
人造草坪项目建设工程保险分析(参考).docx
24页CMC泓域/建设工程保险分析人造草坪项目建设工程保险分析xx投资管理公司目录第一章 项目简介 3一、 项目名称及项目单位 3二、 项目建设地点 3三、 建设规模 3四、 项目建设进度 3五、 建设投资估算 3六、 项目主要技术经济指标 4第二章 建设工程监理工作内容及主要方式 6一、 工程监理工作内容 6第三章 宏观环境分析 20第四章 公司基本情况 21一、 公司简介 21二、 核心人员介绍 21第五章 行业背景分析 23第一章 项目简介一、 项目名称及项目单位项目名称:人造草坪项目项目单位:xx投资管理公司二、 项目建设地点本期项目选址位于xx,占地面积约80.00亩项目拟定建设区域地理位置优越,交通便利,规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备,非常适宜本期项目建设三、 建设规模该项目总占地面积53333.00㎡(折合约80.00亩),预计场区规划总建筑面积110754.49㎡其中:主体工程67499.75㎡,仓储工程25850.83㎡,行政办公及生活服务设施9368.22㎡,公共工程8035.69㎡四、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况,xx投资管理公司将项目工程的建设周期确定为12个月,其工作内容包括:项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。
五、 建设投资估算(一)项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金根据谨慎财务估算,项目总投资31788.61万元,其中:建设投资25148.44万元,占项目总投资的79.11%;建设期利息320.47万元,占项目总投资的1.01%;流动资金6319.70万元,占项目总投资的19.88%二)建设投资构成本期项目建设投资25148.44万元,包括工程费用、工程建设其他费用和预备费,其中:工程费用21891.70万元,工程建设其他费用2631.37万元,预备费625.37万元六、 项目主要技术经济指标(一)财务效益分析根据谨慎财务测算,项目达产后每年营业收入70900.00万元,综合总成本费用56839.25万元,纳税总额6732.87万元,净利润10279.88万元,财务内部收益率25.06%,财务净现值15048.45万元,全部投资回收期5.19年二)主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积㎡53333.00约80.00亩1.1总建筑面积㎡110754.49容积率2.081.2基底面积㎡32533.13建筑系数61.00%1.3投资强度万元/亩300.962总投资万元31788.612.1建设投资万元25148.442.1.1工程费用万元21891.702.1.2工程建设其他费用万元2631.372.1.3预备费万元625.372.2建设期利息万元320.472.3流动资金万元6319.703资金筹措万元31788.613.1自筹资金万元18708.143.2银行贷款万元13080.474营业收入万元70900.00正常运营年份5总成本费用万元56839.25""6利润总额万元13706.51""7净利润万元10279.88""8所得税万元3426.63""9增值税万元2952.00""10税金及附加万元354.24""11纳税总额万元6732.87""12工业增加值万元22247.39""13盈亏平衡点万元28090.95产值14回收期年5.19含建设期12个月15财务内部收益率25.06%所得税后16财务净现值万元15048.45所得税后第二章 建设工程监理工作内容及主要方式一、 工程监理工作内容工程监理工作内容可概括为目标控制、合同管理、信息管理、组织协调和安全生产管理,即“三控两管一协调”,并履行建设工程安全生产管理的法定职责。
一)目标控制任何工程都有质量、造价、进度三大目标,工程监理单位受建设单位委托,需要协调处理三大目标之间的关系、确定与分解三大目标,并采取有效措施控制三大目标1、目标控制任务(1)工程质量控制任务工程质量控制任务是指通过采取有效措施,在满足工程造价和进度要求的前提下,实现预定的工程质量目标项目监理机构在工程施工阶段质量控制的主要任务是通过对施工投入、施工和安装过程施工产出品(如分项工程、分部工程、单位工程、单项工程等)进行全过程控制,以及对施工单位及其人员的资格、材料和设备、施工机械和机具、施工方案和方法、施工环境实施全面控制以期按标准实现预定的施工质量目标为完成施工阶段质量控制任务,项目监理机构需要做好以下工作:0协助建设单位做好施工现场准备工作,为施工单位提交合格的施工现场②审查确认施工总承包单位及分包单位资格③检查工程材料、构配件、设备质量④检查施工机械和机具质量;G审查施工组织设计和施工方案⑥检查施工单位的现场质量管理体系和管理环境2)工程造价控制任务工程造价控制任务是指通过采取有效措施,在满足工程质量和进度要求的前提下,力求使工程实际造价不超过预定造价目标项目监理机构在工程施工阶段造价控制的主要任务是通过工程计量、工程付款控制、工程变更费用控制、预防并处理好费用索赔、挖掘降低工程造价潜力等使工程实际费用支出不超过计划投资。
