11月山东省临沂市地块研究报告34页.ppt

山东省临沂市【地块研究报告】阜丰地产营销中心 陈雷 2010-11-5第一部分：临沂市市场研究第一部分：临沂市市场研究Ø政府发展规划政府发展规划Ø各区域板块分析各区域板块分析Ø土地挂牌情况土地挂牌情况Ø住宅市场住宅市场第二部分：业内人士访谈实录第二部分：业内人士访谈实录第三部分：地块初定位及对比分析第三部分：地块初定位及对比分析第四部分：成本计算第四部分：成本计算临沂市场研究——政府发展规划一、临沂市区总体布局规划一、临沂市区总体布局规划规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右二、城市性质与发展规划二、城市性质与发展规划1、城市性质、城市性质鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市2、人口规划、人口规划近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人3、用地规划、用地规划近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里临沂市场研究——政府发展规划4、一河五片规划、一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。

临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的"五片"区域为：（1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片；（2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；临沂市场研究——政府发展规划一河五片规划（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片；（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片 南坊新区分区南坊新区分区规划范划范围为，，东至沂河，西、南至祊河，至沂河，西、南至祊河，北至北外北至北外环，，规划划总面面积约4545平方公里提高城市平方公里提高城市环境境质量、生活量、生活质量和景量和景观艺术水平，建成富有水平，建成富有临沂特色、沂特色、环境境优美的美的现代化城市新区代化城市新区规划期限划期限为，近期至，近期至20102010年，年，远期至期至20202020年到20102010年，分区人口年，分区人口规模模2222万万-25-25万人，建万人，建设用地用地规模模25-3025-30平方公里；到平方公里；到20202020年，分区人口年，分区人口规模模2727万万-30-30万人，建万人，建设用地用地规模模30-3630-36平方公里。

平方公里5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片 一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成"一河五片"的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前临沂市场研究——人口分布特点县区面积(平方公里)乡、镇、办事处(个)行政村(个)总人口（人）户数(万户)兰山650.3711＊40990582525.51罗庄370.37814142933014.25河东727.6312＊41062350918.04郯城1306.581767499242326.23苍山1799.86211056119391431.60莒南17521875999485734.48沂水2334.819＊1046111190936.09蒙阴1601.61146553314017.69平邑1824.791672899566929.32费县1903.751856393977528.61沂南1774.081760091375030.24临沭1038.011230064089419.3（数据来自临沂统计局）临沂市场研究——土地挂牌情况临沂土地市场上半年出让共计92宗，331.5公顷：主要集中于兰山区，共62宗，204.8公顷，约占总出让面积的61.8%；其次为河东区，共10宗，51.9公顷，约占总出让土地的15.7%；罗庄区共有10宗，31.1公顷，约占总出让土地的9.4%；而北城新区（南坊区）上半年共出让5宗土地，出让面积约为25.6公顷，约占7.7%。

临沂市场研究——土地挂牌情况临沂上半年挂牌出让土地中纯住宅面积93.6公顷，约占总挂牌面积的21%；而纯商业用地共139公顷，约占总出让面积的31%；而商住综合用地所占比例最大，共194.7公顷，约占总挂牌面积的43%；而其他用地共有20.8公顷，约占总挂牌面积的5%临沂市场研究——土地挂牌情况2010年上半年，临沂土地市场共成交土地集中在兰山区，共有88.4公顷，约占成交面积的47%；其次为北城新区、罗庄区、河东区与高新区，成交面积约占总量的12%；经济开发区成交面积约占总出让面积的6%临沂市场研究——土地挂牌情况临沂上半年挂牌出让土地中纯住宅面积93.6公顷，约占总挂牌面积的21%；而纯商业用地共139公顷，约占总出让面积的31%；而商住综合用地所占比例最大，共194.7公顷，约占总挂牌面积的43%；而其他用地共有20.8公顷，约占总挂牌面积的5%2010年上半年，临沂土地市场成交单价最高的为兰山区，约为127.2万/亩，楼面单价约为648.6元/㎡；其次为北城新区，土地单价约为91.7万/亩，楼面单价约为395元/㎡；河东区土地成交单价约为59.1万/亩，楼面单价约为426.2元/㎡；而罗庄区、经济开发区、高新区的土地单价相对较低，均不足35万/亩，而楼面地价均在311元/㎡以下。

