《大栅栏提案》PPT课件.pptx

大栅栏改造市场探讨The DaShiLa Project 第一页，共32页壹.市场定位分析深度矛盾分析第二页，共32页一市场定位分析.市场定位的概念 大栅栏改造计划 不是一个单纯的地产操作项目 也不是一个单纯的文化保护项目 而是一种复合型的商业运行模式第三页，共32页 文物保护，要站在市场化的基础上 商业运行，要站在城市经营的高度以双项平衡的观点，来考虑大栅栏项目定位.市场定位的角度第四页，共32页市场定位的高度大栅栏是北京城市经营的无形资产，是文化品牌，也是历史的灵魂北京可能不再缺乏一条商业街但绝对不能缺少一个大栅栏第五页，共32页4.消费客群分析 大栅栏两类主要客群: 旅游客群,包括国际游客,国内游客 本地客群 (北京周边客群) 本项目消费主张目标: 让旅游客群一日停留到多日停留,多日消费 让本地客群从一年乃至多年去一次，到每月 每周都去消费,娱乐.第六页，共32页5.品牌高度对大栅栏区域的两类名称分析: 大栅栏,区域性的称呼,代表一种北京文化 前门,国际化的称呼,代表一种中国文化 前门,一词的使用更具有国际性和广泛的传播性 可以指导我们对案名的选择和使用第七页，共32页5.1案名主方案 案名: 中国前门国际文化街 第八页，共32页。

5.2案名备选方案 案名: 新大栅栏 第九页，共32页二深度矛盾分析古街改造总情况古街改造类型多区域政府关注力度大改造成功率比较低第十页，共32页1成功案例天津古文化街上海新天地第十一页，共32页失败原因商业改造文化保护.无法控制的保护程度与市场经营的矛盾.过高估计的文化价值与市场规律的矛盾.挖掘价值过低与开发运作费用高的矛盾第十二页，共32页贰. 矛盾拆析解决本案定位规划第十三页，共32页一矛盾拆析解决.文化与商业联系与分割商业依托文化，有机联系商业割离文化，分别运营第十四页，共32页 .1从概念的割离到商业区的划分 第一区.国际文化区 第二区.国际餐饮区 第三区.国际商住区 第十五页，共32页2商业区的划分与赢利平衡期望 1.2.1第一区,国际文化区赢利分析 经营方向:恢复修缮传统商业,以保护复兴文化为, 力 求保持文化第一,经济第二 经营资源:借助政府力量,社会资源,和传统商业品牌 赢利策略:以同仁堂,内联升等全国商业品牌为龙头, 以茅台酒,龙井 茶等国际知名产品为支持,以中国文化为总品牌,吸引国际 一线品牌的加入,形成世界文化商业品牌聚集地. 依托中国品牌产品(中药产业以及下游产业链), 创造区域的 文化经济双赢利;引入世界品牌,提升市场价值和地段价值. 不但可以突破以往文化街热文化冷商业的怪圈,前期既可达 成 总区域内亏赢平衡的商业策略.中后期可达高利润的市 场价值空间第十六页，共32页。

1.2.2 第二区,国际餐饮区赢利分析 经营方向:以传统餐饮为基础, 以高档酒吧街为核心, 以高档体验休闲式餐饮为特色品牌 (有表演性质或体验性质的餐饮) 经营资源:依托老字号“全聚德”为中心,发展聚拢传统餐饮 依托新景观(挖掘人工湖景观)建立水边的酒吧街 引进民族表演或异域歌舞表演助兴的特色餐饮 赢利策略:利用前门附近旅游人群需求和餐饮市场空缺的矛盾 建立高利润的餐饮区.第十七页，共32页 1.2.2 第三区,国际商住区赢利分析 经营方向:引入国际品牌的商业,高端地产项目 经营资源:利用天安门板块地段优势,叠加新高端品牌优势 文化资源优势,商业组合优势,形成商业居住办公 的新区域 赢利策略:用品牌拉伸地段，用文化包装价值,建立长安街上 最有价值的商住区.第十八页，共32页二.本案定位规划 本项目具有多重性和复合型商业的特性经历年代的多重性跨度多重经济模式经营业态的多重性产品规划的多重性第十九页，共32页2.1项目多重性之年代 经历年代的多重性: 680年发展历史, 北京最悠久的商业区 大栅栏:建于元初,兴盛始于明朝中叶,约680年 其它著名商业区发展历史: 隆福寺:始建于明代宗景泰三年(1425年),清雍正成为重要商业区 西单:历史可以追溯到明代初叶 王府井:建立于清康熙初年,约300年左右历史 东岳庙:初建于元代元右年间，距今已有六百多年 护国 寺:创建于元代, 商业形成于清康熙年间,不超过260年. 南新仓:于明永乐七年（1409年）起建而成商业氛围 第二十页，共32页。

2.2项目多重性之经济 跨度多重经济模式: 封建经济, 早期资本市场经济萌芽,民族主义产业经济,社会主义经济,社会主义市场经济,包含着5种经济成份和模式,是中国经济形式最丰富的商业地之一. 第二十一页，共32页2.项目多重性之业态 经营业态的多重性:传统主流业态包括：中医药，服饰鞋帽，古玩玉器，古书籍新增主流业态包括：餐饮，酒吧，旅舍，高档俱乐部第二十二页，共32页2.项目多重性之经济 产品规划的多重性:产品包括：四合院，高档住宅，酒店公寓，底层办公楼，办公型soho，地下购物中心第二十三页，共32页2.1产品定位以多样性业态和产品的商业文化全面复兴丰富的历史和经济市场文化第二十四页，共32页 以赢利模式为导向,最后推出产品定位 中国前门国际文化街 700年前门文化复兴第二十五页，共32页参. 广告策略之视觉表现 第二十六页，共32页第二十七页，共32页第二十八页，共32页第二十九页，共32页第三十页，共32页 THANKS！第三十一页，共32页内容总结大栅栏 改造是文化品牌，也是历史的灵魂第三区.国际商住区引入世界品牌,提升市场价值和地段价值.引进民族表演或异域歌舞表演助兴的特色餐饮。

1.2.2 第三区,国际商住区赢利分析THANKS第三十二页，共32页。