3)工程进度控制任务工程进度控制任务是指通过采取有效措施,在满足工程质量和造价要求的前提下,力求使工程实际工期不超过计划要求项目监理机构在工程施工阶段进度控制的主要任务是通过完善建设工程控制性进度计划、审查施工单位提交的进度计划、做好施工进度动态控制工作、协调各相关单位之间的关系预防并处理好工期索赔,力求使工程在计划工期内完成为完成施工阶段进度控制任务,项目监理机构需要做好以下工作①完善建设工程控制性进度计划②审查施工单位提交的施工进度计划③协助建设单位编制和实施由建设单位负责供应的材料和设备供应进度计划④组织进度协调会议,协调有关各方关系;跟踪检查实际施工进度⑥研究制定预防工期索赔的措施,做好工程延期审批工作等2、目标控制措施为了有效控制建设工程目标,应从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施1)组织措施组织措施是其他各类措施的前提和保障组织措施包括:建立健全实施动态控制的组织机构、规章制度和人员,明确各级目标控制人员的任务和职责分工,改善建设工程目标控制的工作流程;建立建设工程目标控制工作考评机制,加强各单位(部门)之间的沟通协作;加强动态控制过程中的激励措施,调动和发挥员工实现建设工程目标的积极性和创造性等。
2)技术措施为了对建设工程目标实施有效控制,需要对多个可能的建设方案、施工方案等进行技术可行性分析因此,需要对各种技术数据进行审核、比较,对施工组织设计、施工方案等进行审查、论证等此外,在整个建设工程实施过程中,还需要采用工程网络计划技术信息化技术等实施动态控制(3)经济措施无论是对工程造价目标实施控制,还是对工程质量、进度目标实施控制,都离不开经济措施经济措施不仅包括审核工程量、工程款支付申请及工程结算报告,而且包括编制和实施资金使用计划、对工程变更方案进行技术经济分析等通过投资偏差分析和未完工程投资预测,可发现一些可能引起未完工程投资增加的潜在问题,从而便于以主动控制为出发点,采取有效措施加以预防4)合同措施加强合同管理是控制建设工程目标的重要措施建设工程总目标及分目标将反映在建设单位与工程参建各方所签订的合同之中由此可见,通过选择合理的承发包模式和合同计价方式,选定满意的施工单位及材料设备供应单位,拟定完善的合同条款,并动态跟踪合同执行情况及处理好工程索赔等,是控制建设工程目标的重要合同措施(二)合同管理工程实施过程中会涉及许多合同,如勘察合同、设计合同、施工合同、监理合同、咨询合同、材料设备采购合同等。
合同管理是在市场经济体制下组织建设工程实施的基本手段,也是项目监理机构控制工程质量、造价、进度三大目标的重要手段完整的工程施工合同管理应包括施工招标策划与实施,合同计价方式及合同文本选择,合同谈判及合同条件确定,合同协议书签署,合同履行检查,合同变更、违约及纠纷处理,合同订立和履行的总结评价等根据《建设工程监理规范》(GB/T50319-2013)项目监理机构在处理工程暂停及复工、工程变更、索赔及施工合同争议、解除等方面的合同管理职责如下1、工程暂停及复工处理(1)签发工程暂停令的情形项目监理机构发现下列情况之一时,总监理工程师应及时签发工程暂停令1)建设单位要求暂停施工且工程需要暂停施工的2)施工单位未经批准擅自施工或拒绝项目监理机构管理的3)施工单位未按审查通过的工程设计文件施工的4)施工单位违反工程建设强制性标准的5)施工存在重大质量、安全事故隐患或发生质量、安全事故的总监理工程师在签发工程暂停令时,可根据停工原因的影响范围和影响程度确定停工范围总监理工程师签发工程暂停令,应事先征得建设单位同意;在紧急情况下未能事先报告时,应在事后及时向建设单位作出书面报告2)工程暂停相关事宜暂停施工事件发生时,项目监理机构应如实记录所发生的情况。
总监理工程师应会同有关各方按施工合同约定,处理因工程暂停引起的与工期、费用有关的问题因施工单位原因暂停施工时,项目监理机构应检查、验收施工单位的停工整改过程和结果3)复工审批或指令当暂停施工原因解除、具备复工条件时,施工单位提出复工申请的,项目监理机构应审查施工单位报送的工程复工报审表及有关材料,符合要求后,总监理工程师应及时签署审查意见,并应报建设单位批准后签发工程复工令;施工单位未提出复工申请的,总监理工程师应根据工程实际情况指令施工单位恢复施工2、工程变更处理(1)施工单位提出的工程变更处理程序项目监理机构可按下列程序处理施工单位提出的工程变更1)总监理工程师组织专业监理工程师审查施工单位提出的工程变更申请,提出审查意见对涉及工程设计文件修改的工程变更,应由建设单位转交原设计单位修改工程设计文件必要时,项目监理机构应建议建设单位组织设计、施工等单位召开论证工程设计文件的修改方案的专题会议2)总监理工程师组织专业监理工程师对工程变更费用及工期影响作出评估3)总监理工程师组织建设单位、施工单位等共同协商确定工程变更费用及工期变化,会签工程变更单4)监理机构根据批准的工程变更文件监督施工单位实施工程变更。
2)建设单位要求的工程变更处理职责项目监理机构可对建设单位要求的工程变更提出评估意见,并应督促施工单位按会签后的工程变更单组织施工3、工程索赔处理工程索赔包括费用索赔和工程延期申请项目监理机构应及时收集、整理有关工程费用、施工进度的原始资料,为处理工程索赔提供证据项目监理机构应以法律和法规、勘察设计文件、施工合同文件、工程建设标准、索赔事件的证据等为依据处理工程索赔1)费用索赔处理项目监理机构。
