广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）.pdf

广东省城镇老旧小区改造技术导则 （试行） 广东省住房和城乡建设厅 2021 年 5 月 1 前前 言言 为有序推进广东省城镇老旧小区改造工作，切实加强对城镇老旧小区改造 的规范引导，广东省住房和城乡建设厅组织力量，认真总结各地经验做法，在广 泛征求意见的基础上，制订本导则本导则的主要内容包括：1.总则；2.基本规 定；3.建筑本体修缮；4.基础设施改造；5.小区环境整治；6.服务设施提升；7.片 区联动改造附录 A：增设电梯；附录 B：城镇老旧小区改造规划参考提纲；附 录 C：城镇老旧小区改造方案参考提纲 本导则由广东省住房和城乡建设厅负责管理，由广东省城乡规划设计研究 院有限责任公司负责具体技术内容的编写和解释各地在执行过程中如有意见 或建议，请寄送至广东省城乡规划设计研究院有限责任公司（地址:广州市海珠 区南洲路 483 号，邮编 510290，联系 020-34478885） 2 目 录 1 总则 . 1 2 基本规定 . 2 2.1 基本要求 . 2 2.2 城镇老旧小区改造范围划定 . 2 2.3 规划与评估 . 2 2.4 城镇老旧小区分类改造重点 . 3 2.5 改造项目 . 6 3 建筑本体修缮 . 10 3.1 建筑结构加固 . 10 3.2 楼梯和公共空间更新改造 . 10 3.3 建筑外立面改造 . 11 3.4 屋面整修 . 12 3.5 节能改造 . 12 3.6 无障碍设计及适老化设施改造 . 13 3.7 更换和增设电梯 . 13 3.8 建筑配套设施改造 . 15 4 基础设施改造 . 17 4.1 小区道路整治 . 17 4.2 给排水设施改造 . 17 4.3 供配电和照明设施改造 . 18 4.4 智慧设施改造建设 . 20 4.5 燃气设施改造 . 21 4.6 垃圾分类与环卫设施改造 . 21 4.7 消防安全保障 . 21 4.8 无障碍通道设施改造 . 22 5 小区环境整治 . 24 5.1 小区风貌整治 . 24 5.2 公共空间改造 . 24 5.3 绿化环境整治 . 25 5.4 停车设施整治 . 26 5.5 标识系统改造 . 26 6 服务设施提升 . 28 6.1 文体活动设施改造 . 28 6.2 老人服务设施改造 . 28 6.3 功能服务设施改造 . 29 6.4 长效管养 . 29 7 片区联动改造 . 31 3 7.1 改造片区划定 . 31 7.2 道路交通设施连片改造 . 31 7.3 市政公用设施连片改造 . 31 7.4 公共空间和公共服务设施连片改造 . 32 7.5 历史文化保护 . 32 附录 A 增设电梯 . 34 附录 B 城镇老旧小区改造规划参考提纲 . 36 附录 C 城镇老旧小区改造方案参考提纲 . 38 用词说明 . 44 名词解释 . 45 引用的规范、标准名录 . 47 1 1 总则总则 1.0.1 为贯彻以人民为中心的发展思想，全面推进广东省城镇老旧小区改造工 作，改善城镇老旧小区居住环境和功能品质，制定本导则。

1.0.2 本导则适用于广东省城市、县城（城关镇）的建成年代较早、失养失修 失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小 区（含单栋住宅楼）改造重点改造 2000 年底前建成的老旧小区，不包括已计 划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅） 其他各镇街老旧小区改造可参 照本导则执行 1.0.3 城镇老旧小区改造指在保持城镇老旧小区用地现状建设格局基本不变 的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式进 行的改造改造内容包括建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设 施提升等鼓励对城镇老旧小区相对集中的片区实施联动改造 1.0.4 城镇老旧小区改造除应符合本导则规定外，还应符合国家和广东省现行 有关标准的规定 2 2 2 基本规定基本规定 2.1 基本要求基本要求 2.1.1 城镇老旧小区改造应坚持以下原则： 1.以人为本从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，根据居民意 愿合理确定改造内容， 重点关注建筑本体修缮和市政基础设施改造， 有条件的小 区提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平充分考虑儿童、老年人、残障人 等特殊群体的使用需求，合理配建无障碍设施。