临沂市场研究——成交价格2010年上半年临沂住宅的成交均价大致呈先攀升后持平之势，特别是在“国十条”出台后，新房成交价格未出现大幅度地上调，6月份的成交均价为3620元/平方米，较2009年的均价（3140元/平方米）上涨约500元/平方米，涨幅接近15％，需要说明的是，房价的上涨更多的原因是缘于成交结构的变动，即成交物业逐渐高端化、高价格临沂市场研究——住宅市场临沂市场研究——住宅市场（数据来源土地局）第一部分：临沂市市场研究第一部分：临沂市市场研究第二部分：业内人士访谈实录第二部分：业内人士访谈实录第三部分：地块初定位及对比分析第三部分：地块初定位及对比分析第四部分：成本计算第四部分：成本计算见附件1：《业内人士访谈实录》业内人士访谈实录.xls业内人士访谈——总结【结论】案场销售人员长期接触一线客户，更能代表客户对4块地块的看法三大意见一、河东区业内人士普遍认为其区位升值潜力大，是被低估的价值洼地认为区位有极具购买力的消费群体，认为3、4地块还算可以，但需要在做出品质，争取客户，认为价格方面涨幅不会太大！认为1、2地块也可以但去化会缓慢、适合做别墅、与多层二、南坊区业内人士与河西区看法正好相反，认为价格有上升空间！且1号地块好于2号地块销售市场前景看好，对3、4不屑一顾三、河西区香格里拉区域的楼盘普遍认为南坊的1、2号地块优于3、4号地块，认为河东区想迅速发展形成竞争力量不太可能。

落后的地区面貌无法扭转，已跟不上滨河板块与南坊的发展速度第一部分：临沂市市场研究第一部分：临沂市市场研究第二部分：业内人士访谈实录第二部分：业内人士访谈实录第三部分：地块对比分析第三部分：地块对比分析Ø板块未来发展特点及预测Ø价格分析Ø四地块综述Ø结论第四部分：成本计算第四部分：成本计算地块对比分析——板块划分12341、、2地块所在的南坊板块地块所在的南坊板块地块对比分析——板块未来发展特点及预测南坊板块是最被看好的，正在建设的板块区内道路宽阔、整洁经过临沂市政规划，该板块将建成行政中心区、商务中心区、文化娱乐中心区、居住中心区、商业副中心区南坊板块最大的资源是政策资源，其次是临河的景观环境资源板块形成模式为：：“政策政策 → 资金流资金流 → 客流客流 → 物流物流”因为政策的导向作用，集中了行政、文化、休闲、娱乐、商业、酒店，形成了区域特色它的向心力是“市政”1、、2地块所在的南坊板块地块所在的南坊板块地块对比分析——板块未来发展特点及预测[物业分析物业分析]：：板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样化配比从物业形态看，小高层、多层是板块市场的主流，成为不少购房者的首选。

[户型配比户型配比]：：板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为主流产品，并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面积在120-165㎡之间；复式一般在顶层，面积300㎡左右 [畅销户型畅销户型]：：75-90㎡（2室），100-110㎡（3室），热销：120-130㎡（3室），140-150㎡（3室）；[滞销户型滞销户型]：：180㎡（4室） ，150-165（4室）；1、、2地块所在的南坊板块地块所在的南坊板块地块对比分析——板块未来发展特点及预测【【客户分析客户分析】】区域来源：本市区域来源：本市60%，外地，外地40%；； 购房目的：自用购房目的：自用80%,投资及它用投资及它用20%；；消费特征：团购消费特征：团购40%；； 身份特征：公务员、工商个体户、私营业主等；身份特征：公务员、工商个体户、私营业主等； 年龄及收入状况：年龄及收入状况： 28-50岁为主岁为主,家庭年收入在家庭年收入在6万元以上万元以上1、、2地块所在的南坊板块地块所在的南坊板块地块对比分析——板块未来发展特点及预测【【未来预测未来预测】】板块区域价格为板块区域价格为4500元元/平米；平米；生意人、公务员、外地人置业占主流；生意人、公务员、外地人置业占主流；团购体量明显大于其他板块；团购体量明显大于其他板块；未来未来1年，商品房供应量将持续增加；年，商品房供应量将持续增加；未来未来1年，市场竞争将异常激烈；年，市场竞争将异常激烈；未来未来2年内，商品房成交量将呈波状上升状；年内，商品房成交量将呈波状上升状；未来未来3年内，销售价格将由于同质化产品遇到阻力；年内，销售价格将由于同质化产品遇到阻力；二手市场供应量将增加，且交易活跃；二手市场供应量将增加，且交易活跃；多层价格比高层高多层价格比高层高1000元左右元左右3、、4地块所在的河东板块地块所在的河东板块地块对比分析——板块未来发展特点及预测【【发展概况发展概况】】河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达，河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达，但整体经济的发展不均及众多实力客户向兰山板块项目的流失致使本去在但整体经济的发展不均及众多实力客户向兰山板块项目的流失致使本去在中短时期内发展受限。

