重庆2022年房地产市场分析报告.pdf

重庆 2011 年房地产市场研究报告1/22重庆市房地产市场研究报告2011 年度重庆中原市场研究部2012 年 1 月名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 22 页 -重庆 2011 年房地产市场研究报告2/22目录第 1 章房地产投资环境分析.3 1.1 房地产相关政策.31.1.1 限购范围进一步扩大，建立政策执行问责及督查机制.31.1.2 信贷进一步收紧，贷款利率、首付比例提高.41.1.3 住房转让营业税调高房产税试行.51.1.4 完善土地市场拍挂制度，控价格、防?地王?.61.1.5 多方位保障保障房建设推动保障性住房法制化.71.2 经济运行情况 .71.3 房地产开发投资分析.71.3.1 开发投资增速回落，向近十年平均增速回归.81.3.2 施工新建力度有所减弱，竣工面积增速加快.81.3.3 商品房销售面积增速破位后持续回落.91.3.4 资金来源增速有所回升，构成渠道比重稳定.9第 2 章房地产市场供应.10 2.1 商品房新增批准预售分析.10 2.1.1 新增批准预售总量保持稳定，商品住宅占比略有下降.10 2.1.2 供应格局：三大区域供应格局稳定，西北两区供应充足.11 2.1.3 高层、小高层产品占比9 成，别墅产品供应略增.12 2.2 新增商品住宅实际供应分析.12 2.2.1 新增供应量同比减少、上半年供应相对活跃.13 2.2.2 普通产品变化细微、高端产品供应无变化.14 2.2.3 大户型供应微增小户型供应略减.14 2.2.4 西北区供应量下滑明显南区供应量微增.15 第 3 章房地产市场成交.17 3.1 商品房成交量大幅下滑至五年来新低.17 3.2 商品房成交均价高涨.18 3.3 住宅成交占八成以上，非住宅相对集中.19 3.4 市场存量处于历史第二高位，市场转为买方市场.19 第 4 章后市发展预测 .21 4.1 调控力度不减货币政策或有松动.21 4.2 房产税试点政策继续执行改善型需求将受益.21 4.3 供需结构仍不平衡市场库存压力依然存在.21 4.4 市场压力较大房价相对稳定.22 4.5 房地产市场需求有望释放.22 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 22 页 -重庆 2011 年房地产市场研究报告3/22第1章房地产投资环境分析1.1房地产相关政策2010 年被称为地产调控年，而 2011 年的地产调控政策延续了2010 年的基调，甚至有过之而无不及：限购的城市由2010 年的几个一线城市扩大为?省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市?，到 2010 年底全国已有40 余个城市实施了限购；全国有 600 多个城市公布房价控制目标;存款准备金和利率多次上调且二套房首付比例和利率不断提升；争议已久的房产税也开始在上海和重庆试点。

高强度、高频率和范围广为此次宏观调控政策的主要特点2011 年的地产调控政策强度最高、波及范围最大，行政、金融和税收政策等多管齐下，对全国楼市的调控效果也相对显著1.1.1 限购范围进一步扩大，建立政策执行问责及督查机制2010 年全国仅有北京、深圳等几个一线城市在出台?国十条?后实施了限购政策，在2010年 1 月?国八条?出台后，要求?直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2 套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有1 套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房之后全国陆续有46 个城市陆续出台了程度不同的?限购令?，范围不仅包括一线城市，还包括多个二三线城市，且到2011 年底限购政策仍未现松绑的迹象除了政策的制订外，2011 年政府更重视政策的执行，首次要求各城市公布房价调控目标，对地方政府的执行工作督查，建立问责机制要求2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标2011 年内有 600 多个城市发布房价控制目标，虽然大多数城市的调控目标订为房价涨幅不高于GDP 及收入涨幅，被视为?空调?，但仍有少数城市以?新建普通住房价格稳中有降?、?新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5%?作为调控目标。

名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 22 页 -重庆 2011 年房地产市场研究报告4/22表 1-1：2011 年全国执行限购城市列表华南地区广东广州、深圳、佛山、珠海东北地区黑龙江哈尔滨福建福州、厦门吉林长春海南海口、三亚辽宁大连、沈阳华北地区京津北京、天津中南地区湖南长沙山东济南、青岛湖北武汉河北石家庄贵州贵阳山西太原广西南宁河南郑州江西南昌华东地区上海上海西北地区陕西西安江苏南京、无锡、苏州、徐州甘肃兰州安徽合肥新疆乌鲁木齐浙江宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州青海西宁西南地区四川成都宁夏银川云南昆明内蒙呼和浩特1.1.2 信贷进一步收紧，贷款利率、首付比例提高继 2010 年央行六次上调存款准备金率和两次上调利率后，2011 年的货币政策仍旧是以?稳健?为中心，信贷进一步收紧2011 年央行共七次上调、一次下调存款准备金率，年内经过三次加息后房贷利率升至近10 年来最高另外，2011 年初的?国八条?要求将二套房首付比例提高至60%，三套房停止办理个人贷款，无异于另一种方式的?限购?存款准备金率及利率和首付比例的一再上调，使得市场流动性整体趋紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的购房成本，政策调控效果的进一步显现。