2.共同缔造激发居民热情，调动小区关联单位和社会力量的积极性，共同 参与老旧小区改造 3.因地制宜根据城镇老旧小区所在的地区气候环境特点、小区类型等，科 学制定改造方案，合理确定改造内容和标准，不搞“一刀切” ，杜绝政绩工程、 形象工程 4.先急后缓优先实施居民改造意愿强烈的老旧小区改造项目，优先解决消 防、结构老化、内涝等安全隐患问题，重点保障居民用水、用电、用气等基本生 活需要 5.安全环保安全第一、节约资源、保护环境、可持续，做到安全、适用、 经济、美观 2.1.2 城镇老旧小区在改造过程中，应深度挖掘小区特色文化，严格保护小区 内的文物、历史建筑、古树名木以及具有历史文化价值的街巷和景观，对危旧文 物、 历史建筑等依法开展修缮整治， 在保护范围和建设控制地带内的各项工程建 设应按程序报批 2.1.3 以“完整社区” “绿色社区” “智慧社区”等先进理念引领城镇老旧小区 改造结合城镇老旧小区改造，大力补齐建设短板，建设安全健康、设施完善、 管理有序的完整居住社区； 开展绿色社区创建行动， 将绿色发展理念贯穿老旧小 区改造项目的规划设计、建设、管理和服务等全过程；鼓励互联网、人工智能等 信息技术在老旧小区中的应用， 整合各类服务资源， 为社区居民提供政务、 商务、 娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务。

2.2 城镇老旧小区改造范围划定城镇老旧小区改造范围划定 2.2.1 城镇老旧小区改造范围的划定包括以下几种情况，一是既有已命名的小 区，根据小区实际管理的范围进行划定；二是由自然分界线、围墙或道路所围合 的小区， 根据相应的围合边界进行划定； 三是独栋或多栋住宅， 根据改造、 维护、 管理等工作需要，连同宅旁用地进行划定 2.2.2 相对集中的多个小区可片区联动改造，与小区联系的城市供水、排水、 供电、弱电、道路、供气、供热等基础设施改造，纳入片区层面进行统筹 2.3 规划与规划与评估评估 2.3.1 以市县为单位，开展城镇老旧小区基础数据摸查，科学编制城镇老旧小 区改造五年规划和年度改造计划 五年规划编制应与历史街区保护规划、 相关设 3 施管线改造规划等相衔接，明确改造目标任务，建立改造项目库，测算改造资金 等五年规划编制内容详见附录 B 2.3.2 城镇老旧小区改造前，应以街道（乡镇）为单位，对小区进行综合调查 和评估，对小区的房屋建筑本体、基础设施、小区环境、服务设施等进行诊断评 估，并广泛征询小区原产权单位、物业公司和居民意见，调查评估和征询意见结 果作为确定老旧小区改造内容的依据。

2.3.3 城镇老旧小区的房屋建筑本体应按现行国家标准民用建筑可靠性鉴定 标准GB50292 及其他相关标准，重点对建筑结构安全、抗震性能、消防安全、 楼梯及公共走道、建筑外立面、屋面、无障碍设施等的综合情况进行分析评估 存在下列情况时，应列入改造范围： 1.楼梯及公共走道破损， 外墙破损、 渗漏或附着管线混乱， 空调外机无序悬 挂，屋面存在保温层损坏、渗漏等情况； 2.建筑入口、通道及楼梯等不满足无障碍设计要求； 3.建筑内部的水电气、 消防等建筑设备设施超过使用年限、 老化损坏、 不满 足正常使用要求等 2.3.4 基础设施应按本导则要求，重点对小区市政管网、道路、消防等综合情 况进行分析评估存在下列情况时，应列入改造范围： 1.市政管线及附件破损老化，强弱电架空线路混乱，排水系统未实现雨污 分流，排水不畅易产生内涝积水，环卫与安防设施不满足要求等； 2.道路不满足消防、救护等通行要求，路面破损，停车设施严重不足，步行 系统不健全或连通性差、无障碍设施不完整等 2.3.5 城镇老旧小区的公共环境和服务设施应按本导则要求，参照现行国家标 准城市居住区规划设计标准GB50180 及其他相关标准，重点对小区公共空 间、公共服务设施等综合情况进行分析评估。