中短时期内发展受限住宅市场分析住宅市场分析】】整体价格在整体价格在3260元，滨河大道东边沿线价格拉升均价可达到元，滨河大道东边沿线价格拉升均价可达到3700元，元，待建及将入市项目较多待建及将入市项目较多客户分析客户分析】】区域来源：河东区域来源：河东30%、兰山、兰山40%、其他、其他30%；；购房目的：自住购房目的：自住70%、投资、投资30%；；年龄：年龄：25—45岁；岁；家庭年收入家庭年收入10万以上；万以上；3、、4地块所在的河东板块地块所在的河东板块地块对比分析——板块未来发展特点及预测【【总结总结】】Ø打造河东半壁江山：政府提出打造河东半壁江山的概念，其实也在一打造河东半壁江山：政府提出打造河东半壁江山的概念，其实也在一定程度上催动一直沉寂的河东房产有所动作，作为与兰山同样拥有优良河定程度上催动一直沉寂的河东房产有所动作，作为与兰山同样拥有优良河岸线的河东，还占据了临沂经济开发区的优势，虽然目前开发区还处于一岸线的河东，还占据了临沂经济开发区的优势，虽然目前开发区还处于一个成长阶段，但是其消费能力一旦爆发是非常巨大的个成长阶段，但是其消费能力一旦爆发是非常巨大的Ø滨河沿线一枝独秀：从目前河东的住宅市场的供应来看，目前河东整滨河沿线一枝独秀：从目前河东的住宅市场的供应来看，目前河东整个片区的开发重点将在沿沂河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美个片区的开发重点将在沿沂河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户，跨越大桥。

的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户，跨越大桥Ø未来城市的东城区：临沂一直没有东城区之说，河西板块的集中开发，未来城市的东城区：临沂一直没有东城区之说，河西板块的集中开发，也会在短期内聚拢人气，扩大城市版图，如果河东通过与河西的连片开发，也会在短期内聚拢人气，扩大城市版图，如果河东通过与河西的连片开发，共同通过沂河来造势，那么形成真正的大临沂的版图就不远了共同通过沂河来造势，那么形成真正的大临沂的版图就不远了地块对比分析——板块未来发展特点及预测【【未来预测未来预测】】楼型多样，户型多种楼型多样，户型多种目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式商住楼户型多种，据20个楼盘户型调查，所有楼盘均有6个以上户型，110-140平方米是主流户型，其中：沂龙湾从55-300平方米有20个户型，锦绣蓝山从99-258平方米有15个户型、齐鲁园从45-220平方米有12个户型，久隆国际从90-195平方米有14个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙时代花园分别有10个户型，香格里拉有24-50平方米的精装公寓 房屋面积段房屋面积段房屋户型房屋户型50%以上的人群选择以上的人群选择100—140平方米，平方米，3房房2厅的比重也超过厅的比重也超过60%。

6.9%6.9%25.0%25.0%13.5%13.5%52.5%52.5%2.2%2.2%8080平方米以下平方米以下80-10080-100平方米平方米100-140100-140平方米平方米140-160140-160平方米平方米160160平方米以上平方米以上各行政区方面，兰山区成交价格为4900元/平方米这主要得益于高端项目的急剧拉升北城新区上半年的新房成交以高端物业为主，交投两旺，成交均价也随之水涨船高，接近4500元/平方米；滨河版块的高端物业交易活跃，支撑区域的成交均价高位运行，河东上半年的成交主要集中在河东滨河沿线及幸福花城、银丰家园等价格相对较低的片区，因此成交均价也相对较低，为3035元/平方米地块对比分析——价格分析地块对比分析——未来2年市场走势预计Ø观望观望：开发商与消费者的消费都会发生分化，开发商对价格的判断以及消费者对未来房价的判断都会出现相左的现象一年内，最大的现象就是唱涨和唱衰的各持一词，造成观望的气氛依然严重Ø别墅别墅：一年将是临沂的别墅年，预计有9个别墅盘在市面上销售，2011年将成为临沂的别墅年，有近20多个别墅盘上市，将对市场形成严重的挤压态势。