中国人民银行发布 2011 年金融统计数据报告显示，2011 年全年人民币贷款增加7.47 万亿元，同比少增3901 亿元表 1-2：2011 年存款准备金率及利率调整情况政策名称实施日期调整后年内 7 次上调、1 次下调存款准备金率2011-1-20 2011-2-24 2011-3-25 2011-4-21 2011-5-18 2011-6-20 2011-7-7 2011-12-5 存 款 准 备 金 率 由 年 初 的18.5%调至年底的21.5%年内 3 次上调存贷款利率2011-2-8 2011-4-5 2011-7-7 5 年期以上的基准利率达到7.05%表 1-3：2010-2011年房地产个人信贷政策调整时间文件政策内容2010 年 1 月 10 日?国十一条?二套房贷款首付不低于40%2010 年 4 月 17 日?国十条?二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房贷款首付比例和利率应大幅提高；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停第三套及以上住房贷款名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 22 页 -重庆 2011 年房地产市场研究报告5/222010 年 9 月 29 日央行、银监会关于 完 善 差 别 化 住房 信 贷 政 策 有 关问题的通知首套房贷款首付首付调整到30%及以上；二套房贷款首付不低于 50%、利率不低于基准利率的1.1 倍；暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

2011 年 1 月 26 日?国八条?二套房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1 倍，各地可根据实际情况上调1.1.3 住房转让营业税调高房产税试行2011 年政府在房地产税收上做了调整，重点是加重了房地产消费环节的税收，以期抑制投机需求2011 年初，财政部、国税总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，对购买不足5 年的普通住房转让营业税，由差额调整为全额征收从而达到抑制投资投机需求的目的2011 年，上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法并在年内开始实施，虽然两地房产税的侧重点不同且征收对象占购房人数的比例较小，但政府征收房地产税的意图和趋势日亦明显，对购房者的心理影响亦不可小觑表 1-4：个人住房转让营业税变化对比性质年限2009 年 12 月 22 日2011 年 1 月 27 日普通住宅购买不足 5 年差额全额购买超过 5 年（含 5 年）免征免征非普通住宅购买不足 5 年全额全额购买超过 5 年（含 5 年）差额差额表 1-5：重庆、上海房产税细则对比城市重庆上海征收对象存量的独栋商品住宅个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2 倍（含）以上同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

税率独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价3 倍以下：0.5%3-4倍：1%4 倍（含）以上：1.2%?三无?个人新购的第二套（含）以上住房：0.5%适用税率暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价 2 倍（含 2 倍）的，税率暂减为0.4%免税面积之前拥有的独栋商品住宅：-180 新购的独栋商品住宅、高档住房：-100 一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过 60 的新购住房免税，人均超过60的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税，持本市居住证满3 年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3 年而新购名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 22 页 -重庆 2011 年房地产市场研究报告6/22住房的按暂行办法征收，待3 年满后予以退还1.1.4 完善土地市场拍挂制度，控价格、防?地王?2011 年的土地政策以确保保障房供应及商品房供地增长和?控价格、防地王?为目标，国土部先后出台多项政策涵盖招拍挂、供应、价格等多个环节调控的结果是使2011 年的?地王?明显减小，而商品房供地计划也得到明显增长。

表 1-6：2011 年土地相关政策日期文件或会议政策内容1 月 7 日国土部?全国国土资源工作会议科学编制和实施房地产用地供应计划，确保保障性住房、棚户区改造和自主性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保 2011 年 1000 万套保障性住房用地供应完善土地招拍挂制度，继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监督1 月 26 日国务院办公厅?国八条?在新增建设用地的年度计划中，单列保障性住房用地3 月 11 日国 土 部 关 于 切 实 做 好2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知?控价格、防地王?，坚持招拍挂出让制度，进一步完善供地政策编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011 年 1000万套保障性安居工程建设任务落地4 月 14 日国土资源部发布国家土地督察公告保障性住房用地政策执行有偏差，或者存在擅自改变保障性住房土地用途的问题5 月 11 日国土资源部 2011 年全国住房用地供地计划公告各地要对保障性安居工程用地实行计划单列，确保2011 年 1000万套保障性安居工程用地对落实国家2011 年 1000 万套保障性安居工程用地实行责任制。

5 月 13 日国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知严禁擅自利用农村集体土地建公共租赁住房严格规范企业利用自用土地建保障房行为坚决制止和严肃查处?小产权房?等违法违规行为5 月 13 日国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见继续坚持和完善土地招拍挂出让制度推广?限地价、竞房价?，?限房价、竞地价?，?限定配建保障房面积?，?综合评标?等土地出让方式5 月 26 日国土部关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函要求县级及以上城市上报招拍挂出让中溢价率超过50%，成交总价或单价创历史新高的异常交易地块6 月 10 日关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有。