酒店投资估算报告.pdf

郁金香酒店投资经营测算报告 1 1.项目投资评估 1.1 项目投资评估说明  项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析  对酒店开发过程的模拟为：第 1 年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计 3年时间回收投资成本，第 3 年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金  本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距  酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据  本报告投资评估中，对项目进行 3 年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中  假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守 1.2 酒店基本主体构成 郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下： 序号 指标 数量 单位 1 面积 平方米 2 层数 3 客房数 380 间 郁金香酒店投资经营测算报告 2 1.3 投资成本估算 1.3.1 测算依据 总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。

根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成： （预计 200 万投资成本明细） 序号 内容 金额 1. 房租成本 1.1 房间面积 m2 1.2 房间数量 间 1.3 目前租金 2. 设施设备 2.1 门窗工程改造 2.2 广告费用 2.3 门锁系统 2.4 酒店管理系统 2.5 办公设备 2.6 卫浴改造 2.7 空调维护 2.8 水电能耗费用 2.9 布草洗涤 2.10 物业管理 2.11 电视 3. 内装修 3.1 内装修工程（含家具、饰品） 汇总成本明细如下： 序号 项目 总价（万元） 1 房屋租金 2 转让费 3 基础设施改造费 4 内部装修 5 管理费用（人力成本） 郁金香酒店投资经营测算报告 3 1.4 经营测算 1.4.1 测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测 经营测算以目前公司经营数据为基础酒店拥有客房数约 50 间，预测第一年出租率为 75%，每年以 5%幅度递增，平均房价以每年 10--20 元的递增酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下： 年限 项目 预测数据 月营业额（万元） 第一年 客房数 50 出租率 75% 平均房价 120 月平均营业额（13.5） 第二年 客房数 60 出租率 80% 平均房价 130 月平均营业额（18.72） 第三年 客房数 75 出租率 85% 平均房价 140 月平均营业额（26.775） 经营成本数据如下： 年限 项目 预测数据 盈利能力 第一年 人力成本 2 万/月 物业成本 7 万/月 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 1.5 万/月 利润（3 万/月） 第二年 人力成本 2.5 万/月 物业成本 8.4 万/月 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 1.8 万/月 利润（6.02 万/月） 第三年 人力成本 5 万/月 物业成本 10.5 万/月 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 2.1 万/月 利润（9.175 万/月） 郁金香酒店投资经营测算报告 4 郁金香酒店投资经营测算报告 5 1.4.2 经营收入 预测酒店经营期的第一年经营收入利润为 36 万元占投资总额 200 万的 18%。

其中，第二年利润收入 72.24 万元，占回收投资总额 36%；第三年利润收入 110.1 万元，占55.05% 以后， 预计 3 年回收所有酒店投资成本， 属经济性酒店投资成本正常回收范围内！郁金香酒店投资经营测算报告 6 1.4.4 第三年转让价格预测 利用收益法对本酒店 3 年后的市值进行预估 根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及 80 间房间数量的市场价值为 400 万左右 1.5 项目财务评价 1.5.1 静态盈利能力  项目总投资额为 200 万元  项目利润总额 400 万元，税后利润 380 万元  项目内部收益率为 26.92%  项目投资利润率达到 190%  全部投资回收期为：13 年（含建设期两年） 即单纯通过酒店经营的收益，经营 13 年可回收总投资成本 各项静态财务指标计算结果如下表所示： 序号 指标名称 单位 数量 1 项目总投资 万元 39040 2 营业收入 万元 132007 3 营业税金及附加 万元 3590 4 利润总额 万元 89377 5 所得税 万元 22344 6 税后利润 万元 67033 7 内部收益率 % 26.92% 8 投资利润率 % 172% 郁金香酒店投资经营测算报告 7 1.5.2 动态盈利能力 根据项目开发过程中各期现金流入、 流出情况， 绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。

