区：运河上郡、顺驰.第一大街、绿地.老街、绿城.百合公寓、温哥华山庄、双河湾等教育：建业小哈佛国际幼儿园、河南省实验幼儿园、北大附中外国语小学、河南省郑东实验小学、郑州市第八中学、郑州市第四十七中学等政府机关：郑州市郑东新区管委会、郑州市房地产管理局、河南省建设厅、河南省公安厅、郑州市质监站等医疗机构：热力颐和医院、同仁医院、友谊医院、仁人健康体检中心等其它：河南省会展中心、河南省艺术中心、会展宾馆（在建中）、招商银行、浦发银行、西湖春天酒店、阿五美食饭店、易初莲花购物中心、宝龙城市广场、郑州森林公园、龙湖公园等本报告是严格保密的8地块SWOT分析优势S： 1、相对优势的属地区域 2、此地块的高市场关注度 3、成熟、优秀的住宅属性群落 4、较规整的地块 5、良好的市政配套和周边环境劣势W： 1、土地购置成本高 2、控规条件较为苛刻 3、农业路尚未完全开通 4、土地北侧为写字楼项目 5、目前市政交通稍显不便机会O： 1、政府对东区板块的重视，快速拉动 了区域价值 2、忠诚度极高的建业客户群体 3、建业的品牌和口碑 4、客户对此区域高品质住宅的需求 5、联盟1、2、3、4期高品质样板宣 传 6、成熟的开发、营销团队威胁S： 1、政府对土地招投标的方式 2、90/70的限制 3、飘忽不定的房地产市场环境 4、强大的竞争对手（双河湾等） 5、土地高成本导致的高售价不被市 场认可本报告是严格保密的。

一、联盟新城7期土地状况概述二、房地产市场分析三、郑东新区区域竞争项目分析四、联盟新城1-5期产品风格回顾五、建筑风格构想六、联盟新城7期产品定位建议9目录本报告是严格保密的郑州市商品房市场投放量自2001年以来逐年递增，至2007年首次超过1000万㎡，达到创纪录的1123.95万㎡，6年来复合增长率达到27%2008年，在经历了国家严厉的宏观调控和由美国金融危机引发的全球经济衰退的双重打击下，郑州市房地产市场陷入了长达一年的低迷，郑州市房地产市场投放量、销售量等均出现了较大幅度下滑2009年上半年，供应量与2007、2008年同期相比呈现大幅缩减态势，但需求却快速增长今年1—6月份，郑州市房地产市场预售商品房面积为259.85万平方米，相比去年同期下降34.2%，前6个月销售商品房486.87万平方米，与去年同期相比，商品房销售面积增长59.40%10郑州房地产市场分析本报告是严格保密的11数据来源：郑郑州市房产产局本报告是严格保密的12郑州市商品房及商品住宅年度销售面积走势随着2008年第四季度国家宏观调控政策的调整，以及房地产市场政策的宽松，郑州市房地产市场形势得到根本扭转进入2009年，郑州市商品房及商品住宅销售面积得到进一步提升，1-6月份共销售商品房486.7万平方米，比上年同期多销售了181.46万平方米，占到了2008年全年销量的72.88%，同比增长幅度达到59.4%。

本报告是严格保密的13郑州市商品房及商品住宅年度销售价格走势本报告是严格保密的14郑东新区商品房月度批准预售面积分析7月份，郑东新区商品房新批预售仅为0.86万平方米，该数据与新区土地的稀缺有一定关系资资料来源：郑郑州房地产产网公布数据)本报告是严格保密的15郑东新区商品房月度成交面积分析七月份，郑东新区商品房共成交22.65万平方米，环比增长37%，达到今年月成交量的峰值，其中双河湾及卢浮公馆成交量较大此数据已接近07年同期市场的火爆水平资资料来源：郑郑州房地产产网公布数据)本报告是严格保密的16郑东新区商品房月度成交均价分析七月度，郑东新区商品房成交均价为5743元/平方米，环比略有上升，同比上涨14%今年上半年郑东新区商品房成交均价基本保持了上涨趋势 ，与07、08年同期相比价格处于最高端，市场回暖明显本报告是严格保密的172009下半年郑州市场发展预测2009下半年郑州仍将在供应充裕、需求方态度谨慎的背景下运行，同时陆续建成的保障性住房也将对市场产生冲击，如何适应买方市场特征，达成销售，将是这一年的主题1、客户日趋理性，达到心理价位才出手，只有品质过硬、高性价比的产品才能赢得市场。

2、买方市场下客户置业心态更趋谨慎，不但考虑入住的时间，更多希望能目睹到货真价值的商品，购买现房，这对开发商的资金链提出了更高的要求3、保障性住房供应增加未来3年，郑州市保障性住房建设用地计划供应2100亩，提供经济适用房约41333套和廉租住房6500套，首批限价房试点也已于2008年底动工4、由于刚性需求的存在和开发商所面临的资金困难，团购将愈来愈受到开发商重视本报告是严格保密的18客户调查分析关于联盟新城七期产品定位，项目对郑州区域内的建业业主进行了意向调查，结果如下：1、80%的客户在近5年会购置郑东新区的房产2、64%的客户会购置住宅，18%购置商业，18%购置写字楼3、对住宅有需求的客户中:64%需求别墅，10%需求花园洋房，26%需求高品质多层，只有4%需求高层本报告是严格保密的一、联盟新城7期土地状况概述二、郑州房地产市场分析三、郑东新区区域竞争项目分析四、联盟新城1-5期产品风格回顾五、建筑风格构想六、联盟新城7期产品定位建议19目录本报告是严格保密的20绿城百合公寓绿城百合公寓地处 郑州市郑东新区内，是 绿城集团在经典“桂花 城”系列公寓产品基础 上的改良和提升整个 园区采用半围合式的分 组团布局，外借景观水 系入园，内依园区丰富 的立体绿化，各组团高 低错落，形成灵活有序 的空间形态。