临沂别墅按照目前的土地状况来看，将有3000-4000套别墅上市，特别是南坊区域，可供临沂消化5年以上Ø调控加深调控加深：个人认为2010年下半年国家对房地产的调控进入深层次调控，主体以深化和延续2010年上半年的国十条为主，对国十条中未执行到位的部分将加大监督力度，但是重新出台更严厉的政策，个人认为可行性很小国家要的是高房价的下调，而不是打压整个房地产产业，一旦整个产业链出现问题，其所涉及到的后果非常严重，【【观点观点】】地块对比分析——未来2年市场走势预计Ø面向县城面向县城：城区消费力逐步被消化，九县市场将成为临沂高端项目追捧的热点，尤其是莒南、苍山、沂水、临沭、郯城等拥有大量私营企业或特色产业的县城据不完全统计，部分高端楼盘九县客户群体可以占到总客户量的40%另外这些县区本土的中高端产品的出现也将起到拦截客户的作用Ø产品产品：产品的创新将成为临沂一年内的主基调形形色色的产品将陆续上马，在产品的外立面、景观、户型、物业配套等等将形成一个创新的热潮，这必然将把临沂的产品向更高端、更宜居的方向发展Ø小户型小户型：24到41平米等总价10余万的小户型受到大众投资者的青睐，滨河板块一半以上在售项目规划了小户型【【观点观点】】地块序号优势劣势市场机会1Ø区位周边多层、别墅中高端品质热地价格已突破4200元Ø靠近兰山区，区位辐射面大Ø地块五面临街，地块本身的气质很好的弥补产品缺陷Ø区域内产品同质化严重Ø供应量大Ø区域配套跟不上开发步伐Ø无需热地，快速开发，可在区内规划、中、高两个系列的产品，产品规划自由度较大，售价前景好2Ø区位成熟度高，靠近河边Ø可快速进入销售阶段Ø地块气质较好Ø竞争系数小Ø南、西部处在冠鲁集团大规模的高层中，将直面竞争Ø北部还建多层，地块处在包围之中，除了时间，品质与售价都很难拔高Ø无规划路，桥下交通劣势Ø地块处在包围之中，不会再出现来自其它的竞争，可针对其高层缺陷，设计产品，靠优于对手的品质，快速销售！3Ø区域内人口多，购买力强Ø区位配套优于南坊区Ø区域内购买力强的客户多在区外置业Ø区位氛围差，对区外辐射能力有限Ø价格上限为河东区延河项目Ø区内缺少绝对高品质的楼盘Ø户型相对较小、滞后，可针对性设计产品，迎合市场4Ø靠近河边，接受度高Ø被低估的价值洼地Ø标杆性楼盘去化缓慢Ø受到其余板块的分流Ø整个河东区无地下燃气管网Ø高端小高层+大众高层Ø小户型、120—135Ø临沂租售比临沂租售比329倍，合理倍，合理且投资潜力巨大且投资潜力巨大【【结论结论】】虽河东区有一定相对稳定的客户群体，但价格涨幅空间极小，利润受到直接影响，且销售周期长、区域市场接受低，建议重点考虑1、2号地块，虽然南坊区面临产品同质化，供应量过大等影响，但价格上涨空间明显优于3、4号地块，以1号地块为例，即使全做多层产品，将比其它地块销售价格高、去化速度快！1与2号之间，1号地块更好，其距离香格里拉区位的兰山区北部更近，更便于产生价格传递。

且2号地块周边全是高层，北部是还建多层，区域市场印象已然成型，想在产品上升级有一定难度1优于优于2优于优于4优于优于3第一部分：临沂市市场研究第一部分：临沂市市场研究第二部分：业内人士访谈实录第二部分：业内人士访谈实录第三部分：地块初定位及对比分析第三部分：地块初定位及对比分析第四部分：成本计算第四部分：成本计算Ø 全部按照多层计算，单位利润可在850至至1000元元每平米之间Ø 利润率为0.211Ø 净利润率为0.308汇报完毕，不足之处，请领导指正！。