 全部投资财务净现值为 119920 万元大于 0，项目可行  全部投资内部收益率为 26.92%，大于内部收益率 8% 全投资净现金流 累计净现金流 第 1、2 期 -4066 -4066 第 3 期 1708 -2357 第 4 期 1957 -400 第 5 期 718 318 第 6 期 596 913 第 7 期 903 1817 第 8 期 740 2556 第 9 期 1053 3609 第 10 期 517 4125 第 11 期 958 5083 第 12 期 927 6010 第 13 期 113910 119920 合计 119920 -20000020000400006000080000100000120000全投资净现金流全投资净现金流全投资净现金流郁金香酒店投资经营测算报告 8 郁金香酒店投资经营测算报告 9 2.项目价值预估 2.1 项目价值预估 酒店在假设第 1、2 期建成第 3 期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且 13年后实现租转售， 故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估 单位：万元 Rate 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10期 第 11期 第 12 期 Value1 Value2 Value3 Value4 Value5 Value6 Value7 Value8 Value9 Value10 8% 3741 3990 4250 4523 4809 5108 5421 5749 6092 6451 注：第 1、2 年为建设期，收益净现金=0，第 3 年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表” ，第 13 年项目出售。

公式：V 经过估算，本项目在目前时间点的市值 V= 32，381.16 万元 郁金香酒店投资经营测算报告 10 3.附件 3.1 酒店 13 年经营情况测算表 指标 第 1、2年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第10 年 第11 年 第12 年 第13 年 客房出租率 建设期 65% 66% 68% 69% 70% 72% 73% 75% 76% 78% 79% 平均房价（元/天/间） 650 663 676 690 704 718 732 747 762 777 792 餐饮上座率 65% 66% 68% 69% 70% 72% 73% 75% 76% 78% 79% 人均消费 100 102 104 106 108 110 113 115 117 120 122 会议经营面积 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 会议租金 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 一、年经营收入（万元） 9853 10234 10630 11041 11469 11913 12375 12855 13354 13872 14410 客房营业收入 5860 6097 6343 6599 6866 7143 7432 7732 8045 8370 8708 餐饮营业收入 2373 2468 2568 2672 2780 2892 3009 3130 3257 3389 3525 会议收入 1620 1669 1719 1770 1823 1878 1934 1992 2052 2114 2177 二、年经营成本（万元） 5562 5673 5786 5902 6020 6140 6263 6389 6516 6647 6780 营业成本 973 992 1012 1032 1053 1074 1095 1117 1140 1162 1186 营业费用 2323 2369 2417 2465 2514 2565 2616 2668 2721 2776 2831 管理费用 2266 2311 2358 2405 2453 2502 2552 2603 2655 2708 2762 三、经营税费（万元） 239 255 270 287 304 322 341 361 382 403 426 四、经营利润（万元） 4052 4306 4573 4853 5145 5451 5771 6106 6456 6822 7205 郁金香酒店投资经营测算报告 11 经营利润率 41% 42% 43% 44% 45% 46% 47% 47% 48% 49% 50% 郁金香酒店投资经营测算报告 12 3.2 项目总投资估算表 占地面积： 120000.00 容积率： 0.33 项目总建面： 39945.2 内容 标准 合计（万元） 计量（m2） 单价（元/m2） 1.土地费用 6001 120000.00 2796 土地及相关税费 6001 120000.00 500 2.建筑安装费 24367 39945.2 6100 土建主体工程 3995 39945.2 1000 土方回填及地基处理工程 799 39945.2 200 地下泳池及地基处理工程 320 39945.2 80 门窗工程 1318 39945.2 330 外墙饰面工程 1598 39945.2 400 天然气工程 160 39945.2 40 电缆工程 399 39945.2 100 智能化工程 300 39945.2 75 水电消防工程 899 39945.2 225 中央空调 1598 39945.2 400 热水工程及锅炉房 499 39945.2 125 厨房设备 451 39945.2 113 电梯 300 39945.2 75 电视工程 260 39945.2 65 路灯工程 88 39945.2 22 自来水工程 200 39945.2 50 内装修工程 11185 39945.2 2800 3.前期费用 1957 39945.2 490 前期规费 320 39945.2 80 市政雨污水工程 639 39945.2 160 设计/勘探等费用 999 39945.2 250 4.基础设施费 1478 39945.2 370 道路下水道 160 39945.2 40 绿化工程 719 39945.2 180 水景及室外景观 599 39945.2 150 郁金香。