会计案例-金融行政服务中心.doc

500500 万驱动万驱动 1818 亿经济新引擎亿经济新引擎——安溪金融服务中心项目运作案例安溪县金融服务中心是我县致力打造的高品位、综合性的现代化智能小区，项目总投资额 12 亿元，占地面积 121 亩，总建筑面积 28.9 万平方米，计容面积 23.8 万平方米，地下室面积约 5.1 万平方米，主要设置四大功能区：总部经济区、金融集中区、商贸服务区、配套功能区，2010 年 11 月正式开工，于 2013 年 8 月 31 日全部建成，是我县品位高端、功能完善的总部经济聚集区、经济发展新引擎本人作为小城投公司核心成员，全程参与了金融服务中心的建设、销售及招商运作全过程，特别是作为该项目资金方面负责人，通过多方面争取资金，合理筹划资金，保证了该项目顺利建成投入使用，在 2013 年 7 月份泉州市组织的各县市区主要领导拉练检查中，该项目作为项目运作典型得到了各级领导的高度肯定一、建设背景一、建设背景安溪金融行政服务中心项目用地原规划为安溪县总部经济聚集区，于 2008 年开始招商，有合顺矿业、荣新矿业、金盾集团、凤山集团等 6 家企业通过公开招拍挂，取得土地使用权，但多数企业“圈而不建” ，迟迟不予开工建设。

安溪县多数金融机构的总部位于老城区新安路，该条道路仅有 24 米宽，有着密集的住宅区，聚集了县实验小学、凤城中学、第一中学这三所全县学生数最多的学校，交通不便、停车位严重不足，金融机构的办公条件较差，搬迁已刻不容缓安溪县行政服务中心位于城区河滨南路，仅有两车道，没有停车位，且中心面积有限、可容纳窗口较少，群众办事十分不便一方面，总部经济区建设速度较缓、企业“圈而不建”造成土地闲置，另一方面金融机构、行政服务中心的搬迁升级又急需合适的土地在这样的背景下，2010 年，县委、县政府决定，依法回收企业“圈而不建”的土地，由政府牵头，在该地块建设一个具有企业总部、金融中心、行政服务中心三项基本功能和相应配套的城市综合体，把总部经济区传统的“以地招商”思路转变为“以楼招商” 二、建设过程二、建设过程项目方案确定后，考虑政府自身财力有限，项目需投入的资金又比较大，县委、县政府决定采用“BT”模式（即建设—移交模式）建设该项目2010 年 6 月 10 日，经县委常委会研究同意（安委办[2010]77 号） ，县政府邀请省国资委下属的福建省机电设备招标有限公司作为招标代理单位，并委托其负责项目的造价预算工作。

通过公开招标，大型央企中国建筑集团下属的中国建筑第七工程局中标，获得了该项目的投资建设权中标价为:甲方支付乙方作为投资建设人投入资金的项目建设期和采购期利息， “年利率”按照三到五年期中国人民银行同期贷款基准利率加固定的 1.5%计算（例：若三到五年期中国人民银行同期贷款基准利率为 N%,即执行 N%+1.5%） 如遇到中国人民银行调整贷款基准利率，利率相应调整2010 年 8 月 18 日，中建七局按照招标文件要求，与县政府签订《框架合同》 同时，通过公开招拍挂，安溪县小城镇建设投资有限公司（以下简称“小城投公司” ）依法取得土地使用权，土地性质为商服用地由此确定小城投公司为项目业主2010 年 10 月 26 日，按照《框架合同》约定，在落实各项担保条件后，小城投公司与泉州中建公司签订了金融行政服务中心项目《BT 合同》为了促使中建公司在安溪本地纳税， 《框架合同》中约定，中建七局（注册地在河南郑州）需联合其下属的中建七局三公司（注册地在福州）在安溪县成立泉州中建基础设施开发有限公司，作为项目的投资主体泉州中建公司由中建七局出资 60%控股，中建七局三公司出资 40%，该公司的法人代表为中建七局副总经理、中建七局三公司总经理兼任，确保项目建设的顺利推进。

在各项工作完成后，2010 年 11 月，项目正式开工建设并于 2013 年 8 月 31 日竣工交付业主使用目前，项目分基础、主体、总体竣工验收等阶段报送县审计局办理审计决算，正在审核计算中三、担保情况三、担保情况金融行政服务中心项目是采用 BT 模式建设的，在施工期间，工程款由 BT 投资建设人负责支付，我县并不支付任何工程款在项目竣工验收合格移交我县后，我县才进行项目回购，分期支付 BT 款明确项目采用 BT 模式建设后，我县参考学习了国内 BT 建设项目实施的经验做法，项目能否成功招商引进BT 代建方的关键在于我县是否提供有效、足额的回购担保因此，在公开招标时，在招标文件里明确提出“安溪县政府作为项目最终采购人，负责提供金融机构或安溪县土地储备中心（具体以双方签订的正式合同为准）对小城投公司按约履行 BT项目采购行为的担保” 中国建筑第七工程局中标后，与小城投公司就担保一事进行了多轮谈判，明确提出中建七局是国资委直管上市大型央企中国建筑股份有限公司的骨干成员企业，其所投入的 BT 建设资金亦是国有资本，为确保我县按约履行项目回购责任，中建七局要求我县必须按照《招标文件》约定提供相应担保，且担保额度必须与其 BT 投资额相当。