存在下列情况时，有条件的可纳入 改造范围： 1.缺乏公共空间，绿地被建筑物、构筑物侵占，绿化植被质量差，缺失标识 系统等； 2.文体活动设施、老人服务设施、社区管理等公共服务设施配套不足或老 旧破损 2.3.6 城镇老旧小区改造实施前应在尊重居民意愿、维护居民利益的基础上， 根据调查评估结果和改造目标，按照“一小区一方案”要求编制改造方案方案 应符合实际、 技术合理、 经济可行、 兼顾环境与风貌保护， 主要内容详见附录 C 方案编制过程应组织公众参与和专家论证 2.4 城镇老旧小区分类改造重点城镇老旧小区分类改造重点 2.4.1 城镇老旧小区类型包括街巷型、单位大院型、商品房型等 2.4.2 街巷型老旧小区大多建于 1980 年之前， 以居民个体为主， 基于原有城市 肌理改（扩）建而形成，或成街区的独立式住宅片区该类老旧小区改造重点为 4 修缮破损房屋、改造老化基础设施、整治“三线”乱搭等 表表 2.4.1 街巷型老旧小区改造重点街巷型老旧小区改造重点 建筑本体 修缮 建筑结构加固 既有建筑结构改造与加固 楼梯和公共空间更新改造 清理楼道 楼道构件修整 楼道照明灯更换 楼梯及公共走道空间内部饰面更新 屋面整修 防雷排查整治 防水改造 无障碍及适老化设施 住宅入口无障碍改造 楼梯间无障碍及适老化设施改造 基础设施 改造 给排水设施改造 供水系统改造 排水残旧管网改造和定期清理疏通 化粪池改造和清掏 供配电和照明设施改造 供配电设施改造 照明设施改造 燃气接入改造 环卫设施与生活垃圾分类 环卫设施改造 生活垃圾分类改造 消防安全保障 消防通道整治 消防设施改造 无障碍通道设施改造 无障碍通道设施改造 小区风貌整治 小区沿街建筑外立面整治 服务设施 提升 文体活动设施改造 康体设施改造 儿童游乐设施改造 2.4.3 单位大院型老旧小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，依托单 位集体住房分配体制建造而成。

该类老旧小区改造重点为改造老化基础设施、 整 治小区绿化环境和公共空间、完善养老设施等 表表 2.4.2 单位大院型老旧小区改造重点单位大院型老旧小区改造重点 建筑本体 修缮 楼梯和公共空间更新改造 清理楼道 楼道构件修整 楼道照明灯更换 楼梯及公共走道空间内部饰面更新 建筑外立面改造 拆除违章搭建 屋面整修 防雷排查整治 防水改造 无障碍及适老化设施 住宅入口无障碍改造 楼梯间无障碍及适老化设施改造 更换和增设电梯 未设电梯住宅增设电梯 基础设施 改造 小区道路整治 车行道改造 人行道改造 给排水设施改造 供水系统改造 排水残旧管网改造和定期清理疏通 化粪池改造和清掏 5 供配电和照明设施改造 供配电设施改造 照明设施改造 燃气设施改造 燃气管线整治 燃气接入改造 环卫设施与生活垃圾分类 改造 环卫设施改造 生活垃圾分类改造 消防安全保障 消防通道整治 消防设施改造 无障碍通道设施改造 无障碍通道设施改造 小区环境 整治 小区风貌整治 小区大门及围墙改造 小区沿街建筑外立面整治 公共空间改造 机动车停车设施整治 公共活动场地改造 绿化环境整治 既有植被改造 新增植被 服务设施 提升 文体活动设施改造 康体设施改造 儿童游乐设施改造 老人服务设施改造 增设老年人服务中心（站） 2.4.4 商品房型老旧小区多建于 1980 年代以后，一般是由开发商投资建设的 商品住房小区。

该类老旧小区改造重点为整治小区风貌和绿化环境、 整治停车设 施、完善公共服务设施等 表表 2.4.3 商品房型老旧小区改造重点商品房型老旧小区改造重点 建筑本体 修缮 更换和增设电梯 老旧电梯排查、维修、更换 未设电梯住宅增设电梯 电梯配套设施建设 基础设施 改造 智慧设施改造建设。