已售均价：7365元/m2 近30天销售均 价：7847元/m2建筑风格：新古典主义本报告是严格保密的21温哥华广场温哥华广场，是集高尚商业、居住和商务为一体的综合型高尚社区项目总占地近300亩，总建筑面积30万平方米温哥华山庄是温哥华广场的住宅部分，设计师引进了加拿大优秀的建筑形体与文化景观，源自英国的都铎式建筑风格在细节上充分演绎北美风情已售均价：8997元/m2 近30天销售均价：10784元/m2建筑风格：北美加拿大风情本报告是严格保密的22双河湾双河湾位于郑东新区副中心龙湖南区，占地约100余亩，总建筑面积13余万平方米，与CBD隔河相望双河湾东面紧邻南北运河，南面为东西运河，位于双河交叉的绝佳地理位置，自然环境优美目前销售均价：7128元/M 近30天销售均价：7491元/m2建筑风格：现代欧式本报告是严格保密的一、联盟新城7期土地状况概述二、郑州房地产市场分析三、郑东新区区域竞争项目分析四、联盟新城1-5期产品风格回顾五、建筑风格构想六、联盟新城7期产品定位建议23目录本报告是严格保密的24联盟新城一期：新亚洲院落（现代日式）本报告是严格保密的25二期：德式联盟新城二期：现代德式本报告是严格保密的。

26三期：新中式联盟新城三期：现代中式本报告是严格保密的27联盟新城四期：北欧风格本报告是严格保密的28五期——国际现代风格（北欧简约）本报告是严格保密的一、联盟新城7期土地状况概述二、郑州房地产市场分析三、郑东新区区域竞争项目分析四、联盟新城1-5期产品风格回顾五、联盟新城7期建筑风格构想六、联盟新城7期产品定位建议29目录本报告是严格保密的30联盟新城7期建筑风格构想关键词：建筑风格指建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和完美的意境本报告是严格保密的31建筑风格主要类别1.按国家（民族）和地区分北美/ 英伦/地中海/澳洲/非洲/拉丁美洲/新加坡等2.按照历史发展流派分古希腊/古罗马/欧洲中世纪/文艺复兴/新古典主义/后现代主义3.按建筑方式来分哥特式/巴洛克/洛可可/木条式/园林/概念式4.按建筑形态分欧陆/新古典主义/现代主义/异域/普通/主题5. 按建筑物的类型分住宅/别墅/写字楼/商业/宗教本报告是严格保密的32国际上认可的建筑理念1、可持续发展观念（历史、生态、能源、质量）2、尊重自然环境3、让社区空间充满活力4、一百年不用维护的建筑5、无障碍设计本报告是严格保密的。

一、英伦风格二、西班牙建筑风格联盟新城7期风格构想本报告是严格保密的34联盟新城7期风格构想一：英伦风格英伦风格是18世纪早期（1702-1714）安女皇（queenanne）时 代发展起来的一般是以下几种设计元素的结合： 1.底部手工的砖砌墙 2.木质的屋顶板 3.圆顶角楼 4.多重人字形坡屋顶，一般外立 面材质为暖色系，如砖红色；有 木质白色条状饰条，或者石灰岩 细节 5.一般有凸肚窗 6.一般有角塔 7.正立面不对称设计 本报告是严格保密的351平方公里的泰晤士小镇由上海松江新城建设发展有限公司联合上海恒和置业等几家大型房企携手打造整个小镇由英国阿特金斯规划泰晤士小镇设计充分发挥松江良好的生态环境基础，引入英国泰晤士河边小镇风情和住宅特征，追求人与自然的最佳和谐，体现松江新城浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息，并将自然流畅的道路系统与优美的河道有机地结合在一起，作为整个区域开发的骨架其中一条连续的多功能步行街以及湖畔英式广场成为总体规划的主轴线，也是居民及游人进行集会、表演、休闲、交往的好去处，层次丰富，引人入胜，整体气氛充满生活情调和乐趣英伦风格参照案例：上海泰晤士小镇本报告是严格保密的。

36本报告是严格保密的37本报告是严格保密的西班牙建筑风情以“含蓄中的震慑力”著称，在世界建筑界独树一帜地中海岸的阳光、和风使之拥有超凡脱俗的建筑语言和符号元素：简单、圆润的线条———省略繁复的雕琢和装饰，西班牙建筑的线条简单且修边浑圆，给人感觉格外返璞归真，与众不同，这与西班牙风情本身代表的极其休闲的生活方式和谐一致色彩的组合与碰撞———西班牙蔚蓝色的海岸与白色沙滩，在地中海充足的光照下，简单却明亮、大胆、丰厚，呈现出色彩最绚烂的一面，也构筑了西班牙建筑风情中最典型的三种色彩搭配：蓝与白、金黄与蓝紫、土黄与红褐门廊、圆拱和镂空的合理运用———西班牙建筑中最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致，无论是远望还是穿行其中，都能感受到那份略带神秘的震撼与激情 联盟新城7期风格构想二：西班牙建筑风格本报告是严格保密的39本报告是严格保密的40西班牙风格参照案例一：万科城市风景·合院美墅合院美墅的西班。