为了提供中建七局要求的金融机构担保，我们先后与农业银行、泉州银行、农村信用社等银行进行了洽谈银行方面均要求，出具保函需提供资产抵押，农业银行等大型银行均需上报至北京总行审批后方能担保，审批环节多、时间长，信用社则明确不能提供担保，仅有泉州银行能够为我县出具履约保函，且其总部位于泉州市，审批较快因此，县委、经县政府研究，决定将小城投公司持有的金融行政服务中心土地进行评估，质押给泉州银行，最终由泉州银行为小城投公司出具总值为 1.5亿元的履约保函2010 年泉州银行的总存款额约 10 亿元，按照央行、银监会相关规定，其出具保函的额度最高不得超过其存款额的 15%金融中心项目属于商服性质，包括写字楼、商场、银行营业厅、店面以及酒店等多种形式，可对外出售回收资金，因此，由小城投公司将项目销售账户与泉州中建公司共同管理，以项目未来可预期的售房收入为项目作担保账户共管的主要内容是：我县承诺项目房产出售后的所得款项全部存入小城镇建设投资公司开设的专户，在我县还清项目 BT 款前，该专户的款项只能用于与金融行政服务中心项目相关的支出，且在提取款项时，需同时加盖小城镇公司、泉州中建公司双方预留的印鉴，待 BT 款全部还清后，账户共管解除。

银行保函、土地收益权质押、销售账户共管”相结合的担保方式最终获得了双方认可，确保项目顺利实施四、项目资金运作及销售招商情况四、项目资金运作及销售招商情况项目建设初期，前期征地拆迁、设计、地勘及三通一平等大量工作均需要支付资金，为此，除向财政申请暂借 500 万元外，通过与中建协议，争取了 3500 万元作为前期资金，保证了项目的建设进展为尽快回笼资金，在达到住建部门规定的投资强度后，立即向相关部门申请办理预售许可证并于 2011 年底启动销售工作针对该项目既有写字楼，又有商场、店面、银行营业厅，还有配套四星级酒店等诸多业态，而且县级写字楼市场需求不大的特点，我们采用了售后返租、签约返租、限时优惠以及释放政策利好消息等策略，并说服政府出台入驻小区税收优惠文件等措施，使项目的销售取得了意想不到的效果2012 年 8 月启动销售时，仅当月便销售写字楼近 3 万平方米招商过程中，合理规划茶业、藤铁、物流、建筑等各大行业企业总部区，出台优惠政策，对县域境内企业入驻给予税收返还，对县域境外企业入驻给予写字楼奖励，对小微企业采用给予租金减半优惠，对金融机构入驻采用购买、置换、租赁等灵活的办法争取银行资金方面，为促进销售，通过多方洽谈确定泉州银行作为项目销售按揭办理银行，获泉州银行授信个人按揭贷款首期额度 1.5 亿元，并促使泉州银行总行为该项目量身订做了企业按揭贷款操作规则，并授信首期额度 3 亿元。

目前，泉州银行已为该项目销售按揭放款 1.34 亿元（其中：个人按揭放款 0.68 亿元，企业按揭放款 0.66 亿元） 通过公开销售招商，截至 2013 年 12 月，已有 13 家金融机构、84 家企业总部入驻，入驻面积约 14.5 万平方米，销售合同金额 8.49 亿元，预计 2014 年可为我县增加税收 2.5 亿元支出方面，截止 2013 年 12 月，累计投入项目建设资金 4.97亿元（其中：已支付 BT 款及 BT 利息 2.55 亿元） 五、项目效益及启示五、项目效益及启示该项目总投资约为 12 亿元（包含 BT 资金、利息、土地成本以及电梯、智能、夜景、园林等配套） 按照市场价值测算，该项目销售工作全部完成后，可回收资金 18 亿元，净赚约 6个亿，并在 3 至 5 年内带动税收约 5 个亿通过该项目运作，避免了土地资源闲置，提高了土地利用率，建成了总部经济区、金融服务中心、行政服务中心，有力推动了总部经济回归，将“安溪人的经济转化为安溪经济” ，打造安溪经济的新增长极对引导茶业、藤铁工艺加工业等传统优势产业转型升级，培育物流、电子商务等新兴产业有重大推动作用切实达到了经济效益、社会效益的双丰收。

同时，项目部分资产由小城投公司作为自有物业经营管理，既可以壮大公司资产，通过出租等增加公司收入，又作为优质抵押物为我公司其他项目建设融资提供抵押担保金融服务中心项目以 BT 的形式建设，是我县运作项目带动的成功案例首先，该项目的建设拉动地方经济增长，通过吸引社会资本的加入，引导了民间资本甚至国有资本的合理投向，提高了资本利用效率；其次，以 BT 模式建设金融服务中心有效缓解我县财政性资金的暂时短缺， 以极小的投入带动了区域的繁荣发展项目的收益预期又大大降低了投资方中建的收益回报风险;第三，优化了资源配置，合理分散风险BT项目投资巨大，建设周期长，引入社会资本，可使多方共同承担风险，共同获取收益总之，金融服务中心项目的建设是产业资本和金融资本全新对接，形成了一种新的融资格局，既为政府提供了一种解决建设项目资金周转困难融资的新模式，又为投资方提供了新的利润分配体系的追求目标，为剩余价值找到了新的投资途径；同时，BT 模式又使银行或其他金融机构获得了稳定的融资贷款利息，分享了项目收益本人作为小城投公司核心成员，全程参与了金融服务中心的建设、销售及招商运作全过程，特别是作为该项目资金方面负责人，通过多方面争取资金，合理筹划资金，保证了该项目顺利建成投入使用。

如今，金融服务中心已成为我县新的地标建筑，正成为企业总部回归、电子商务、金融机构等创业经营的一方热土2014 年 1 月 11 日。